[힘이 되는 부동산 법률] 지휘자 정명훈씨 콘도분양대금반환판결

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지휘자 정명훈씨의 콘도분양대금반환판결이 선고되었다는 보도가 최근 있었는데, 판결내용을 소개한다. 서울서부지방법원 2014. 8. 8. 선고 2013가합8472 회원권대금반환 판결이다.
제주도 콘도이용계약체결한 정명훈씨 부부는, 계약체결 이후 계약에 포함된 콘도의 조망과 정숙성이 훼손되었다는 이유로 계약해지를 주장하며 입회금의 반환을 청구하게 되었다. 사건의 쟁점은, 원고가 주장하는 조망의 확보가 이 사건 콘도이용계약의 부수적인 의무가 아니라 주된 의무이거나 혹은 특별한 약정으로서 계약의 내용에 포섭되었는지 여부인데, 재판부는 원고주장이 타당하다고 판단한 것이다. 다음은 판결전문이다.

1. 기초사실
가. 원고들은 부부 사이이고, 피고는 서귀포시 성산읍 고성리 127-1 일원 653,466㎡, 이른바 “섭지코지”에 관광숙박시설, 레스토랑, 휴양문화시설 등을 건축하고 이들을 전체로서 “휘닉스아일랜드”라는 이름의 종합리조트(별지 휘닉스아일랜드 배치도 참조)로 운영하는 회사이다.
나. 피고는 섭지코지 남쪽 해안 부근에 위치한 제주 서귀포시 성산읍 고성리 62 대 58,006㎡에 “힐리우스”라는 명칭의 고급 콘도 32동(별지 휘닉스아일랜드 배치도 중 ‘힐리우스 콘도’ 부분)을 건축하여 분양하였는데, 원고들은 피고와 2008. 9. 11. 힐리우스 콘도 0000호(이하 ‘이 사건 콘도’라 한다, 별지 휘닉스아일랜드 배치도 중 ‘이 사건 콘도’ 부분)에 관하여 각 입회보증금 11억 2,000만 원, 연회비 1,500만 원, 계약기간 20년으로 하여 콘도 입회계약(이하 ‘이 사건 콘도이용계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. 이후 피고는 2011. 9. 6. 힐리우스 단지 북서편의 제주 서귀포시 성산읍 고성리 107-1 등 토지(이하 ‘오삼콘도 부지’라 한다, 별지 휘닉스아일랜드 배치도 중 ‘오삼코리아 콘도 부지’ 부분)를 소외 오삼코리아 주식회사에게 매도하였고, 오삼코리아 주식회사는 현재 위 부지에 5층, 332호실 규모의 콘도(이하 ‘오삼콘도’라 한다)를 건축 중이다.

