[힘이 되는 부동산 법률] 공유자 우선매수청구권의 제한과 관련된 민사집행법 개정안 내용

한경닷컴 더 라이피스트

공유자는 공유물 전체를 이용관리함에 있어 다른 공유자와 협의하여야 할 뿐 아니라(민법 265조), 인적 유대관계를 유지할 필요도 있어, 공유지분이 새로운 사람에게 매각되기 보다는 기존 공유자에게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 바람직하다는 취지에서 공유자의 우선매수청구권을 인정하고 있다.

★ 민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권)
① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

★ 민사집행법 제113조(매수신청의 보증)
매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

★ 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

공유자는 매각기일 전에 미리 우선매수권을 행사할 수 있다. 하지만, 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않음은 물론이다. 공유자로부터 우선매수신고서가 제출되면 문서건 명부에 등재하여 접수되고, 경매기록에 가철하며, 인지는 첩부하지 않는다. 매각기일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우, 실무에서는 기록표지에 공유자의 우선매수신청이 있다는 취지를 적어둠으로써 집행관이 매각절차를 진행함에 있어 간과하지 않도록 하고 있다. 이런 구조를 악용하여, 다른 공유자들이 저가낙찰을 위해서 미리 법원에 우선매수신고를 함으로써 일반인들의 입찰을 꺼리게 하는 수단으로 악용되는 경우가 많다. 심지어는 지분에 대한 경매가 개시된 이후에 다른 공유지분을 취득하여 우선매수기회를 취득하면서 경매되는 지분을 저렴하게 취득하는 투기행위도 대표적인 악용사례의 하나이다.

이러한 문제점들 때문에 우선매수청구권에 대해서는 여러 가지 측면에서 제한이 필요하다는 주장이 많았는데, 최근 이와 관련된 법개정 움직임이 있어 소개한다. 다음은 공유자 우선매수청구권과 관련된 국회 법제사법위원회의 검토보고서 내용이다.

공유자는 매각기일까지 최저매각가격의 1/10의 보증을 제공하고 최고매수 신고가격으로 채무자의 지분에 대한 우선매수신고를 할 수 있으며, 이 경우 법원은 최고가매수신고인이 있어도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하는데, 이를 공유자의 우선매수권이라고 함.
이러한 공유자의 우선매수권은 우리나라에 특유한 제도로서, 공유자는 다른 공유자와 인적 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에, 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 취지에서 도입되었음.
그런데, 공유자의 우선매수권에 대하여는 경매절차상 유찰을 유도하고 경매절차를 지연시킨다는 지적이 계속 제기되고 있음.
즉, 공유자는 매각기일 전에 공유자우선매수신고서만 접수하고 보증을 제공하지 않을 수 있는데, 이 경우에도 매각물건명세서에는 “공유자우선매수신고 있음”으로 기재되어 일반인들은 입찰을 기피하게 됨. 이로 인해 매각기일에 매수신청자가 나타나지 않을 경우 우선매수권을 신청한 공유자는 보증금을 끝까지 납부하지 않는 방법으로 경매를 유찰시키는 것이 가능해지며, 공유자는 이러한 과정을 반복하면서 계속해서 가격을 떨어뜨리게 된다는 것임.
개정안은 공유자의 우선매수권이 악용되는 사례를 방지하기 위하여 우선매수 신고의 횟수를 한 차례로 한정하고, 매각기일의 종결 고지 시까지 보증을 제공하지 아니하거나 우선매수신고를 철회하는 경우 이후의 매각절차에서는 우선매수 신고를 금지하려는 것임.

★ 개정 민사집행법안 제140조(공유자의 우선매수권) ①---------------------------------------------------------------------------------------- 신고를 한 차례에 한정하여 ---------. 이 경우 신고를 한 공유자가 제115조제1항에 따른 매각기일의 종결 고지 시까지 보증을 제공하지 아니하거나 신고를 철회하는 경우에는 그 공유자는 이후의 매각절차에서 우선매수하겠다는 신고를 하지 못한다.

2014. 7.현재 국회 법제사법위원회의 심사를 통과한 상태에 있는데, 앞으로는 제한적인 우선매수청구권행사만이 가능하게 되어 공유지분에 대한 일반인의 관심이 더욱 높아질 것으로 예상된다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com