[보상/재건축] 재건축 현금청산대상자 행동수칙 2

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재건축 현금청산대상자 행동수칙 2
법무법인 강산

전문변호사를 선임하지 않는 경우를 대비해서 현금청산대상자의 대응방안을 살펴보면 다음과 같다.
전문변호사를 선임하지 않더라도 최소한 이것만은 반드시 알아두고 대처하는 것이 좋다.

1. 현금청산을 받을지 여부 결정

○아파트를 받지 않고 돈을 받으려면 분양신청을 하지 않는 것이 좋다.
○통상 조합에서는 일단 분양신청을 하고 나중에 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 다시 현금청산대상자가 될 수 있다고 설명하여 분양신청을 유도하고 있으나, 일단 분양신청을 하면 신탁등기를 하여 주게 되어 현금청산대상자가 매우 불리한 위치에 놓인다. 즉, 분양신청을 하여 신탁등기를 하여 주면 이때는 거꾸로 현금청산대상자가 돈을 달라고 하소연하여야 한다.

○소유자는 3가지 경우를 상정할 수 있는데,
첫 번째로, 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우 및 관리처분인가에서 분양대상에서 배제된 경우는 조합이 소유자를 상대로 매도청구를 하여 오도록 가만히 있는 것이 좋다. 매도청구 소송에서 철저히 대응하면 된다.

두 번째로, 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 비조합원이 되고자 하는 자는 조합이 요구하는 신탁등기를 거부하고 소송으로 대응하는 것이 타당하다.

세 번째로, 신탁등기를 이미 경료해 준 경우는 즉시 현금청산금 지급소송을 제기하여야 한다. 최근 하급심 판결에 의하면 대부분 현금청산소송을 인정하고 있다.

○그런데, 대법원은 재건축조합이 재건축 구역 내의 조합원 재산을 신탁 받은 후 당해 조합원이 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 된 경우 재건축조합이 조합원에 대하여 신탁의 말소등기 및 신탁재산귀속을 원인으로 하는 소유권이전등기의 각 인수청구와 다시 조합에게 현금청산을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행청구를 할 수 없다고 판시하고 있는바(2010. 09. 14 선고 2010다19204), 이 판결은 일단 대법원의 “현금청산대상자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되므로 형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거·이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다고 보는 것이 타당한 점,”이라는 판시(2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결)와도 배치되고, “현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로”라는 판시(2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결)와도 조화되지 못하고, 나아가 이는 조합이 다시 신탁등기 말소와 이전등기를 하지 못한다는 것일 뿐이지, 소유자가 신탁등기 말소를 구하지 못한다는 취지는 아니므로, 이 판례는 폐기되어야 한다고 본다. 따라서 적극적으로 신탁등기 말소 및 가처분을 구할 필요가 있다.

2. 조합이 현금청산대상자 지위를 부정할 때

○현금청산대상자 지위 확인 소송 제기

3. 매도청구소송에서의 소유자 대응방안

가. 매도청구소송 시 시가를 받는다고 하는데 그 의미는 무엇인가?
○이제 매도청구소송을 당하면 당연무효사유가 아닌 한 조합설립인가를 항변으로 다투지도 못하므로, 결국 시가가 얼마인지가 재판의 핵심쟁점이다.

○매도청구를 하기 위해서는 시가를 지급하여야 한다. 시가는 매도청구시에 구체적으로 표시할 필요는 없고, 적정한 시가에 따라 매도하라는 취지의 통지를 하면 될 것이고, 그 시가는 종국적으로는 법원이 정할 것이다.