2. 원고의 청구에 대한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
갑 제2, 3, 5, 9호증의 각 기재 및 영상, 증인 구00의 증언, 증인 김00, 양00의 각 일부 증언, 이 법원의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고들은 오케스트라 지휘자라는 원고 정명훈의 직업적 특성을 고려하여 사생활을 보호받으며 조용하게 휴식을 취하고 음악적 영감을 받을 만한 장소를 찾던 도중 원고 구00의 언니인 소외 구00로부터 힐리우스 콘도를 소개받은 사실, 원고들이 2008. 7.경부터 8.경 사이에 힐리우스 콘도를 방문하자 당시 힐리우스 콘도의 분양대행사 직원인 김00은 원고들에게 가장 안쪽에 위치한 콘도(별지 휘닉스아일랜드 배치도 중 ‘피고 추천 콘도’ 부분)를 추천하였지만, 원고들은 이 사건 콘도가 힐리우스 단지의 북서쪽 끝에 위치하였기 때문에 일반 관광객들이 통상적으로 출입하는 장소로부터 가장 멀리 떨어져 있어 조용하고 사생활이 보장될 것으로 보이며 당시 오삼콘도 부지는 아무런 건축물도 없는 갈대밭이었기 때문에 다른 힐리우스 콘도들에서는 남쪽 방향의 바다 조망만이 가능했던 것과는 달리 북서쪽 방향으로도 갈대밭, 그 너머의 섭지코지 입구 바다와 백사장, 한라산까지 조망할 수 있다는 이유로 이 사건 콘도를 분양받고자 한 사실, 원고들은 김00으로부터 휘닉스아일랜드 내에 더 이상 추가 건축계획이 없다는 말을 듣고 이 사건 콘도 이용계약을 체결한 사실, 이후 피고는 원고들의 요청에 따라 2008. 12. 22. 원고 정명훈에게 “휘닉스아일랜드 힐리우스내에 추가적인 신규 건축계획이 없음을 확인드립니다”라는 내용의 확인서(갑 제2호증, 이하 ‘이 사건 확인서’라 한다)를 작성하여주기까지 한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 콘도이용계약에 있어서 여러 방향으로 트여져 있는 조망과 콘도의 정숙성은 그 이용계약의 전제로서 계약의 내용으로 포섭되었다고 할 것인데, 오삼콘도의 건축으로 인하여 더 이상 위와 같은 조망이 불가능하게 되었고, 오삼콘도 4, 5층에서 이 사건 콘도의 2층 거실, 발코니 및 야외 욕조가 보이고 오삼콘도와 불과 20~30m 가량 떨어진 곳에 위치함으로써 오삼콘도 투숙객들의 왕래 등에 직접적인 영향을 받게 되는 등 완공 후에는 원고들이 이 사건 콘도에서 기존과 동일한 수준의 정숙성 및 사생활의 기밀성을 영위하며 이 사건 콘도를 이용할 수 없을 것임은 경험칙상 명백하므로, 피고의 위와 같은 채무불이행을 이유로 하는 원고들의 이 사건 콘도이용계약 해지는 적법하다.
따라서 피고는 원고들에게 각 입회보증금 11억 2,000만 원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2013. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고의 주장에 대한 판단
(1) 이에 대하여 피고는 원고가 주장하는 조망이익 확보의무는 이 사건 콘도이용계약의 부수적인 채무에 불과하므로 이를 이행하지 못하게 되었다고 하여 계약을 해지할 수는 없다고 주장한다.
살피건대, 통상의 경우 조망의 확보라고 하는 것이 콘도의 이용이라는 목적에 있어 직접적인 의미를 갖지는 않는 부수적인 채무라고 하더라도 부수적 채무의 불이행으로 인하여 채권자가 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 또는 특별한 약정이 있는 경우에는 부수적 채무의 불이행을 원인으로 하여서도 계약을 해제할 수 있는 것인바(대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705, 53712 판결 등 참조), 앞서 인정한 바와 같이 힐리우스 콘도는 처음부터 회원들이 4면이 바다로 둘러싸인 섭지코지의 절경을 감상하며 휴식을 취할 목적으로 건축되었고 피고 스스로도 섭지코지의 아름다운 풍광을 조망할 수 있다는 점을 힐리우스 콘도의 홍보에 적극적으로 이용하고 있는 점, 오삼콘도 건축 이전에는 힐리우스 콘도 중에서도 이 사건 콘도에서만 특별히 위 가.항에서 인정한 바와 같은 조망이 가능하였고 그것이 이 사건 콘도이용예약의 중요한 동기가 되었던 점, 따라서 원고들은 피고에게 이를 담보하는 서면을 요구하였고 피고는 그러한 취지에서 이 사건 확인서를 작성하여 교부하였던 점을 고려하면 위와 같은 조망의 확보는 이 사건 콘도이용계약의 부수적인 의무가 아니라 주된 의무이거나 혹은 특별한 약정으로서 계약의 내용에 포섭되었다고 할 것이다. 따라서 이 부분 피고의 주장은 이유 없다.
피고는 위 확인서에서 말하는 ‘힐리우스내’라고 하는 것은 별지 배치도의 ‘선셋광장’이나 이 사건 콘도의 바로 앞쪽 부지 등을 염두에 두고 작성한 것이라고 주장하나, 위 확인서를 요구한 것이 조망과 정숙성 등을 이유로 한 것인데 바로 옆에 오삼콘도가 설치되는 것을 알면서도 이 사건 콘도와는 상당히 떨어진 곳에 있는 선셋광장에 건물이 설치되지 않는 것을 확인하기 위하여 확인서의 작성을 요구하였다는 주장은 경험칙상 수긍할 수 없고, 이 법원의 현장검증결과에 의하면 이 사건 콘도의 바로 앞쪽 부지에 건물을 건축하는 것은 현실적으로 불가능하므로, 피고의 위 주장은 인정할 수 없다.
(2) 또한 피고는 오삼콘도가 건설된다고 하더라도 이 사건 콘도의 조망이 그다지 훼손되지 않는다고 주장한다.
그러나 오삼콘도의 건축으로써 이 사건 콘도에서의 조망이 이전과 같이 유지될 수 없음은 앞서 인정한 바와 같고, 나아가 앞서 살펴 본 이 사건 콘도이용계약의 체결경위, 이 사건 확인서의 작성경위에 비추어 보면 이 사건 콘도이용계약에 포섭된 것은 단순한 조망 뿐만 아니라 콘도의 정숙성, 사생활의 기밀성 등이 모두 포함된 주거환경 자체라고 할 것인데, 오삼콘도의 건축으로 위와 같은 주거환경은 현저하게 달라질 수 밖에 없다. 따라서 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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