[성공으로 이끄는 투자노하우] 농가주택 ‘경매’로 사서 별장 만들기

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농가주택 경매 투자의 장점
‘농(어)가주택’은 농(어)업을 생업으로 삼는 농(어)민 주택 또는 시골집이라고도 한다. 1년 이상 농사를 지을 목적으로 거주하는 주택으로 전원주택보다 규모가 작고 주택이 딸린 토지의 용도가 대지와 함께 일부는 농지와 접해 있다.
투자금액이 적어 번듯한 전원주택을 살 여력이 안 되는 사람이라면 농가주택 경매를 노리는 게 훨씬 실속 있다. 기반시설을 잘 갖춘 수도권 전원주택은 최소 3~5억 원 정도 가져야 하고 경매도 2억5000만~3억 원 이상 가져야 낙찰 받을 수 있지만 농가주택 경매는 1억~2억 원 안팎에서 낙찰 받을 수 있다.
거래되는 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 30~40%까지 싸게 법원 경매로 취득이 가능하다. 지은 지 오래된 농가주택은 주택의 뼈대만 튼튼하다면 약간의 개보수 거쳐 훌륭한 개인별장용 전원주택(세컨하우스)으로 개조가 가능하다. 대지가 넓은 농가주택은 경매로 싸게 사서 어느 정도 시간이 지나 비싸게 되팔면 짭짤한 시세차익도 챙길 수 있다.
통상 농가주택의 토지 용도는 ‘대지’인 경우가 많아 농지전용이나 임야 형질변경을 거치지 않고 바로 새로 지을 수 있고 개보수를 통해 주택의 가치를 높여 실제 거주할 수 있다. 지은 지 오래된 주택이라도 골조가 튼튼해 약간의 개보수만 거치면 아담하고 실용적인 전원주택용으로 개조가 가능하다.
수도권 농가주택은 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 당장 활용하지 않더라도 퇴직 후를 대비해 농가주택을 마련해 두면 언제든지 전원생활의 여유를 즐길 수 있다. 또 토지 매입과 설계, 건축 등 새로 짓는 번거로움 없이도 도시의 전셋값 정도의 금액으로 값싸게 낙찰 받을 수 있다.
농가주택 경매 추이
농가주택 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 완만한 상승세율을 타고 있다. 낙찰가율은 75~80%대로써 1~2회 유찰 후 바로 매각되고 있다.
입찰경쟁률은 2~3대 1 정도로 아파트(8대 1)에 비해 현저하게 낮은 편이며 매달 경매에 부쳐지는 물량은 전국적으로 1000~1500여건이며 물량은 소폭 감소 추세이다.
수도권 일대에 한 달이면 약 200여건이 공급되고 충청권 일대는 세종시와 과학벨트 호재를 만나 인기리에 매각되고 있다. 특히 분당, 일산 등 고급 단독주택 인근, 용인, 화성, 안성 일대 소형 농가주택들이 인기 끌고 있다.
수도권 인기 농가주택은 주로 의정부(고양∙파주∙철원)지원과 수원(용인∙의왕∙과천), 성남(광주∙하남), 여주(이천∙양평)지원에 몰려 있다.
농가주택 고르는 요령
농가주택은 입지와 교통에 따라 투자가치가 천차만별이다. 되도록 입지는 남향에 배산임수(산이 있고 앞에는 하천이나 강이 있는 곳) 지세면 금상첨화. 교통여건도 포장도로에 일반 교통 수단(버스∙철도∙고속도로)이 잘 발달돼 접근성이 좋은 주택이 좋다.
전원주택과 마찬가지로 농가주택도 되도록 취락지(마을이 몰려 있는 곳) 내 주택을 고르는 게 좋다. 너무 한적한 곳에 달랑 한 두 채만 위치하면 외로울 뿐 아니라 투자성 및 활용가치가 떨어진다.
농가주택 앞마당까지 들어오는 진입로는 최소한 3~4m 도로에 접해 있는 게 좋다. 맹지(막힌 땅)일 경우 가격형성이 어렵고 투자성이 떨어진다.
경매물건에 부쳐지는 물량이 꾸준하게 공급되고 있으므로 단시일 내에 3~4건 정도의 물건을 답사 한 후 1~2개의 물건 중 옥석을 고른다는 자세로 투자에 임하는 게 유리하다.
대체로 수도권 농가주택은 일반인들이 우량 부동산을 판단하기 쉽지 않다. 되도록 전원주택 전문가나 현지 오래 영업한 양심적인 지역 중개업자에게 자문을 구하는 게 필수이다.
경매 입찰 전 주의할 점
반드시 현장을 답사해 지적도와 토지대장상의 내용과 일치하는지를 확인해야 한다. 가끔 경계가 불분명해 인접 필지 토지 소유자와 법적 다툼이 발생하는 수도 있다.
농가주택은 대개 정원과 딸린 밭과 논을 일괄 입찰하는 경우가 많다. 이처럼 대지와 밭(논)을 분리하지 않고 일괄 경매할 경우 ‘농지’에 한해 농지취득증명을 받아야 함에 유의해야 한다. 거의 대부분의 경매 법원은 농취증 미제출시 입찰보증금을 몰수 한다.
농가주택도 땅과 건물을 같이 구입하는 것인 만큼 여러 공부(公簿)를 확인하고 모르는 경우 전문가에게 자문을 구하는 게 좋다. 남의 토지 위에 건축돼 문제가 발생하기도 한다.
경매물건을 고를 땐 주변 급매물도 함께 알아보는 게 좋다. 수도권에는 비어있는 허름한 농가주택이 여러 채 있어 경매 낙찰가격보다 더 싸게 급매로 팔려가는 경우가 있다. 따라서 경매 외에도 다른 싼 매물이 있는지 파악하는 게 요령이다.
지은 지 오래된 농가 중에는 대지가 아닌 농지에 지어진 집이나 지상권만 있는 무허가건물도 있다. 경매 입찰 전 반드시 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물관리대장을 발급 받아 하자 유무를 살펴보는 것이 중요하다.
시골 주택일수록 거래가 뜸한 게 보통이라 거래 시세파악이 어려운 게 대부분이다. 마음에 든다고 높은 가격에 낙찰 받으면 시세를 웃도는 금액으로 낙찰 받을 수 있다.
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