[힘이 되는 부동산 법률] 분양과정에서 약속된 계약조건보장특약에 따른 분쟁

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분양촉진기법 중에서 “계약조건보장특약”이라는 것이 있다. 기존 분양 이후에 미분양을 해소하는 차원에서 다른 수분양자에게 할인분양을 하는 것을 우려하면서 분양을 꺼리는 소비자를 안심시키고 설득하는 차원에서 도입된 것으로, 만약 분양받은 이후 혹시 할인된 가격 등과 같이 더 좋은 조건으로 타인에게 분양하게 되면 더 좋은 조건을 기존 수분양자들에게도 보장하는 취지의 약속이라고 할 수 있다. 이 특약은 상당수 수분양자들로 하여금 ‘다른 사람에 비해 상대적인 손해를 보지 않을 수 있다’는 생각을 가지게 만들어 분양촉진에 상당히 기여하고 있는 것이 사실이다.

하지만, 이와 같은 특약에도 불구하고 계속된 미분양해소 차원에서 기존 조건보다 수분양자에게 유리한 조건으로 분양을 했음에도 불구하고 기존 수분양자에게 약속한 계약조건보장특약을 제대로 이행하지 않는다는 분쟁이 많이 발생하고 있고, 최근들어 판결도 선고되고 있는 실정이다.

먼저, 대전지방법원 천안지원 2014. 7. 11. 선고 2013가합4886호 근저당권설정등기말소 등 사건 판결이다(같은 아파트에 대한 동일한 취지의 같은 법원 2014. 5. 23.선고2013가합101350 채무부존재확인 사건 판결도 존재한다).



1. 인정 사실
가. 분양계약 체결
1) 원고는 2011. 9. 27. 피고와, 별지 1. 부동산 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 분양대금 812,500,000원에 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 같은 날 이 사건 부동산의 발코니 확장 및 기타 옵션을 대금 45,680,000원에 공급받기로 하는 공급계약(이하 위 분양계약과 위 공급계약을 합하여 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 분양계약에 따르면, 원고는 피고에게 계약 당일 계약금으로 43,000,000원(=분양계약 계약금 40,000,000원 + 공급계약 계약금 3,000,000원)을 지급하고, 나머지 잔금은 2011. 12. 27.에 지급하기로 하였다.
2) 원고는 이 사건 분양계약 체결 당시 피고와, ① 이 사건 부동산의 2013. 12. 27. 기준 시세가격이 이 사건 분양계약 당시의 분양대금에 비하여 40,000,000원 이상 오르지 않을 경우 그 차액을 40,000,000원의 범위 내에서 보장해 주기로 하는 프리미엄보장 특약(이하 ‘이 사건 프리미엄보장 특약’이라 한다)과 ② 이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 이 사건 부동산과 같은 동(단, 4층 이하는 제외) 및 같은 평형에 대하여 이 사건 분양계약의 조건보다 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우 그 조건을 소급하여 이 사건 분양계약에 적용하기로 하는 계약조건보장 특약(이하 ‘이 사건 계약조건보장 특약’이라 한다)을 체결하였다.
3) 이 사건 분양계약 체결 당시 피고는 원고에게 이 사건 부동산 분양대금의 60%에 해당하는 돈에 대하여 연 4.3%의 비율로 계산한 이자를 2년 동안 지원하는 명목으로 이 사건 부동산의 분양대금 중 41,920,000원을 할인하여 주었는데, 이후 원고는 2011. 10. 24. 이 사건 프리미엄보장 특약을 포기하는 대신 피고로부터 이 사건 부동산 분양대금의 60%에 해당하는 돈에 대하여 연 4.3%의 비율로 계산한 이자를 1년간 추가로 지원받기로 하여 그에 해당하는 20,960,000원을 피고로부터 지급받았다.
4) 원고는 이 사건 분양계약을 체결하면서 피고와, 이 사건 분양계약의 잔금 중 201,444,000원을 피고로부터 대출받기로 하되, 위 대출금의 상환기간은 잔금납입일로부터 24개월로 하고, 위 기간 동안 피고에게 위 대출금에 대한 연 3%의 이자를 지급하기로 하며, 위 대출금 상환을 담보하기 위하여 이 사건 부동산에 대출금의 120%에 해당하는 돈을 채권최고액으로 하여 피고 명의의 근저당권을 설정하기로 하는 대출약정(이하 ‘이 사건 대출약정’이라 한다)을 체결하였다.
나. 분양대금 지급 등
1) 원고는 피고에게 이 사건 분양계약 당일 계약금으로 43,000,000원을 지급하였고, 2011. 10. 31. 주식회사 신한은행(이하 ‘신한은행’이라 한다)과 이 사건 부동산에 관하여 근저당권설정계약을 체결하고, 신한은행으로부터 487,000,000원을 대출받아 위 돈을 이 사건 분양대금으로 지급하였으며, 이 사건 분양대금에서 위 계약금, 신한은행 대출금과 피고로부터 할인받은 41,920,000원 및 이 사건 대출약정에 따른 201,444,000원을 공제한 나머지 돈을 피고에게 분양대금으로 지급하였다.
2) 원고는 2011. 10. 31. 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 이 사건 대출약정에 따라 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 241,732,800원, 채무자 원고, 근저당권자 피고로 하는 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)를 마쳤으며, 이 사건 부동산의 취득세로 13,685,570원을 납부하였다.
