[성공으로 이끄는 투자노하우] 제주도 부동산 경매 투자 노하우

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도시계획구역 내 주거지 땅 유리

270만원 폐가가 1065만원에 팔리고 3600만원 농가주택 경매 입찰에 153명이 몰려들어 8529만원에 낙찰되는 ‘기적(?)의 섬’이 있다. 10년 이내 역대 최고 입찰경쟁률을 경신한 곳이 바로 제주도 경매시장이다. 제주의 주택과 토지의 낙찰가율이 110%를 넘어가면서 전국 최고치 낙찰 결과를 보였다.
제주특별자치도 경매시장이 인산인해를 이루는 이유는 제주 부동산에 대한 인기몰이가 계속 이어지고 있어서다. 제주에 집을 짓고 사는 것이 대부분의 도시 사람들의 ‘로망’이다. 파도가 넘실대는 푸른 바다가 지척에 있고 사계절 내내 따스한 햇살이 비추는 제주는 누구나 선호한다. 자연 속에서 주말을 즐기는 ‘세컨드하우스’를 장만하기에 제주도는 선망의 장소다.
경매 투자처로써 제주는 사실 투자수익이 높지 않다. 제주가 경매시장에서 인기 있는 것은 우리나라에서 외지인의 유입이 가장 활발하고 미래가치가 높은 탓에 투자 열기가 높아서다. 한 건당 입찰 경쟁률이 5대 1로 육지에 비해 두 배 정도 높다. 평균 낙찰가율은 108%로 수도권보다 20~30%포인트 높게 낙찰된다. 그래도 여전히 제주 입찰장에는 사람들로 넘쳐난다. 경매 사이트에서 첫 입찰 물건이 공개되면 가장 먼저 조회하는 물건이 제주 경매가 차지할 정도로 시장의 반응이 뜨겁다.

역대 최고 입찰경쟁률 경신
제주지법 경매법정 입찰은 매주 월요일 오전 10시부터 개시한다. 예전에는 매각기일 내 매수신청을 낮 12시까지 했으나 2012년 7월부터 오전 11시30분으로 조정했다. 입찰 참여자가 계속 늘어나 개찰이 지연되자 마감시간을 아예 30분 앞당겼다. 다른 지역 경매 법정의 경우 하루 입찰하는 물건은 통상 100~150건 수준이지만 제주의 경우 50건 안팎만 입찰된다. 경매에 부쳐지는 물량이 타 지역에 비해 절반 수준임에도 입찰자가 많아 시간이 더 걸리기 때문이다.
제주도 토지는 경매시장에서 최고 인기다. 대규모 개발사업에 대한 기대감과 부동산투자이민제로 중국인 투자수요가 몰리면서 땅에 대한 수요가 크게 늘어났다. 올해 제주 지역 토지의 월별 낙찰가율은 연초 낙찰가율이 100%를 넘었고 3월 들어 118%를 기록했다. 낙찰가율이 100%를 넘는다는 것은 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐다는 것으로 향후 가격상승에 대한 기대감이 낙찰가에 반영된 것으로 풀이된다.
특히 농가주택과 텃밭이 딸린 단독주택은 인기 상종가를 치고 있다. 해안지역 소규모 취락지나 대지, 밭의 경우 매물이 나오자마자 유찰 과정을 거치지 않고 신건에 낙찰돼 물량 품귀현상까지 빚는다. 제주 이민이 늘고 농어촌지역의 땅과 주택에 대한 수요가 늘어 가격 급등현상이 나타난 탓이다. 수요에 비해 공급이 부족하다보니 경매에 나오면 물건확보 차원에서 고가에 팔려 나가고 있다.
주택·소형 아파트 낙찰가율 높아
제주 경매 부동산이 나 홀로 선전하는 가운데 사업용과 대형 상업시설은 경기 침체의 여파와 경영난이 겹쳐 대거 경매에 부쳐지고 있다. 특히 제주 골프 관광이 한때 호황을 누리자 여기저기 골프장이 생기는 바람에 경영위기에 빠진 제주도 1호 골프장 제주CC가 경매 진행 중이다. 경영난에 빠진 5~6개의 골프장이 향후 경매 처분될 가능성이 높은 것으로 알려졌다.
제주도 부동산은 지역의 다양한 호재를 만나 승승장구하고 있다. 중국발 관광객 증가와 외자유치 성공 등으로 제주도에 부동산 투자 붐이 일고 있다. 관광산업이 활성화되면서 최근 인구 유입이 늘고 있는 것은 물론, 호텔 등 집객시설이 많아져 일대 주택과 땅값이 상승세를 타고 있다. 일선 아파트시장은 미분양이 줄어들면서 경매에 부쳐진 아파트와 다세대주택 등의 몸값이 꾸준히 높아지고 있다.
평균 낙찰가가 감정가를 훨씬 웃도는 이유는 매물이 부족하거나 향후 가격 상승을 예상하고 한발 앞서 공격적으로 입찰을 하기 때문이다. 제주도는 이들 두 경우 모두에 해당된다. 따라서 경매 투자 붐이 불고 있는 제주에서 경매 입찰에 나선다면 유찰 횟수에 연연하기보다는 감정가를 살펴 저평가된 부동산을 신건 또는 1회 유찰 후 웃돈을 더 써내 낙찰 받는 전략을 세우는 게 유리하다.
경매 종목 선정도 중요하다. 농지와 주택, 소형 아파트는 고가 낙찰되기 일쑤다. 낙찰가율 90~100%에 한 물건 당 입찰 경쟁자는 10명을 넘는다. 그러나 과수원과 임야, 다세대, 대형아파트, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등의 낙찰가율은 평균 낙찰가에 비해 10~20%포인트 낮은 80% 수준이다. 관광지 제주의 특성상 전원풍 부동산과 임대용 소형주택은 품귀현상이고 도시 임대형 부동산은 아직 거품이 끼지 않아 경쟁률이 다소 낮다.
제주도 토지 경매에 관심이 많다면 되도록 도시계획구역 내 주거지 안의 땅에 투자하는 게 유리하다. 제주도는 국제적인 관광지로써 다른 지자체보다 토지에 대한 규제가 많아 개발행위가 아예 불가능한 경우도 상당수다. 제주특별자치도 안에서 실제 개발 가능한 땅은 30% 미만에 불과하다. 개발압력을 받거나 호재가 많은 기존 주거지역과 리모델링이 가능한 허름한 주택과 인근 지역 소규모 필지의 땅에 투자하는 게 좋다.
관광지나 개발지의 경우 예전에는 싸게 낙찰 받으려고 경매 투자에 나섰는데 요즘에는 투자성이 있다고 판단되면 감정가 수준에 낙찰 받기도 한다. 철저한 시세분석을 통해 고가 낙찰의 유혹을 뿌리쳐야 한다. 또 제주도는 거리가 멀어 현장분석을 소홀히 하기 쉽다. 아무리 장래 투자성이 있더라도 지나치게 비싸게 낙찰 받으면 경매 투자의 메리트는 반감된다. 꼼꼼한 현장조사와 시세분석을 통해 최대한 저가 낙찰 전략을 세운 후 입찰에 나서야 한다. 값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price


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