[힘이 되는 부동산 법률] 국내거소신고와 주택임대차보호법상의 대항력

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재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에서의 재외국민, 외국국적동포가 국내에서 주택임대차계약을 체결하고 그 곳에 국내거소신고를 했다면 주택임대차보호법상의 대항력으로 인정될 수 있을까 ?
이 점에 관해 의미있는 하급심판결이 선고되어 소개한다(2014. 2. 현재 항소심 진행 중이고, 필자는 임차인인 피고를 대리하고 있다). 임대차한 아파트를 낙찰받은 원고가 기존 임차인이었던 피고를 상대로 건물인도소송을 제기하자 피고에 의해 임대차보증금청구의 반소가 제기된 사안인데, 특징은 다음과 같다.

가장 의미있는 판단은, 거소신고의 효력을 임대차보호법상 대항력취득을 주민등록으로 볼 수 있는지에 관하여 재외국민과 외국국적동포의 차이를 인정한 기존 대법원판결의 취지를 유지하는 한편, 임차인이 재외국민이고 임차인의 가족이 외국국적동포인 경우 가족의 거소신고로 임차인에게 대항력이 인정되는지를 판단한 첫 사례라는 점이다. 아울러, 이 판결은, 재외국민의 경우 주택임대차보호법상 주민등록을 마칠 수 없고 그렇다고 하더라도 현행법상 국내거소신고로는 주민등록의 효력까지 갈음할 수는 없어 재외국민에 대한 주택임대차보호법의 보호가 불가능할 수 있다는 입법상의 불비까지 지적하였다.

부차적으로는, 이 건 판결선고 이전에 진행된 인도명령절차에서의 인도명령인용결정에 따른 강제집행을 유예받는 차원에서 피고에 의해 작성된 “조만간 자진명도하겠다”는 취지의 각서에 대한 해석을 어떻게 해야할 것인지도 함께 심리되었다는 점에 특징이 있다.


★ 서울중앙지방법원 2013. 11. 1.선고 2013가합522652(본소) 건물인도 등 청구의 소, 2013가합522669(반소) 임대차보증금반환

<주문>
1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 별지 목록 기재 부동산을 명도받음과 동시에 피고(반소원고)에게 330,000,000원 및 이에 대하여 위 부동산 명도일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고(반소피고)의 본소 청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 각 기각한다.
3. 본소, 반소를 합한 소송비용은 원고(반소피고)가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

<이유>

1. 사안의 개요
이 사건은, 임의경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받아 그 소유권이전등기를 마친 원고가 위 아파트의 임차인인 피고를 상대로 이행각서 또는 소유권에 기해 위 아파트의 인도를 구하고, 피고는 원고가 임대인의 지위를 승계했음을 이유로 원고를 상대로 위 아파트의 명도와 동시에 임대차보증금의 반환 및 그 지연손해금의 지급을 구하는 사건이다.