3) 원고는 신한은행으로부터 487,000,000원을 대출받은 이후부터 2014. 6. 12.까지 위 대출금에 대한 이자로 합계 56,761,234원을 납부하였고, 2014. 7. 12.부터 2014. 10. 12.까지 별지 2. 이 사건 변론종결일 이후 이행기가 도래하는 금액 표 ‘이자’란 기재 해당 각 돈을 이자로 납부하여야 한다.
다. 스마트리빙제 시행
1) 한편, 피고는 2013. 6.경부터 이 사건 부동산과 동일한 아파트 중 미분양된 세대를 분양하기 위하여 ‘스마트리빙제’를 시행하였는데, 스마트리빙제란 수분양자가 일정 금원을 납입한 후 소유권이전등기를 마치고 입주하여 일정기간(2년) 동안 거주하여 본 후 2년이 도래한 시점에 피고에게 환매를 신청하는 경우 피고가 수분양자로부터 지급받았던 분양대금을 환불하여 주는 제도를 말한다.
2) 피고가 스마트리빙제를 시행하면서 제시한 분양조건은 ① 선납이자 할인 명목으로 할인해 준 분양대금의 산정을 분양대금의 60%에 해당하는 돈에 대하여 2년간 연 4.3%의 비율로 계산하여 산출한 것(원고의 경우)과 달리 분양대금의 50%에 해당하는 돈에 대하여 6년간 연 4.3%의 비율로 계산하였고, ② 은행에서 분양잔금 명목으로 대출받은 대출금에 대한 대출이자를 3년간 지원해주기로 하였으며, ③ 수분양자가 납부하여야 하는 취득세를 지원해주기로 하였고, ④ 분양잔금의 지급을 3년간 무이자로 유예해주기로 하였다.
3) 스마트리빙제의 적용을 받아 이 사건 부동산과 동일한 평형인 106동 1000호를 분양받은 김00은 선납이자 할인 명목으로 분양대금에서 131,732,500원을 할인받았다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13호증, 을 제1, 2, 3, 4, 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 피고는 원고와 체결한 이 사건 계약보장조건 특약에 따라 이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 이 사건 부동산과 같은 동 및 같은 평형에 대하여 이 사건 분양계약의 조건보다 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우 그 조건을 소급하여 이 사건 분양계약에 적용하기로 하였으므로, 피고가 이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 시행한 스마트리빙제의 분양조건이 이 사건 분양계약의 분양조건보다 유리할 경우 그 조건을 소급하여 이 사건 분양계약에도 적용하여야 한다고 봄이 상당하다.
그러므로 피고가 시행한 스마트리빙제 분양조건에 따라 ① 피고는 스마트리빙제의 적용을 받아 이 사건 부동산과 동일한 평형을 분양받은 김00이 선납이자 할인 명목으로 할인받은 131,732,500원에서 원고가 선납이자 할인 명목으로 할인받은 62,880,000원(=41,920,000원 + 20,960,000원)을 공제한 68,852,500원(=131,732,500원 - 62,880,000원)을 원고에게 보장해 주어야 하고, ② 피고는 원고가 신한은행으로부터 대출받은 대출금 487,000,000원에 대한 대출이자를 대출일로부터 3년간 지원해 주어야 하며, ③ 피고는 원고가 이 사건 부동산의 취득세로 납부한 13,685,570원을 지원해 주어야 하고, ④ 피고는 원고가 피고로부터 대출받은 분양잔금 201,444,000원의 지급을 3년간 무이자로 유예해 주어야 한다.
결국, 피고는 원고에게 139,299,304원(=선납이자 할인금 차액 68,852,500원 ＋ 대출일로부터 2014. 6. 12.까지 납부한 대출이자 상당액 56,761,234원 ＋ 취득세 13,685,570원)을 지급할 의무가 있다고 할 것인데, 원고가 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본의 송달로써 위 금원과 이 사건 대출약정에 따라 피고로부터 대출받은 201,444,000원(스마트리빙제 적용에 따라 3년간 무이자)을 대등액의 범위 내에서 상계한다는 의사를 표시한 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 대출약정에 따라 이 사건 부동산에 설정하였던 이 사건 근저당권의 피담보채무액은 62,144,696원(=201,444,000원 － 139,299,304원)이라 할 것인바, 한편 갑 제6호증의 기재에 의하면, 원고가 2013. 11. 1. 피고에게 81,001,150원을 지급한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 근저당권의 피담보채무는 원고의 변제로 모두 소멸하였다 할 것이다.
따라서 이 사건 근저당권의 피담보채무는 소멸하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 마친 이 사건 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 원고가 2013. 11. 1. 피고에게 지급한 81,001,150원에서 이 사건 근저당권의 피담보채무액 62,144,696원을 공제한 18,856,454원(=81,001,150원 － 62,144,696원)은 법률상 원인이 없는 것이므로, 피고는 원고에게 부당이득 반환으로서 위 18,856,454원을 지급할 의무가 있으며, 피고는 원고가 신한은행으로부터 대출받은 대출금 487,000,000원에 대한 대출이자를 대출일로부터 3년간 지원해 주어야 하는데, 피고가 이를 다투고 있는 이상 장래 이행기가 도래하더라도 임의 이행을 기대할 수 없다고 할 것이어서 원고로서는 장래의 이행기 도래분에 대하여도 미리 청구할 필요가 있다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 별지 2. 이 사건 변론종결일 이후 이행기가 도래하는 금액 표 ‘이행기’란 기재 각 해당 일이 도래하면 같은 표 ‘이자’란 기재 해당 각 돈을 지급할 의무가 있다.

