[가치를 창조하는 부동산자산관리] 성공적인 임대관리를 위해 알아야 할 3가지
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한경닷컴 더 라이피스트성공적인 임대관리를 위해 알아야 할 3가지
수익형 부동산은 매입 후 관리를 어떻게 하느냐에 따라 가치가 결정되기 때문에 요즘 같은 불황기일수록 공실관리를 잘
해야 한다. 수익형 부동산에 투자한다는 것은 부동산에서 발생하는 현재와 미래의 현금흐름의 양(量)과 질(質)을 매입하는 것이기 때문에 투자 당시에 목표로 한 현금흐름이 투자기간 동안에 지속적으로 발생하느냐에 따라 투자의
성패가 결정된다. 이런 의미에서 부동산자산관리를 현금흐름관리라고 정의하기도 한다.
투자 부동산의 현금흐름을 잘 관리한다는 것은 투자 시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 최소한 유지하거나 증가시키는
것을 의미한다. 그러나, 중소형빌딩을 매입한 투자자 중에서
현금흐름 관리의 중요성을 인식하고 매입 시부터 적극적으로 자산관리를 하는 사람은 그리 많지 않은 것 같다. 공실은
시간이 지나면 채워질 것이라는 막연한 기대로 매입했다가 공실 장기화로 시련의 시간을 보내는 투자자도 종종 봤다.
중소형빌딩 투자자가 적극적인 현금흐름 관리를 통해서 투자에 성공하기 위해서는 다음 세가지 요건 중 최소한 한가지라도 충족하면
된다고 생각한다.
첫째, 투자자 본인이 부동산자산관리 능력을 갖출 것
둘째, 직접 관리할 수 없다면 유능한 부동산 자산관리자를 고용할 것
셋째, 이것도 여의치 않으면 부동산자산관리 전문업체에 위탁할 것.
그러나, 자산관리 수수료를 아끼려고 부동산 자산관리능력이 없는 가족 구성원에게
관리(?)를 맡겼다가 공실과 임대료 체납이 증가하여 고통을 겪다가 뒤늦게 전문업체에게 찾아와 위탁하는
경우도 많다. 부동산 자산관리를 전문영역으로 보지 않고 누구나 잘 할 수 있다고 잘못 판단하여 피해를
본 사례가 많다.
소유주나 자산관리자가 공실을 성공적으로 임대하기 위해서는, 아래의 세 가지에
대한 이해가 반드시 필요하다.
첫째, 투자목적과 목표에 대한 이해
일반적으로 최단 시일 내에 시장가격으로 임대하는 것이 소유주의 목표이지만 소유주 마다 처한 상황이 다르므로 먼저 소유주와의
면담을 통해 소유주의 투자목적과 목표를 파악한 후 그에 맞는 임대전략을 수립해야 한다.
둘째, 관리대상 부동산에 대한 이해
관리대상 부동산의 물리적 특성과 상태 그리고 시장 내에서의 경쟁력을 파악하여 정확한 임대대상을 설정해야 한다.
셋째, 시장상황에 대한 정확한 이해
주변지역의 공실률과 경쟁빌딩의 임대료 및 임대지원 정책(임대료 인하, 임대료 면제, 이사비 지원 등) 등을
파악하여 경쟁력 있는 임대가 및 임대지원책도 마련해야 한다.
50대 후반의 부부 고객과 부동산자산관리 상담을 한 사례를 소개한다.
고객은 빌딩을 매입한 후 전업주부인 아내에게 부동산관리를 맡겼으나 1년도
안되어 아내가 임차인과의 분쟁 등에서 발생하는 스트레스로 인해 고통을 호소하자 할 수 없이 위탁관리를 고려한 경우다. 빌딩주의 아내는 공실과 임대료 등의 임대시장에 대한 정보는 물론 대상 부동산의 상태에 대해서는 전혀 모르면서도
무조건 임대료만 높게 받겠다고 하다가 임차인과 분쟁이 잦아지고 임차인도 계약갱신을 포기하는 사례가 늘어나자 결국 스트레스성 두통 등으로 인해 결국
부동산관리를 포기했다고 한다.
임차인에게 매력적이지 못한 빌딩은 임차인이 찾지도 않을 것이고 기존 임차인도 그리 오래 머물지 않을 것이다.
빌딩의 경쟁력과 시장상황을 무시한 임대마케팅 정책으로는 자산관리에 성공할 수가 없다.
따라서, 수익형 부동산의 성공적인 임대마케팅을 위해서는 부동산자산관리자가 소유주의 투자목적과
목표와 빌딩의 경쟁력 및 시장상황을 정확히 파악한 후 대상 부동산을 임차인에게 매력적인 상품으로 만들어야 한다.
유니클로 CEO 야나이 다다시의 “지금이 불황이어서 제품이 팔리지 않는 것이 아니라
팔리지 않는 제품을 만들어 놓고 불황 때문이라고 탓하고 있을 뿐이다” 라는 말을 되새겨 볼 시점이다. 글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
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