2. 인정사실
본소, 반소를 함께 본다.
피고는 000국 영주권을 취득한 재외국민으로, 2007. 6. 12. 이 사건 아파트의 소유자였던 임00과 사이에 위 아파트를 보증금 3억 3,000만 원에 월 차임 없이 2007. 7. 9.부터 2009. 7. 8.까지 임차하는 임대차계약을 체결하고, 2007. 7. 4.까지 임00에게 보증금 3억 3,000만 원을 지급한 후, 같은 날 위 아파트를 인도받고 국내거소신고를 마친 다음 현재까지 위 아파트에 거주하고 있다. 그리고 피고의 처 이00, 딸 조00은 000 국적을 취득한 외국국적동포로 2007. 7. 19. 위 아파트를 거소로 한 국내거소신고를 마치고, 그 무렵부터 현재까지 위 아파트에서 피고와 함께 거주하고 있다.
그 후 2011. 5. 27. 서울중앙지방법원에서 이 사건 아파트에 대한 임의경매개시결정(2011타경15309)을 했다. 당시 이 사건 아파트에 설정된 근저당권은 2008. 7. 4. 등기를 마친 채권최고액 8억 3,200만 원, 채무자 강00, 근저당권자 ㈜솔로몬저축은행의 근저당권이 유일했다.
위 임의경매절차에서 작성된 2011. 7. 5.자 부동산현황 조사보고서(을 제6호증)에는 임차인인 피고가 2007. 7. 4.부터 이 사건 아파트를 점유하고 있고, 피고는 재외국민으로 출입국관리사무소에 등록이 되어 있으며, 전입일자, 확정일자는 미상이라고 기재되어 있을 뿐, 가족의 동거 여부에 대해서는 별다른 기재가 없다. 또한 위 아파트에 대한 매각물건명세서(갑 제14호증)에도 피고가 임차인으로 점유하고 있다고 기재되어 있을 뿐, 가족의 동거 여부에 대해서는 별다른 기재가 없다. 피고는 2011. 8. 16. 위 임의경매절차에서 위 임대차계약에 대해 권리신고를 했다.
원고는 위 임의경매절차에서 매수인으로 낙찰되어 그 매각대금을 납부하고 2012. 5. 17. 그 소유권이전등기를 마친 후, 부동산인도명령을 신청하여 2012. 6. 25. 서울중앙지방법원에서 위 아파트에 대한 인도명령(2012타기2030)을 받았다. 피고는 2012. 6. 29. 위 인도명령에 즉시항고함과 동시에 강제집행정지를 신청했다.
원고는 2012. 7. 10. 이 사건 아파트에 집행관과 동행하여 위 인도명령을 집행하려고 했고, 이에 피고가 그 집행을 유예해 달라고 요청하면서 원고에게 이행각서(갑 제3호증)를 작성해 줬다. 그 내용은 “위 사건에 관하여 본인은 집행권원에 기한 강제집행정지신청을 즉시 취하하겠으며(2012. 7. 10.) 2012. 7. 22.까지 자진하여 퇴거하고 명도하겠습니다.”는 것이다.
그 후 피고는 2012. 7. 16. 위 인도명령에 대한 강제집행정지 신청(서울중앙지방법원 2012카기4308)을 취하했으나 즉시항고는 유지했고, 2012. 7. 20. 위 인도명령에 대한 항고심에서 위 인도명령을 취소했다(서울중앙지방법원 2012라905). 원고는 이에 재항고했다가 2012. 9. 26. 취하했다.

3. 당사자 주장의 요지
가. 원고
피고는 위 이행각서에 따라 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.
또한 피고는 주민등록을 마치지 않은 임차인으로서 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하지 못했으므로, 임의경매절차에서 소유권을 취득한 원고에게 임차권을 주장할 수 없다. 따라서 피고는 이 사건 아파트의 소유자인 원고에게 위 아파트를 인도할 의무가 있다.
나. 피고
1) 위 이행각서는 인도명령이 유효할 것을 전제로 한 것이므로, 이후 항고심에서 인도명령이 취소된 이상 효력이 없다. 또한 이행각서가 작성된 후 인도명령이 취소되는 사정변경이 발생했으므로, 피고는 위 이행각서에 기한 약정을 해지할 수 있다.
2) 피고는 재외국민으로서 주민등록법에 따른 전입신고를 할 수 없고, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 “재외동포법”이라고 한다) 제6조에 따라 국내거소신고를 했으며, 이는 위 법 제9조에 따라 전입신고를 한 것과 마찬가지의 효과가 부여되어야 하므로, 피고는 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인에 해당한다.
설령 피고의 국내거소신고에 주민등록과 같은 효과가 부여되지 않는다고 하더라도, 피고의 동거가족인 처와 딸이 외국국적동포로서 재외동포법에 따라 국내거소신고를 했고, 그 경우 위 법 제10조 제4항에 따라 출입국관리법상 외국인등록, 체류지변경신고를 한 것으로 보며, 이는 출입국관리법 제88조의2에 의해 주민등록과 전입신고에 갈음하므로, 결국 피고의 동거가족이 주민등록을 마친 것이어서 이에 근거하여 피고는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있다.
따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 이 사건 아파트의 양수인인 원고는 임대인의 지위를 승계했다고 할 것이므로, 피고로부터 이 사건 아파트를 명도받음과 동시에 피고에게 임대차보증금 3억 3,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다.