3. 피고의 주장에 관한 판단
가. 피고는, 2012. 7. 12.경부터 이 사건 부동산과 동일한 아파트 평형에 관하여 3차 계약조건 변경을 통한 분양을 실시했는데, 위 계약조건에 의하면, 원고는 이자지원금 58,500,000원[=487,500,000원(이 사건 부동산 분양대금 812,500,000원 × 60%) × 연 4% × 3년]과 옵션 무상지원금 26,920,000원에서 원고가 이미 할인받은 62,880,000원을 공제한 22,540,000원을 환급받고, 위 환급금을 수령함과 동시에 피고에게 이 사건 계약보장조건증서를 반환해야 하는바, 위 3차 계약조건 적용으로 말미암아 원고로서는 그 이후에 시행된 스마트리빙제에 따라 변경된 계약조건을 더 이상 적용받을 수 없다고 주장한다.
을 제7, 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2012. 7. 12.경부터 이 사건 부동산과 동일한 평형의 미분양 세대를 분양하기 위해 이자지원금으로 분양대금의 60%에 해당하는 돈에 대하여 5년간 연 4%의 비율로 계산한 이자를 지원해 주고, 옵션대금도 무상으로 지원해 주는 등 계약조건을 변경하여 아파트를 분양하기로 한 사실은 인정되나, 원고가 위 계약조건을 적용받겠다고 이를 선택하면서 향후 이 사건 계약보장조건 특약을 포기하는 의미로 피고에게 이 사건 계약보장조건증서를 반환한 것도 아닌 이상, 이 사건 계약보장조건 특약은 그 약정기간 동안 유효하게 반복 적용된다 할 것이므로, 이 사건 계약보장조건 특약이 적용되지 아니함을 전제로 한 피고의 위 주장은 이유 없다(피고는 변경된 위 3차 계약조건이 시행된 시점부터 원고와 피고의 별도의 의사표시 없이 위 3차 계약조건에 따른 변경이 소급적으로 효력을 발생하여 원고에게도 위 3차 계약조건이 적용된다는 취지로 주장하나, 이 사건 기록에 의하면, 원고가 2011. 10. 24. 이 사건 프리미엄보장 특약을 포기하는 대신 피고로부터 이 사건 부동산 분양대금의 60%에 해당하는 돈에 대하여 연 4.3%의 비율로 계산한 이자를 1년간 추가로 지원받기로 하여 그에 해당하는 20,960,000원을 피고로부터 지급받았을 당시에도 피고는 원고에게 위와 같이 변경된 조건과 종전 계약 조건 중 어느 하나를 선택하도록 하였고, 원고가 변경된 조건을 적용받겠다고 함에 따라 위와 같이 변경된 계약조건을 적용하였는바, 이에 비추어 보면, 변경된 3차 계약조건이 별도의 의사표시 없이 원고에게도 적용된다고 볼 수도 없고, 원고는 이 사건에서 그보다 더 유리한 조건인 스마트리빙제 계약조건에 기하여 청구하고 있으므로 별도로 판단할 필요도 없다).
나. 피고는, 스마트리빙제는 계약조건 변경이 아니라 환매조건부 특약에 해당하고, 분양계약 체결 후 2년이 경과한 후에야 비로소 분양계약 여부가 확정되므로, 스마트리빙제를 적용한 수분양자의 유․불리를 판단하기 위해서는 앞으로 2년이 경과되어야 할 것이어서 스마트리빙제는 이 사건 계약조건보장 특약이 적용될 수 없다고 주장한다.
그러나 스마트리빙제는 피고와 수분양자 사이에 분양계약을 체결함으로써 위 분양계약은 성립하되, 다만 수분양자에게 2년 내에 환매할 수 있는 권리를 부여한 것으로 수분양자에게 위 권리가 부여되었다 하여 피고와 수분양자 사이에 체결된 분양계약의 효력이 유동적이라고 볼 수는 없는 점, 이 사건 계약보장조건 특약에 의하면, ‘이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우’라고만 규정하고 있을 뿐 위 규정이 2년 내에 수분양자가 환매청구권을 행사하지 않음으로써 분양계약이 확정되어야 적용할 수 있는 것이라고 해석되지는 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 계약조건보장 특약은 이 사건 분양계약일로부터 2년 내에 이 사건 분양계약 조건보다 유리하게 조건 변경이 이루어질 경우 그 즉시 유리한 조건을 이 사건 분양계약에도 적용하기로 한 것이라고 봄이 상당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
다. 피고는, 취득세 대납, 분양잔금에 대한 이자면제, 대출이자 지원 등은 아파트 공급계약상 계약조건과 상관없는 별도의 특약이므로, 원고에게는 위 특약이 적용되어서는 안 된다고 주장하나, 을 제3호증의 3, 제4호증의 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 비추어 보면, 취득세 대납, 분양잔금에 대한 이자면제, 대출이자 지원 등 피고가 스마트리빙제를 시행하면서 제시한 조건들도 모두 분양계약 내용에 포함되는 분양조건에 해당한다고 할 것이므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.

