[성공으로 이끄는 투자노하우] 부동산 거래 시 절세전략부터 세워라

한경닷컴 더 라이피스트

'실속', '착한 가격' 등이 최대 화두로 떠오른 부동산 거래 침체기에 부동산을 팔고 살 때 내야하는 세금은 늘 커다란 부담이 되는 게 사실이다. 부동산 거래는 다른 자산거래와 비교할 때 거래금액과 세금의 규모가 매우 크기 때문에 매매 전에 미리 치밀한 절세 전략을 세워두는 게 필요하다. 자칫 거래에 따르는 세금문제에 소홀했다가 까딱하면 수천만 원의 세금을 더 내야 하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다.
절세는 ‘타이밍’이라는 말이 있다. 즉 부동산을 팔고 사는 시기의 적당한 타이밍도 절세 효과가 매우 다르다. 부동산을 되팔 때 보유기간이 2년 이상 또는 미만이냐에 따라서 양도소득세 부담액이 크게 달라진다. 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 6%에서 38%까지의 세율이 적용되지만 보유기간이 2년 미만이면 40%의 세율이 적용되고 특히 보유기간이 1년 미만이면 50%로 높은 세율이 적용된다.
고율의 세금을 절약하고 싶다면 부동산을 팔고 사는 시기를 잘 선택해야 한다. 부동산 거래는 매매 시기에 따라 투자수익과 절세 혜택이 있기 때문에 부동산 보유기간과 함께 부동산 매도시기를 비과세 요건에 맞추는 것이 절세 방법이다. 부동산 매각 과정과 시간을 절세에 맞춰 자신에게 유리한 타이밍을 알아두는 것이 부동산 투자법이다. 일정한 법칙에 의해 움직이는 거래 시 차익에 대한 양도세 절세 타이밍의 기본 투자법을 알아보자.
매도 타이밍을 절세에 맞춰라
부동산을 언제 파느냐에 따라 세금을 낼 수도 있고 안낼 수도 있다. 세금을 한 푼도 내지 않아도 되는 시기에 팔면 한 푼도 내지 않아도 된다. 부동산 거래에 따르는 각 상황별로 어떤 경우가 가장 유리한지 먼저 따져보고 행동에 옮겨야 한다. 세금은 특정 과세요건을 충족했을 때 과세되기 때문에 세금지식과 정보를 알아두고, 각종 자료와 증빙서류를 챙겨두며, 전문가와 상담해 유리한 방향으로 행동을 옮겨야 한다.
양도 시기는 절세에 맞춰야 한다. 부동산 매도 시기에 따라 양도 세율이 크게 다르다. 특히 1세대 1주택의 비과세 적용(3년 이상 보유 요건)과 8년 자경농지의 양도∙농지의 대토 등의 감면은 양도 부동산의 보유기간이 중요하므로 양도 전에 파는 시기를 검토해 조정해야 한다. 예를 들어 1년 미만의 단기보유 후 되팔 경우 50% 세금을 물어야 하지만 2년 이상 보유한 후 매도하면 가벼운 세율을 적용해 세 부담을 줄일 수 있다.
부동산 양도 시 매수금액과 시가가 분명하지 않다면 기준시가 변동 상황을 살펴 파는 시기를 조정하는 것이 절세 포인트다. 실제 양도세를 매길 때 실제 거래 가격, 시가를 알 수 없을 때 기준시가로 세금을 계산하는 경우가 많다. 양도 당시와 취득 당시의 기준비율을 환산할 때 기준시가를 열람해 봤더니 고시일 이후 가액이 인하될 예정이라면 잠시 기다렸다가 인하 날짜에 맞춰 미뤘다가 양도하는 것이 세 부담을 줄일 수 있다.
양도세 절세에 맞춰 거래하라
부동산의 매도 포인트만 확실히 잡는다면 본인에게 가장 적합한 절세 방안을 찾을 수 있다. 특히 부동산을 팔 때 계산되는 양도차익에 대해 과세하는 양도세는 얼마든지 계획적인 절세 방법이 있다. 여러 가지 상황에 맞는 절세 방안 중 본인에게 가장 적합한 방안을 찾아내는 지혜가 필요하다. 매도 시 양도세를 줄이는 기본적인 원칙들에 맞춰 자신에게 맞는 양도 시기를 계획하는 것이 바람직하다.
양도세는 주택을 파는 순서와 시기에 따라 크게 달라진다. 2013년 세법 개정으로 다주택자에 대한 50~60% 중과 규정이 영구적으로 폐지됐지만, 비과세 대상이 아닌 이상 여전히 6~38%의 기본세율이 적용돼 양도세를 납부해야 한다. 따라서 양도차익이 가장 큰 주택을 제일 나중에 매도해 1세대 1주택에 주어지는 비과세 및 장기보유 특별공제 최대 80%의 절세 혜택을 누릴 필요가 있다.
양도차익이 발생하는 주택끼리는 가급적 동일 연도에 양도하는 것을 피하는 매도 전략이 필요하다. 양도 차익이 가장 적은 주택부터 양도하는 것이 유리한 셈이다. 차익이 발생하는 주택을 같은 해에 한꺼번에 부동산을 매도하면 누진세율 때문에 세 부담이 가중될 수 있기 때문에 다음 주택의 매도 시기를 저울질해 결정하는 것이 유리하다.
세무 전문가 도움으로 절세혜택 누려라
합법적인 절세혜택을 누리는 게 중요하다. 미등기 상태에서 부동산을 팔면 부당한 방법으로 양도세를 탈루한 경우로 인정돼 불이익을 받게 돼 조심해야 한다. 미등기 양도는 가산세가 고지되고 비과세 감면혜택을 받을 수 없다. 최고세율인 38%보다 높은 70%의 세율이 적용돼 많은 세금을 납부해야 한다. 미등기 양도자산의 세 부과 제척기간은 10년이기 때문에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대해 세무 조사가 이루어지기 한다.
세금은 특정 과세요건을 충족했을 때 과세되기 때문에 과세요건이 충족되기 전에 절세를 준비해야 한다. 미리 세금지식과 바뀐 정보를 알아두고 각종 자료와 증빙서류를 챙겨두면 세법이 정하는 테두리 안에서 합리적으로 세 부담을 줄일 수 있다. 미리 매입가액과 필요경비 소요 비용에 대한 증빙서류를 챙겨둬야 나중에 허둥대지 않는다. 지출한 필요경비와 영수증을 잘 보관하는 것도 공제를 받을 수 있는 현명한 세테크의 첫걸음이다.
양도세를 절약하려면 부동산 매도 전에 반드시 세무전문가의 조언을 얻는 것이 중요하다. 특히 매매계약서를 쓰기 전에 미리 세무사를 찾아 자문 받아야 양도세 절세혜택을 얻을 수 있다. 세금은 전문분야이기 때문에 부동산 거래의 전문가인 공인중개사 보다 세무사로부터 직접 자문 받아야 한다. 수시로 바뀌는 세법과 복잡한 세율적용 때문에 세무 전문가를 활용해 세법이 인정하는 범위 내에서 합리적으로 절세 방안을 모색하는 지혜가 필요하다.
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