4. 판단
가. 인도약정의 효력 유무
위 이행각서의 기재 내용과 앞에서 본 그 작성 경위 및 피고가 임의경매절차에서 임차인으로서 권리신고를 하고, 인도명령 사건에서도 대항력이 있는 임차인임을 주장해 왔으며, 인도명령에 대해 즉시항고한 상태였던 점 등의 사정에 비추어 보면, 위 이행각서는 2012. 7. 10. 피고가 이사 준비가 되어 있지 않은 상태에서 원고가 인도명령을 집행하려고 하자 일단 인도명령에 의해 이 사건 아파트를 원고에게 인도해야 할 상황임을 인정하면서 이사 준비를 위한 말미를 얻기 위해 작성된 것으로 보인다.
그렇다면 피고가 원고에게 2012. 7. 22.까지 위 아파트를 인도하기로 약정한 것은 인도명령이 유효한 것을 전제로 늦어도 위 약정서상 인도기한까지는 인도명령의 집행에 방해되지 않도록 위 아파트를 스스로 인도하겠다는 취지인 것으로 보인다. 그리고 원고도 피고가 그간 임대차계약의 승계를 주장하고 있다는 점과 임대차계약의 대항력이 인정된다면 인도명령에 따라 위 아파트를 인도받는다고 해도 승계되는 임대차계약의 효력이 없어진다고 할 수 없는 점 등을 알고 있었다고 보이므로, 원고 역시 위 이행각서는 인도명령 집행의 한 방법으로서 피고의 인도의무를 규정한 것으로, 인도명령의 유효를 전제로 한다는 점에 대해 피고와 인식을 공유하고 있었다고 판단된다.
따라서 위 이행각서상 피고의 인도의무는 인도명령이 유효하게 존속하고 있을 것을 조건으로 한다고 할 것이므로, 인도명령이 항고심에서 취소되어 그 효력이 소멸한 이상 피고가 위 이행각서에 따라 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무는 없다고 봄이 타당하다.
나. 주택임대차보호법상 대항력 취득 여부
1) 재외국민인 피고의 국내거소신고
재외동포법 제9조에서는 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본ㆍ초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.”고 정하고 있다. 위 규정의 문언은, 어떠한 사실증명에 주민등록증 등이 필요한 경우 이를 국내거소신고증 등으로 갈음할 수 있다는 것이어서, 사실증명이 아닌 주택임대차보호법상의 대항력 취득 요건으로서 주민등록을 마친 것과 같은 효력을 인정하는 데 있어서까지 국내거소신고로 전입신고를 갈음하는 효력을 부여하는 것은 일단 위 문언 자체의 내용에서는 벗어나는 것이라고 판단된다.
다만, 재외동포법 제10조 제4항에 의해 외국국적동포의 국내거소신고는 출입국관리법상 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 보고, 출입국관리법 제88조의2 제2항에서는 외국인등록과 체류지변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음하는 것으로 규정하고 있어서 임차인인 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우에는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있는 반면, 재외국민은 국내거소신고로 대항력을 취득할 수 없고, 주민등록법 제6조에 의해 해외이주를 포기하지 않는 한 주민등록을 할 수 없어 사실상 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없는 상황이므로, 국민의 주거안정을 목적으로 하는 주택임대차보호법의 입법취지나 재외동포가 부당한 차별대우를 받지 않도록 하는 것을 목적으로 하는 재외동포법의 입법취지 등에 비추어 재외동포법 제9조를 사실증명이 아닌 주민등록을 마친 법적 효과에 대해서도 국내거소신고가 주민등록을 갈음할 수 있도록 다소 넓게 해석해야 하는 것이 아닌지 하는 문제가 제기된다.
재외동포법 제10조 제4항이 외국국적동포에 한해 적용되는 것은 그 내용이 재외국민에는 해당되지 않는 외국인등록과 체류지변경신고에 관한 것이기 때문이고, 출입국관리법 제88조의2 제2항에서 이에 주민등록과 전입신고를 갈음하도록 한 것은 외국국적동포의 경우에도 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있도록 함으로써 그 주거생활의 안정을 보호하고자 한 것이다. 따라서 위 각 규정이 재외국민의 경우와 외국국적동포의 경우를 구별하여 외국국적동포에 한해서만 주택임대차보호법의 보호대상으로 파악하여 입법된 것이라고 보기 어렵다.
그러나 한편, 주거용 건물에 대해 경제적인 이해관계를 갖게 되는 사람에게는 주택임대차보호법상 대항력 및 이를 기초로 한 우선변제권이 인정되는지 여부에 따라 이해관계에 대한 득실이 달라지게 되므로, 주택임대차보호법상 대항력 취득의 요건을 법에서 정한 문언을 벗어나 인정하는 것은 제3자의 거래안전에 심각한 위협이 된다. 주거용 건물의 거래당사자가 그 담보가치를 정확하게 평가할 수 있도록 함으로써 주거용 건물의 담보가치가 최대한 활용되어 자금이 원활하게 융통되도록 하는 것이 전체 경제의 이익에도 부합한다고 할 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력 취득의 요건을 법문에서 벗어나 확대해석하는 것은 신중을 요한다.