4. 결론
그렇다면, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 마친 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 18,856,454원 및 그 중 17,359,163원에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2014. 6. 4.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의, 1,497,291원에 대하여 위 돈의 이행기 다음날인 2014. 6. 13.부터 다 갚는 날까지 원고가 구하는 바에 따라 민법이 정한 연 5%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으며, 별지 2. 이 사건 변론종결일 이후 이행기가 도래하는 금액 표 ‘이행기’란 기재 각 해당 일이 도래하면 같은 표 ‘이자’란 기재 해당 각 돈 및 이에 대한 같은 표 ‘이행기’란 기재 각 해당 일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

다음은 서울중앙지방법원 2014. 7. 2. 선고 2014가합503337 매매대금반환 사건 판결이다.

1. 기초사실
가. 원고는 2011. 4. 25. 피고로부터 용인시 00구 00동 767 000마을 성복002차아파트 208동 000호 157.115㎡(이하 ‘이 사건 아파트’라고 하고, 위 아파트가 속한 아파트단지를 ‘이 사건 아파트단지’라고 한다)를 대금 893,820,000원에 매수하되, 계약금 89,380,000원은 계약 당일 지급하고 잔금 804,440,000원은 2011. 7. 25. 지급하기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결하면서, 아울러 이 사건 아파트에 확장 발코니, 장식, 가구, 폴리싱타일, 광파오븐렌지, 냉장냉동고 등을 추가로 설치하여 공급받고 그 대금으로 54,070,000원을 지급(계약금 3,000,000원은 계약 당일, 잔금 51,070,000원은 2011. 7. 25. 지급)하기로 하는 별도계약품목 공급계약(이하 ‘이 사건 별도품목계약’이라고 한다)도 체결하였다.
나. 이 사건 분양계약 및 이 사건 별도품목계약은 모두 그 계약서에 만약 원고가 잔금 지급기일 이전에 잔금을 지급하는 경우 선납한 기간 동안 잔금에 대하여 연 6%의 비율로 계산한 돈을 할인하여 준다는 내용을 포함하고 있는데, 원고와 피고는 위 각 계약 체결 당시 별도의 약정서를 통하여, 원고가 잔금 지급기일인 2011. 7. 25.까지 잔금을 모두 지급할 경우 이 사건 아파트 분양대금 중 60% 상당액에 대하여 2년간 연 4.1%의 비율로 계산한 돈과 분양대금 중 20% 상당액에 대하여 18개월간 연 6%의 비율로 계산한 돈을 할인해 주기로 하였다(이하 위와 같이 본계약과 별도의 약정서로 체결한 특약에 따른 할인을 ‘특약할인’이라고 한다).
다. 또한, 이 사건 분양계약 체결 당시 원고와 피고는 ① 만약 2년 뒤 이 사건 아파트의 가격이 분양대금보다 50,000,000원을 초과하여 상승하지 않을 경우 피고가 그 차액을 50,000,000원 범위 내에서 원고에게 반환하기로 하는 ‘프리미엄보장 특약’과 ② 2011. 7. 25.부터 2년 이내에 이 사건 아파트와 같은 동, 같은 평형, 5층 이상의 아파트에 대해 원고보다 유리하게 계약조건 변경이 이루어질 경우 해당 조건을 이 사건 분양계약에 소급하여 적용하기로 하는 ‘계약조건보장 특약’(이하 ‘이 사건 계약조건보장 특약’이라고 한다)을 각각 체결하였고, 그에 따라 원고는 위와 같은 특약의 내용이 기재된 ‘프리미엄 보장증서’ 및 ‘계약조건 보장증서’를 교부받았다.
라. 원고는 계약 당일인 2011. 4. 25. 이 사건 분양계약의 계약금 89,380,000원과 이 사건 별도품목계약의 계약금 3,000,000원을 모두 지급하였고, 잔금 지급기일인 2011. 7. 25.보다 87일 빠른 2011. 4. 29. 분양대금 및 별도품목대금의 잔금 합계 855,510,000원(= 804,440,000원 + 51,070,000원)에서 특약할인금 60,050,000원과 대금 선납에 따른 할인금 12,235,000원을 을 뺀 783,225,000원을 지급하였다. 원고가 적용받은 위 할인금의 내역은 다음과 같다.
1) 특약할인금 : 이 사건 아파트 분양대금의 60% 상당액에 대하여 2년간 연 4.1%의 비율로 계산한 금액 43,970,000원(≒ 893,820,000원 × 0.6 × 2년 × 0.041, 실제 계산결과는 원 미만을 버릴 경우 43,975,944원이나, 피고는 10,000원 미만을 버리는 방법으로 할인금을 계산하였다) + 이 사건 아파트 분양대금의 20% 상당액에 대하여 18개월간 연 6%의 비율로 계산한 금액 16,080,000원(≒ 893,820,000원 × 0.2 × 1.5년 × 0.06, 위와 마찬가지로 피고는 10,000원 미만을 버리는 방법으로 계산하였다) = 60,050,000원
2) 선납에 따른 할인금 : 총 잔금 855,510,000원 × 0.06 × 87일/365일 ≒ 12,235,000원(실제 계산결과는 12,234,964원이나, 피고는 1,000원 미만을 반올림하는 방법으로 계산한 것으로 보인다)
마. 피고는 2011. 6.경 이 사건 아파트와 같은 208동, 같은 56평형(157.115㎡), 5층 이상의 미분양 세대에 관하여, 분양대금의 60% 상당액에 대하여 2년간 연 4.3%의 비율로 계산한 돈과 분양대금의 20% 상당액에 대하여 2년간 연 6%의 비율로 계산한 돈, 별도품목대금의 80% 상당액에 대하여 2년간 연 6%의 비율로 계산한 돈을 할인해 주는 것으로 특약할인의 조건을 변경하였다(이하 최초 이 사건 분양계약 체결 당시의 조건을 ‘1차 조건’, 위와 같이 변경된 조건을 ‘2차 조건’이라고 한다). 그에 따라 피고는 2011. 7. 11.경 위와 같이 변경된 2차 조건을 적용할 경우 원고가 받게 되는 특약할인금을 72,759,970원으로 계산하여[= (893,820,000원 × 0.6 × 2년 × 0.043) + (893,820,000원 × 0.2 × 2년 × 0.06) + (54,070,000원 × 0.8 × 2년 × 0.06), 실제 계산결과는 72,763,512원이나 피고가 계산시 10,000원 미만을 버리는 등의 방법을 택한 탓에 차이가 발생한 것으로 보인다] 원고가 기존에 적용받았던 특약할인금 60,050,000원과의 차액인 12,709,970원(= 72,759,970원 - 60,050,000원)을 원고에게 반환하였다.
