[힘이 되는 부동산 법률] 저당권설정사실을 감추고 임대차계약 체결한 임대인의 사기행각

한경닷컴 더 라이피스트

근저당권 설정예정임을 숨기고 아파트 전세계약을 체결해서 세입자로부터 전세보증금을 받았지만 결국 이런 선순위저당권 때문에 경매과정에서 세입자에 대해 전세보증금이 전혀 배당되지 못하게 한 집주인이 구속되었다는 언론보도가 있었다.
구체적인 사안은 알 수 없지만, 통상적으로 이런 사건이 발생하는 경위는 다음과 같다. 임대차계약과정에서 임대차목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위해 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부를 많이 참고하는데, 문제는 이러한 공부확인이 임대차계약 체결 시에만 국한될 뿐 보증금 잔금을 지급하고 이사하는 시점에서는 다시 공부를 확인하지 않는다는 점에 있다. 현행 임대차보호법상으로 임차인의 권리발생은 임대차목적물을 점유하는 것을 효력발생시점으로 하기 때문에, 임대차계약서 작성시점이 아니라 잔금을 치르고 이사를 들어오는 시점에서 권리관계를 반드시 다시 살펴보아야 한다. 임대차계약 체결 이후 이사하는 시점 사이에 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물에 (가)압류가 되거나 임대인의 악의로 근저당권이나 가등기가 설정되는 경우가 흔치 않게 발생하는데, 비록 임대차계약 체결 시점 자체에는 압류, 근저당권 등이 없었다고 하더라도, 임대차목적물에 대해 임차인이 점유를 이전받기 이전에 압류 등이 이루어졌다면 임차인으로서는 이러한 압류권자보다 우선순위를 확보하지 못하게 되어, 나중에 임대차목적물이 경매절차로 넘어갔을 때 임대차보증금을 돌려받지 못하는 낭패를 볼 수 있다. 따라서, 임대차계약을 할 때는 임대차계약 체결 시점 뿐 아니라, 잔금을 치르고 임대차목적물을 점유하게 되는 시점에서도 반드시 부동산공부를 열람해야 할 필요가 있다. 열람 결과 임대차계약 체결 당시에 존재하지 않았던 문제를 발견하게 된다면, 임차인으로서는 경우에 따라 임대차계약을 해제할 권리가 있으므로, 임대인에 대한 계약해제 및 손해배상(위약금)청구를 통해 문제를 해결할 수 있을 것이다.
심지어는, 잔금 치를 당시에 다시 부동산공부를 확인하더라도 손해발생이 불가피한 경우도 있다. 예를 들어, 잔금 치르는 당일 임차인이 부동산공부상에 아무런 문제가 없음을 확인한 후, 임대차보증금을 임대인에게 지급하고, 당일 즉시 주민등록(상가건물인 경우 사업자등록)과 확정일자를 받더라도 잔금 치르는 당일에 (가)압류나 근저당권이 등재되어버렸다면, 임차인으로서는 이러한 압류 등에 비해 후순위로 밀려날 수밖에 없다. 임대차보호법은 임차인의 권리를 주민등록과 점유를 개시한 날의 다음날 0시부터로 정하고 있어, 주민등록과 이사를 하는 당일에 이루어진 압류 등에 대해서는 순위가 처지게 되기 때문이다.
그렇다면, 잔금 치르는 당일에 전세권을 설정하게 되면 이런 피해를 예방할 수 있을까?전세권을 설정하게 되면 전세권설정등기 접수시점을 기준으로 효력이 발생하기 때문에, 잔금지급 당일 접수된 전세권설정등기는 전세권을 설정하지 않았을 경우 임대차보호법에서 정한 대항력과 우선변제권발생시점인 다음날 0시 보다는 몇 시간 빠를 수 있지만, 임대인이 마음먹기에 따라 전세권설정등기접수 직전에 임차인 몰래 저당권설정등기를 접수시킬 수도 있다는 점에서 완벽한 예방책은 될 수 없다.
어쨌건 간에, 임차인이 저당권설정사실을 알게 되면 임대차계약체결을 꺼리게 되는 점 때문에 저당권설정사실을 임차인에게 알리지 않고 임대차계약을 체결해서 임차인에게 보증금을 받는 행위는 형법상 사기죄에 해당할 가능성이 크다는 점에서, 혹여나 이런 사태가 발생하면 임차인으로서는 형사고소 등 적극적으로 대처할 필요가 있다고 할 것이다. -이상-
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.



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