그런데 재외국민의 경우 주택임대차보호법상 주민등록을 마칠 수 없고, 관련 규정의 문언에 비추어 보아도 국내거소신고로 주민등록을 갈음할 수는 없도록 되어 있으므로, 다른 제3자의 입장에서는 재외국민의 경우 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없다고 판단할 가능성이 있고, 이러한 신뢰는 합리적인 근거가 있는 것으로 보호할 가치가 있다고 판단되므로, 비록 재외국민을 주택임대차보호법의 보호범위에 포섭되지 못하게 된 것이 입법상의 불비라고 하더라도 관련 법령의 문언상 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차보호법에서 요구하는 전입신고로 볼 수 있는 근거가 없고 또 재외동포법 제9조에서는 국내거소신고증 등이 갈음하는 주민등록증 등의 적용범위를 사실증명에 관한 사항으로 명확하게 한정하여 규정하고 있는 이상, 제3자의 위와 같은 신뢰를 해치는 것을 감수하면서까지 재외동포법 제9조를 확대해석할 수 없다고 할 것이다.
따라서 재외국민인 피고가 한 국내거소신고로는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없다.
2) 외국국적동포인 피고 가족의 국내거소신고
가) 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있는 주택임대차보호법의 입법취지나 주택의 인도와 주민등록이라는 공시방법을 요건으로 하여 대항력을 부여하고 있는 동법 제3조 제1항의 취지에 비추어 볼 때, 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1987. 10. 26. 선고 87다카14 판결, 대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다70804 판결 등 참조).
나) 위 판례 및 앞에서 본 바와 같이 외국국적동포의 국내거소신고의 경우 전입신고를 갈음하는 점 등에 비추어 보면, 피고는 그 동거가족인 처와 딸이 외국국적동포로서 2007. 7. 19. 국내거소신고를 함으로써 주택임대차보호법상 대항력 취득의 요건인 주민등록을 마쳤다고 봄이 타당하다.
외국국적동포의 국내거소신고의 경우 주민등록과 달리 제3자가 전입세대열람 등의 제도를 통해 해당 주거용 건물에 국내거소신고를 한 사람이 누구인지를 파악할 수 없어 공시의 방법으로서는 주민등록에 비해 불완전하고, 특히 외국국적동포가 임차인의 동거가족인 경우 더욱 그러한 문제가 크다고 할 것이지만, 제3자로서는 해당 주거용 건물에 직접 방문하여 거주하는 임차인에게 동거가족의 유무 및 전입신고 내지 국내거소신고 여부 등을 질문하는 방법으로 주택임대차보호법상 대항력 취득 여부를 가늠해 볼 수 있고, 만약 임차인이 위 질문에 대답을 하지 않는 경우에는 해당 주거용 건물에 관한 거래를 포기하거나, 임차인이 거짓으로 답변을 한 경우에는 이후 금반언의 법리에 따라 임차인의 대항력을 부인함으로써 대항력 취득 및 그에 따른 거래 여부의 결정에 대한 신뢰를 보호받을 수 있다고 보기 때문이다.
다) 한편, 원고는 피고가 이행각서를 작성함으로써 주택임대차보호법상 대항력을 포기한 것이라고 주장하지만, 앞에서 본 바와 같이 위 이행각서의 내용은 인도명령에 따른 집행에 응하겠다는 취지라고 판단되므로, 이를 두고 피고가 주택임대차보호법상 대항력을 포기했다고 보기는 어렵다.
다. 소결론
피고는 그 동거가족인 처와 딸이 2007. 7. 19. 이 사건 아파트에 국내거소신고를 마침으로써 그 다음 날인 2007. 7. 20. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 취득했다고 할 것이고, 위 임대차계약은 위 법 제6조 제1항에 따라 2년마다 묵시적으로 갱신되어 왔다고 할 것이므로, 이 사건 아파트의 소유권을 임의경매절차에서 취득한 원고는 위 법 제3조 제3항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
한편, 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있으므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조), 피고가 이 사건에서 원고에게 임대차보증금의 반환을 구하는 반소를 제기함으로써 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 표시한 이상, 반소장 부본이 원고에게 송달된 2013. 5. 15. 위 임대차계약은 적법하게 해지되어 종료되었다고 할 것이다.
따라서, 위 임대차계약의 임대인 지위를 승계한 원고는 임차인인 피고로부터 이 사건 아파트를 명도받음과 동시에 임대차보증금 3억 3,000만 원 및 이에 대하여 피고가 위 아파트를 명도한 날의 다음 날부터 다 갚는 날까지 민법상 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