바. 피고는 2011. 11.경 이 사건 아파트단지 중 208동 5층 이상 56평형 아파트의 분양조건을 다시금 변경하였는데, 그 내용은 특약할인금을 분양대금의 60% 상당액에 대하여 3년간 연 4.3%의 비율로 계산한 돈과 분양대금의 20% 상당액에 대하여 2년간 연 6%의 비율로 계산한 돈, 별도품목대금의 80% 상당액에 대하여 2년간 연 6%의 비율로 계산한 돈으로 증액하는 대신, 프리미엄보장 특약을 적용하지 않는 것이었다(이하 ‘3차 조건’이라고 한다). 피고는 이와 같이 조건을 변경한 뒤 원고를 포함한 기존의 수분양자들에게 특약할인금이 적은 대신 프리미엄보장 특약이 적용되는 기존 2차 조건을 유지할 것인지, 아니면 변경된 새로운 3차 조건을 적용받을 것인지 선택을 구하였고, 원고는 새로운 3차 조건을 적용받겠다는 의사를 표시하였다. 그에 따라 피고는 2012. 4.경 원고에게 증액된 특약할인금 23,060,000원[= 893,820,000원 × 0.6 × (3년 - 2년) × 0.043, 계산 결과는 23,060,556원이나 피고는 1,000원 미만을 버리는 방법으로 계산하였다]을 반환하고, 원고로부터 프리미엄 보장증서를 회수하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장
원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 계약조건보장 특약에 따라 이 사건 분양계약의 조건이 변경되어야 하고, 피고는 원고에게 그에 따라 계산한 분양대금 차액을 반환하여야 한다고 주장한다.
1) 피고는 이 사건 계약조건보장 특약에 따른 보장기간 내인 2013. 6.경부터 이 사건 아파트단지에 관하여, 수분양자가 계약체결로부터 2, 3년이 지난 뒤 환매요구를 할 수 있을 뿐만 아니라 이 사건 아파트와 같은 56평형의 경우 분양대금을 730,259,828원으로 정하고 잔금 189,667,220원의 지급을 3년간 유예해 주는 내용의 이른바 ‘스마트리빙제’를 분양계약의 조건으로 적용하고 있다. 위 조건을 적용하면 최초 이 사건 분양계약 체결 당시보다 대금이 251,770,271원 할인되고, 한편 원고는 그동안의 조건 변경에 따라 최초 분양대금에서 95,824,068원을 할인받았으므로, 피고는 위 각 할인액의 차액인 155,946,203원을 원고에게 반환하여야 한다.
2) 이 사건 아파트가 속한 208동이 스마트리빙제의 적용 대상이 아니어서 원고가 스마트리빙제 조건의 적용을 받지 못한다고 하더라도, 피고는 스마트리빙제를 시행할 무렵 평형에 따라 평당 3,800,000원 내지 4,000,000원 할인된 금액으로 이 사건 아파트단지의 미분양세대를 분양하였다. 위 조건에 따르면 이 사건 아파트와 같은 56평형의 경우 최소 190,400,000원에서 최대 224,000,000원이 할인되는 것이므로, 피고는 위 할인폭의 중간값인 218,400,000원과 원고가 할인받은 95,824,068원의 차액인 122,575,932원을 반환하여야 한다.
3) 설사 위와 같은 분양조건 모두가 원고에게는 적용되지 않는다고 하더라도, 피고는 2013. 2. 27. 이 사건 아파트와 같은 동, 같은 평형, 5층 이상의 아파트인 208동 000호를 이00에게 분양하면서 분양대금의 60% 상당액에 대하여 6년간 연 4%의 비율로 계산한 돈과 분양대금의 15% 상당액에 대하여 3년간 연 8%의 비율로 계산한 돈을 할인해 주고 별도품목대금 중 34,220,000원을 면제하는 등 총 195,107,600원을 특약할인금을 적용하였으므로, 피고는 위 금액과 원고가 받은 특약할인금 95,824,068원의 차액인 99,283,532원을 반환하여야 한다.