○시가란 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결 집합건물에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

○시가로서 합의(통상은 현재 거래가에 이사비를 포함한 가격)가 이루어지지 아니하면 현금청산기준일을 기준으로 법원의 시가감정절차에 따라 결정된다. 조합설립미동의자는 매매계약체결의제일 즉, 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이거나 최고를 소장으로 하였으면 최고서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날임
○매도청구의 피고에게는 바로 이 시가감정을 어떻게 받느냐가 매우 중요하다. 부동산의 현황과 공부상의 표시가 일치하지 않는 경우는 당연히 현황에 의한다.
○비례율이 반영되어야 하고, 실제거래가격이 참작된다.
○외관, 건물의 특수성, 임대료 수익이 많을 경우

나. 매도청구소송을 당하였을 경우 소유자 주의사항은?
○피고 즉 소유자는 소장을 받는 날로부터 즉시 대응을 하여야 한다. 어찌보면 조합이 설립되기 전부터 대응을 시작하는 것이 좋다. 최선의 대응은 전문변호사를 빨리 선임하는 것이다. 처음부터 감정인 선정절차부터 철저히 준비하여야 제대로 된 감정평가를 받을 수 있다. 가끔 감정평가가 나온 후에 대비한다는 생각, 2심에 가서 다시 재판하면 된다는 생각을 하는 경우가 있으나, 이는 매우 잘못이다.

○대부분은 법원에서 선정한 1심 감정인의 감정평가 결과가 나오면 그것으로 끝이다. 그 후에 결과는 바뀌지 않는 경우가 대부분이다. 처음부터 전문변호사를 선임하여 다투지 않으면 낭패를 보는 이유가 바로 여기에 있다. 감정의견서도 제출하지 않는 변호사도 있다. 정당한 시가보상금을 받고자 하는 똑똑한 사람은 소송이 제기되기 전부터 미리 상의를 하여 준비를 한다.

○토지, 건물 중 일부만 정비사업구역에 포함되었을 경우 매도청구가 불가하다.
○주택단지 내 건축물만 소유자는 조합설립등기일로부터 2개월 내에 매도청구 소를 제기하여야 한다.

다. 현금청산대상자로서 아예 매도청구를 못하게 하는 방법은?
○조합설립인가 취소(이 소송은 인가일로부터 90일내에 제기하여야 함) 또는 무효 확인의 소를 제기하여 아예 조합을 없애 버리는 방법
○사업시행인가 취소 소송을 제기하여 승소하는 방법
○관리처분계획 및 인가에 대한 소송은 불가하고, 단, 사업시행계획이 당연 무효일 경우만 예외적으로 가능하다.

라. 기타
○부가가치세 문제
○토지, 건물 외에 물건 문제
○조합설립 무효 확인의 소, 각종 정보공개청구

4. 신탁등기 소송에서의 대응방안

○분양신청을 하면 조합은 대부분 신탁등기를 요구하고 불응을 하면 신탁등기청구소송을 제기하여 온다.
○아파트를 받고자 하면 당연히 신탁등기를 하여 주고, 이주비를 받아 이사를 한다.
○그러나 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 현금청산을 하려는 자는 신탁등기를 거부하고, 신탁등기소송에서 돈을 달라고 하면서 대응을 하는 것이 좋다.

5. 이미 신탁등기를 해 주고 난 후에 현금청산을 받는 자의 대응방안

○즉시 현금청산금지급소송, 신탁등기말소소송, 가압류, 가처분 등을 하여야 한다.
○신탁등기가 되어 있다면, 조합은 이미 소유권을 확보한 것이므로 별도로 소송을 제기하지 않고 가만히 있으므로, 이 경우는 이제는 현금청산대상자가 돈을 달라는 소송을 제기하여야 한다.

6. 협의에 응하지 않고 매도청구나 소송으로 가면 금액이 오르는지?

○비례율, 부동산 가격 변동에 따라 결정된다.
○다만, 보통 종전자산가격 평가는 사업시행인가 후에 바로 이루어지지만 현금청산을 위한 평가는 통상 한참 시간이 흐른 후에 평가되는 경향이 있는바, 이 경우는 주변 집값의 변동여부에 따라 의사결정을 하면 된다.

7. 소송비용 및 변호사 보수

○인지대, 송달료
인지대는 1억 청구시 45만원, 기본송달료는 10만원
○감정비는 감정평가금액 및 거리, 감정평가의 난이도에 비례(대략 80만원에서 200만원 선), 다만 조합에서 감정을 실시하면 감정비용은 들지 않는다.
○변호사 보수는 협의로 결정된다.
○승소 시에는 인지대, 송달료는 전액, 변호사 보수는 법원에 정해주는 가액에 대해 상대방으로부터 돌려받는다.


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