★ 대법원 2005. 7. 15.결정 2005마358 부동산인도명령결정에대한재항고

1. 원심의 판단
원심은 기록에 의하여, 신청인들이 서울서부지방법원 2004타경3310호 부동산임의경매절차에서 이 사건 주택을 매수하고 2005. 1. 20. 그 매각대금을 완납한 사실, 피신청인은 그 남편이던 일본인 곤0000의 명의로 2001. 8.경 이 사건 주택을 전세금 1억 7,000만 원, 임대차기간 2001. 9. 15.부터 2003. 9. 15.까지로 정하여 전세 얻고, 그 무렵부터 이 사건 주택에서 거주하고 있는 사실, 피신청인은 거주국을 일본으로 하는 재외국민으로서, 재외동포의출입국과법적지위에관한법률이 정하는 바에 따라 2001. 9. 28. 국내거소를 이 사건 주택으로 하여 거소변경신고를 한 사실, 주식회사 국민은행이 2002. 4. 10. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 2,600만 원의 제1순위 근저당권을 설정한 사실을 인정하였다.
나아가 원심은, 재외국민이 재외동포의출입국과법적지위에관한법률에 의하여 국내거소신고 및 거소이전신고를 마치면 위 법률 제10조 제4항과 출입국관리법 제88조의2에 의하여 주민등록 및 전입신고를 마친 것과 동일하게 볼 수 있다고 할 것이어서, 피신청인이 재외동포의출입국과법적지위에관한법률에 의한 국내거소이전신고를 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였으므로, 피신청인은 신청인들에 대항하여 이 사건 주택을 점유할 권리가 있다는 이유로, 신청인들의 이 사건 인도명령신청을 배척하였다.
2. 이 법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은, 가사 출입국관리법 제88조의2에 의하여 위 법 소정의 외국인등록 및 체류지변경신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로 볼 수 있다고 하더라도, 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
(1) 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 제2조는 그 적용대상을 재외국민과 외국국적동포로 나누고 있고, 위 법률 제10조 제4항에 의하여 출입국관리법 소정의 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 보게 되는 것은 국내거소신고와 그 이전신고를 한 외국국적동포에 한하는데, 피신청인은 외국국적동포가 아니라 재외국민이므로, 피신청인에 대하여는 출입국관리법 제88조의2가 적용될 여지가 없다.
(2) 또한, 출입국관리법 제88조의2는 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 신설되어 공포 후 3월이 경과한 날부터 시행되었으므로, 가사 위 법조항을 근거로 주택임대차보호법에 따른 대항요건을 구비하였다고 볼 수 있다고 하더라도, 이에 따라 피신청인이 임차권의 대항력을 취득하게 되는 날은 국내거소변경신고 다음날이 아니라 위 법 시행일을 기준으로 하여야 할 것인데, 이 사건 주택의 제1순위 근저당권은 위 법 시행 전인 2002. 4. 10.에 설정되었다.
그럼에도 이와 견해를 달리하여 피신청인이 신청인들에 대항하여 이 사건 주택을 점유할 권리가 있다고 본 원심의 판단은 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 및 출입국관리법의 관련 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이를 지적하는 신청인들의 재항고이유의 주장은 이유 있다.
3. 결론
그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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