3. 판단
가. 스마트리빙제 적용 주장에 관한 판단
원고와 피고가 체결한 이 사건 계약조건보장 특약은 2011. 7. 25.부터 2년 이내에 이 사건 아파트와 같은 동, 같은 평형, 5층 이상의 아파트에 대해 원고보다 유리하게 계약조건 변경이 이루어질 경우 해당 조건을 이 사건 분양계약에 소급하여 적용하기로 하는 내용인 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고가 2013. 5. 20.경부터 이 사건 아파트단지 내 미분양 세대 중 일부의 분양계약에 관하여 수분양자가 입주하여 2년간 거주해본 뒤 환매권을 행사할 수 있도록 하고, 평형에 따라 총 분양대금의 15% 내지 16% 가량을 할인해 주는 내용의 ‘스마트리빙제’를 적용한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
그러나 갑 제6호증의 1 내지 6, 갑 제7 내지 14호증의 각 기재만으로는 이 사건 아파트와 같은 208동 5층 이상의 56평형 아파트에 대해서도 스마트리빙제가 적용되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
나. 평당 3,800,000원 내지 4,000,000원 할인 주장에 관한 판단
갑 제10, 11, 14호증의 각 기재에 의하면 2013. 12. 15.경부터 2014. 6. 10.경 사이에 ‘이 사건 아파트단지의 미분양 세대를 평당 3,800,000원에서 4,000,000원 이상 할인된 가격에 분양한다’는 내용이 한국경제신문 등의 매체를 통하여 보도된 사실을 인정할 수 있으나, 위와 같은 사정만으로는 이 사건 계약조건보장 특약에서 정한 보장기간이 만료되는 2013. 7. 25. 이전에 이 사건 아파트와 같은 208동 5층 이상의 56평형 아파트에 대해서 분양대금을 평당 3,800,000원 내지 4,000,000원 할인하여 주는 것으로 조건 변경이 이루어진 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장 또한 이유 없다.
다. 이00과 동일한 조건 적용 주장에 관한 판단
1) 피고가 2013. 2. 27. 이00과 이 사건 아파트와 같은 동 7층에 있는 같은 평형의 아파트인 208동 000호 157.115㎡에 관하여 대금을 893,820,000원으로 정하여 분양계약을 체결하고, 원고와의 이 사건 별도품목계약과 같은 내용으로 확장 발코니 등에 관하여 별도계약품목 공급계약도 체결한 사실, 피고는 이00과 위 각 계약을 체결하면서 분양대금의 60% 상당액에 대하여 6년간 연 4%의 비율로 계산한 128,710,080원과 별도품목대금 중 34,220,000원을 할인하여 주고, 분양대금의 15% 상당액인 134,073,000원에 대하여는 그 지급을 3년간 유예해 주되 만약 유예기간 전에 납부할 경우에는 그에 대하여 연 8%의 비율로 계산한 돈을 할인해 주는 내용의 특약을 체결한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 계약조건보장 특약에서 정한 보장기간 내에 이00과 위 분양계약을 체결하였고, 피고가 이00과 분양계약을 체결하면서 정한 특약할인의 내용은 원고와 피고 사이에 최종적으로 적용된 3차 조건보다도 분양대금의 할인액이 커 원고에게 더 유리한 것이므로, 피고와 이00 사이에 체결된 분양계약에 적용된 특약할인 조건은 이 사건 분양계약에도 소급하여 적용된다고 할 것이다.
2) 이에 대하여 피고는, 이 사건 계약조건보장 특약이 적용되기 위한 요건인 ‘조건변경’이란 피고가 미분양 아파트 전부에 관하여 종전에 시행하던 분양조건을 변경하고 그 조건의 일반적 사항을 언론 매체를 통해 일반 소비자에게 광고하여 실제로 그와 같은 내용의 조건을 매수의향자에게 제시하여 계약을 체결하는 경우를 의미하고, 그와 달리 피고가 특정 개인과의 친분관계 때문에 일반 소비자와 다른 조건으로 분양계약을 체결하는 것은 이 사건 계약조건보장 특약에서 말하는 ‘조건 변경’에 해당하지 않는 것인데, 이00은 2005. 9.경부터 2012. 4.경까지 피고의 이사로 재임하며 상당한 기여를 한 이철0과 친족관계에 있는 사람으로서 피고는 이00에게 좋은 조건으로 아파트 1채를 공급하여 달라는 이철0의 요청을 거절할 수 없어 위와 같이 유리한 조건으로 분양계약을 체결하게 된 것이므로, 이는 이 사건 계약조건보장 특약에서 정한 ‘조건 변경’에 해당하지 않는다고 주장한다.
