[성공으로 이끄는 투자노하우] 특수 경매 물건의 '현장 조사' 노하우

한경닷컴 더 라이피스트

남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다.
경매에서 최대의 이익을 남기기 위해서는 남들이 보지 않는 틈새 물건을 찾아야 한다. 경매의 블루오션이라 할 수 있는 유치권과 법정지상권 등 특수물건 속에서 수익을 올리는 게 정답이다. 남들이 관심 두지 않는 물건을 발굴해 심층 현장조사·분석 후 입찰한다면 고수익을 거둘 수 있다. 겉으로는 해결하기 어려워 보이는 특수물건 속에서 고수익 물건을 올리기 위해서는 현장조사 기법을 터득하고 실전에 응용해야 투자에 성공할 확률이 높아진다.
현장 답사해 ‘인수’ 권리 체크
특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수여부를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매우 중요하다.
말소기준권리보다 앞서 등기된 가처분이나 가등기 물건은 경매 투자자들이 입찰을 꺼리기 일쑤다. 낙찰 후 등기부 상 말소되지 않고 매수인이 그 권리를 인수해야 하기 때문이다. 경매 사이트는 여러 변수나 사항을 반영하지 않고 자동권리분석 상 ‘인수’ 권리라고 표기한다. 사이트 매물란에 빨간 글씨로 ‘인수해야 할’ 가처분·가등기만 보면 지레 겁부터 집어먹는다. 그러나 진짜 고수들은 이런 매물을 반값 이하에 낙찰 받아가기 일쑤다.
선순위 가처분이 등기된 물건이 경매신청이 된 경우 법원에서는 경매신청을 접수하되 본안소송의 결과가 나올 때까지 경매절차가 중지되는 것이 일반적이다. 선순위 가처분 등기가 있는데도 경매 진행된다면 가처분 설정시기가 오래된 경우이다. 이미 권리의 시효가 만료돼 사실상 효력이 없어 말소신청의 대상이 된다. 현장 방문과 추가조사를 통해 사건 당사자 탐문과 임대차 및 점유관계, 각종 인수사항 등을 확인한 후 입찰을 결정하는 게 좋다.
선순위 지역권이 있는 물건은 낙찰자가 인수하는 게 일반적이다. 경매 매각물건이 ‘요역지’인 경우에는 낙찰자가 유리하기 때문에 굳이 선순위 지역권이라도 무방하다. 반대로 ‘승역지’ 매각물건이면 그 기간 동안 요역지 권리자에게 사용하게 해야 하므로 어느 토지가 매각 대상이 되느냐에 따라 달라진다. 특수지역권의 경우 경매 대상지 전부를 다니며 토지를 사용하는 집단 전체를 정확히 탐문 조사해야 하는 위험부담이 있다.
‘미공시’ 권리, 세밀한 현장조사 필수
등기부에 기재되지 않은 미공시 특수물건의 경우 반드시 현장을 통한 사실관계와 함께 투자의 위험성과 이해관계인과의 협의 가능성을 동시에 체크해야 한다. 미공시 특수권리로는 유치권·법정지상권·분묘기지권과 함께 주택임차권도 포함된다. 법원의 매각물건명세서 비고란에 기재된 내용과 다르거나 불법 점유 또는 특약 여부 등을 이해관계자나 점유자, 주민들을 만나 총체적이고 체계적으로 탐문해보고 입찰을 결정해야 한다.
3회 이상 유찰이 기본인 유치권 성립 여지 있는 물건의 경우 현장조사는 필수 체크사항이다. 유치권은 공사대금 등 부동산 자체에서 발생한 채권에 한해 채무자로부터 변제 받지 못할 경우 소유권에 변동이 있더라도 그 변제가 이뤄질 때까지 목적 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권은 등기부상에 등재되는 권리가 아니어서 매각목록에는 ‘유치권성립여지 있음’으로 표시돼 있을 뿐 성립 여부는 현장을 통해서만 확인이 가능하다.
유치권 있는 물건은 점유형태, 피담보채권의 종류와 금액, 이해관계자들의 주장을 조사해 진정한 유치권 여부를 체크해야 한다. 점유사실이 없거나 경매개시일 이후 점유사실을 밝혀낸다면 유치권 부존재 내용을 밝힘으로써 저가에 낙찰 받을 수 있다. 또 진입로, 도로문제, 주변 시세와 수용 여부 등 직접 그 부동산을 찾아가 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고 꼼꼼하게 대처하면 훨씬 싼 가격에 낙찰 받아 고수익을 챙길 수 있다.
법정지상권은 토지와 건물 중 어느 하나만 매각하고, 하나는 매각 제외된 물건으로 투자 위험성이 높아 입찰을 꺼리는 대상이었다. 하지만 현장조사와 탐문을 거치다보면 의외로 고수익을 낼 수 있다. 건물등기부 유무에 따라 건축물대장과 무허가건축물관리대장 또는 건물분재산세과세대장으로 건물이 언제 지어졌는지 여부에 따라 성립 유무가 갈린다. 또 원주민과 이장을 만나 건물 건축 여부를 확인해보면 지상권 성립 여부를 파악할 수 있다.
토지 경매에서 가장 인기 없는 물건이 묘지가 있는 경우이다. 땅임자의 승낙을 얻어 합법적으로 그 땅에 묘지를 설치한 경우 토지소유자 간의 특정한 약정이 없더라도 분묘기지권이 성립된다. 분묘기지권이 성립하게 되면 임의로 분묘를 개장하거나 이장할 수 없다. 수목이 적은 가을, 겨울철 기간 중 현장을 답사해보고 지역 유지나 어른을 만나 탐문해보면 묘지 발견이 용이하다. 관리가 잘된 묘지인 경우 협의이장이나 고가의 부분매각이 가능하다.
경매물건의 현장조사에 임할 때는 답사 전에 체크리스트를 작성해 사전준비가 필요하다. 법원에서 비치한 '현황평가서'와 '감정서'를 참고해 중요 내용들을 토대로 조사목록을 만들면 차이점을 쉽게 판단할 수 있다. 답사 시에는 공적서류와 함께 현황의 일치 여부를 살펴야 한다. 서류와 실제 상 차이점을 발견하는 게 현장조사의 기본이다. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 경매 대상 포함여부도 확인해야 한다.
특수물건은 수익이 높은 만큼 일반 물건보다 투자 위험성이 높다. 경매 초보자라면 현장답사 후 이해관계인들과 충분한 협상을 통해 적은 비용으로 합의해 법률적인 문제를 극복할 수 있을 때 입찰에 나서야 한다. 충분한 시간을 할애에 현장조사에 나서 등기부에 드러나지 않은 숨은 함정을 찾아내야 예상치 못한 손해를 방지할 수 있다. 1~2차 답사가 끝난 후에는 현장을 방문해 부동산의 투자가치와 함께 입지여건 등을 최종적으로 살피는 것이 좋다.
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