당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그러한 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다16601 판결, 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다52571 판결 등 참조). 갑 제4호증의 기재에 의하면, 이 사건 계약조건보장 특약을 체결하고 피고가 원고에게 교부한 계약조건 보장증서에는 “위 표시 물건은 계약조건 보장 대상으로 하기일로부터 2년 내 현재 조건에 비해 조건 변경이 이루어질 경우 소급하여 적용됨을 확인함. 단, 계약하신 해당 동/평형에 조건 변경이 되었을 경우에 적용되며, 4층 이하 조건변경시는 제외함.”이라고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 계약조건 보장증서의 문언은 단순히 ‘조건 변경’이라고만 하고 있을 뿐 일반 소비자에게 일률적으로 적용되는 변경이어야 한다는 등 그 의미를 제한하는 내용의 기재가 전혀 없는 점, 만약 피고의 주장대로 일반 소비자를 상대로 일률적으로 적용할 것을 광고하여 변경한 조건의 경우에만 이 사건 계약조건보장 특약의 적용대상이 된다고 해석할 경우 피고가 대외적으로는 조건 변경을 광고하지 않은 채 실제로 개별 계약을 체결하면서 공시된 조건보다 유리한 조건을 적용하는 방법으로 이 사건 계약조건보장 특약을 무력화시킬 수 있게 되는 점, 계약조건 보장의 대상이 되는 일반적인 조건 변경과 그 대상에서 제외되는 특별한 사정에 따른 조건 변경을 구별하기 어려워 법률관계가 불명확하게 되는 점 등을 고려하면, 이 사건 계약조건보장 특약에서 정한 ‘조건 변경’을 피고가 주장하는 것처럼 제한적으로 해석할 수는 없다. 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다(설사 피고의 주장대로 특정 개인과의 친분관계 때문에 일반 소비자와 다른 조건으로 분양계약을 체결하는 것은 ‘조건 변경’에 해당하지 않는다고 하더라도, 피고가 주장하는 것처럼 이00이 이철0과 친족관계에 있는 사이라는 점을 인정할 아무런 증거도 없다).
3) 다음으로 피고는, 2012. 7. 12.경부터 이 사건 아파트와 같은 208동 5층 이상 56평형 아파트의 분양계약에 적용되는 조건을 다시 변경하여 분양대금의 60% 상당액에 대하여 3년간 연 4.0%의 비율로 계산한 돈과 분양대금의 15% 상당액에 대하여 3년간 연 8%의 비율로 계산한 돈을 할인하여 주고, 그 대신 계약조건보장 특약을 하지 않는 내용으로 분양계약을 체결하고 있는바, 이 사건 계약조건보장 특약에 따르면 보장기간 내에 계약조건이 변경된 경우 변경된 조건이 소급적으로 적용되므로, 원고는 2012. 7. 12.경 위와 같이 변경된 조건의 적용을 받는 결과 그때부터는 피고와 사이에 더이상 계약조건보장 특약이 존재하지 않게 되고, 따라서 그 이후인 2013. 2. 27. 체결된 이00과의 분양계약과 같은 조건을 적용받을 수 없다고 주장한다.
을 제4호증의 1, 2, 3, 을 제9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2012. 7.경부터 이 사건 아파트와 같은 208동 5층 이상의 56평형 아파트의 분양계약에 관하여 분양대금의 60% 상당액에 대하여 3년간 연 4.0%의 비율로 계산한 돈과 분양대금의 15% 상당액에 대하여 3년간 연 8%의 비율로 계산한 돈을 할인하여 주고, 그 대신 계약조건보장 특약을 하지 않는 것으로 조건을 변경(이하 ‘4차 조건’이라고 한다)한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 분양계약에 4차 조건을 적용하여 계산한 할인금은 96,532,560원[= (893,820,000원 × 0.6 × 3년 × 0.04) + (893,820,000원 × 0.15 × 3년 × 0.08)]으로서 3차 조건을 적용하여 계산한 할인금 95,824,068원보다 액수가 큼은 계산상 명백하다. 그러나 4차 조건은 3차 조건에 비해 할인금의 액수가 증가한 대신 계약조건보장 특약을 하지 않는 것을 내용으로 하고 있고, 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 계약조건보장 특약의 보장기간은 2011. 7. 25.부터 2년간으로 4차 조건이 적용되는 시점인 2012. 7. 12.을 기준으로 할 때 아직 보장기간이 1년 이상 남아 있는 상태이므로, 단순히 할인금의 액수가 증가하였다고 하여 4차 조건이 3차 조건에 비해 원고에게 더 유리하다고 볼 수는 없다(이와 유사하게 할인금을 증액하는 대신 기존에 존재하던 프리미엄보장 특약을 제외하는 내용으로 변경된 3차 조건의 경우 피고가 3차 조건이 기존 조건보다 반드시 유리하지는 않다는 전제하에 기존의 수분양자들에게 2차 조건의 유지와 3차 조건의 적용 가운데 선택하도록 하여 그 선택에 따라 조건을 적용하였음은 앞서 본 바와 같고, 피고 스스로도 이 사건 답변서에서 4차 조건이 3차 조건에 비해 원고에게 유리하다고 단정적으로 말할 수 없다고 진술한 바 있다). 그러므로 피고의 위 주장 또한 이유 없다.
4) 피고와 이00 사이에 체결된 분양계약의 조건을 원고와 피고 사이의 이 사건 분양계약에 소급하여 적용하면, 원고는 분양대금의 60% 상당액에 대하여 6년간 연 4%의 비율로 계산한 128,710,080원과 별도품목대금 중 34,220,000원, 분양대금의 15% 상당액에 대하여 3년간 연 8%의 비율로 계산한 32,177,520원을 합한 총 195,107,600원 할인받게 된다. 그리고 이 사건 분양계약에 3차 조건을 적용하여 계산한 할인금은 분양대금의 60% 상당액에 3년간 연 4.3%의 비율로 계산한 69,181,668원과 분양대금의 20% 상당액에 2년간 연 6%의 비율로 계산한 21,451,680원 및 별도품목대금의 80% 상당액에 대하여 2년간 연 6%의 비율로 계산한 5,190,720원을 합한 95,824,068원이므로(원고가 지급기일보다 87일 먼저 잔금을 지급함에 따라 12,235,000원을 추가로 할인받았음은 앞서 본 바와 같으나, 이는 별도의 약정서에 따른 특약할인이 아니라 이 사건 분양계약 자체에서 정한 할인이고, 을 제7호증의 1의 기재에 의하면 피고는 이00과의 분양계약에서도 마찬가지로 잔금 선납에 따른 할인을 약정하였으므로, 원고와 이00 사이의 특약할인금을 비교하는 데 있어 위 12,235,000원은 고려하지 않는다), 피고는 원고에게 이00과 사이에 적용된 조건에 따른 할인금 195,107,600원과 3차 조건에 따른 할인금 95,824,068원의 차액인 99,283,532원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2013. 11. 13.부터 피고가 이 사건 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2014. 7. 2.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.



다음은, 수원지방법원 2014. 6. 17. 선고 2013가합21492호 약정금 사건 판결이다.



1. 기초사실
○ 원고들은 피고와 용인시 00구 00동 771 000마을 00힐스테이트 1차 아파트(이하 ‘이 사건 힐스테이트 아파트’라 한다) 단지의 일부 세대에 관하여 아래 내용과 같은 분양계약(이하, ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 각 체결하였다(갑 제1호증의 1, 3, 5, 7, 을 제12호증의 1, 을 제13호증의 1).
<이하 표 생략>
○ 이 사건 힐스테이트 아파트 단지는 12개동 645세대로 구성되어 있고, 각 세대는 30평형, 37평형, 51평형, 56평형 4종류이다.
○ 피고는 이 사건 각 분양계약 체결 당시 원고들에게 다음과 같은 내용의 계약조건보장 특약(이하 ‘이 사건 계약조건보장 특약’이라 한다)이 포함된 계약조건보장증서(갑 제1호증의 1, 3, 5, 7, 9, 10)를 교부하였다.
• 계약일로부터 2년내 현재 조건에 비해 조건 변경이 이루어질 경우 소급하여 적용됨을 확인함. (단, 계약하신 해당 동/평형에 조건변경이 되었을 경우에 적용되며, 4층 이하 조건변경시는 제외함)
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 10, 제13호증의 1, 2, 을 제12, 13호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
이 사건 계약조건보장 특약 중 ‘해당 동/평형에 조건변경이 되었을 경우’란 원고들이 분양받은 이 사건 각 아파트와 같은 동이면 다른 평형의 조건이 변경된 경우, 다른 동이라도 같은 평형이라면 그 조건이 변경된 경우를 모두 포함하는 의미이다.
피고는 원고들이 이 사건 각 아파트에 관한 분양계약을 체결한 때로부터 2년이 경과하기 전인 2013. 5. 20.경 원고들의 이 사건 각 아파트와 동은 다르지만 평형이 같은 이 사건 힐스테이트 아파트 105동 56평형과 111동 51평형에 관하여 별지 00힐스테이트 “스마트리빙제”약정서의 내용에 따른 스마트리빙제를 실시하였다. 따라서 이 사건 계약보장조건 특약에 따라 원고들에게도 스마트리빙제가 적용되어야 하므로, 피고는 원고들에게 위 스마트리빙제에서 정한 조건에 따른 할인금액에서 원고들이 이미 할인받은 금액을 뺀 나머지 금액을 각 지급할 의무가 있고, 원고들에게는 스마트리빙제에서 정한 환매신청권이 있다.
나. 피고의 주장
이 사건 계약조건보장 특약 중 ‘해당 동/평형에 조건변경이 되었을 경우’란 이 사건 각 아파트와 같은 동 그리고 같은 평형의 조건이 변경되었을 경우만 의미하는 것이므로, 원고들에게 스마트리빙제는 적용되지 않는다.

3. 판단
가. 우선 이 사건 계약조건보장 특약 중 ‘해당 동/평형에 조건변경이 되었을 경우’의 의미에 관하여 살펴본다.
나. 갑 제1호증의 1, 3, 5, 7, 9, 10, 제5호증의 3, 을 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면 이 사건 계약조건보장 특약은 원고들이 분양받은 이 사건 각 아파트와 같은 동 및 같은 평형의 조건이 변경된 경우에만 적용된다고 봄이 상당하므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
○ 원고들의 주장과 같이 이 사건 계약조건보장 특약을 해석할 경우, 같은 동의 다른 평형에 대한 조건이 변경되고 동시에 다른 동의 같은 평형에 대한 조건도 변경되었을 경우, 어느 조건을 적용시킬 것인지 일의적으로 확정할 수 없다.
○ 이 사건에서 원고들이 조건변경의 사례로 들고 있는 경우 ‘해당 평형’이라고만 표현하면 될 것이고, 굳이 ‘해당 동’이라는 표현을 추가로 사용할 필요가 없다.
○ 또한, 다른 동의 같은 평형에 대한 조건이 변경된 경우 그와 동일한 조건을 적용하는 것은, 단지 내 동별의 위치에 따른 분양선호도에 의해 분양 여부 및 분양조건이 달라지는 거래관행에도 부합하지 않는다.

3. 결 론
원고들의 청구는 이유 없으므로 모두 기각한다.



미분양적체 해소차원에서 분양과정에서 계약조건을 보장하겠다는 여러 가지 형태의 특약이 많이 동원된 만큼, 앞으로도 유사한 사건에서 많은 판결이 선고될 것으로 예상된다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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