[힘이 되는 부동산 법률] 다가구주택임차할 때, 다른 거주세대 임대차내역도 살펴야

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다세대 주택이 아닌 다가구주택은 법적으로는 단독주택이어서 경매과정에서 기존의 다른 임차인들에 대해 선순위배당될 가능성이 있다는 점에서, 임대차계약과정에서는 다가구주택 내 거주하는 기존 다른 세입자의 임대차내역을 확인하는 것이 당연히 필요하다. 즉, 등기부상의 제한물권(저당, 가압류 등) 뿐 아니라 다른 세입자의 보증금규모를 살펴서 보증금반환가능성이 충분한지 확인한 다음 임대차계약체결 여부를 결정해야 한다. 그럼에도 불구하고 다른 세입자의 임대차내역에 대해서는 확인을 등한시하는 경향이다.

이는 중개업계 역시 별반 다를 바 없다. 다가구주택의 특정 면적(통상은 101호와 같이 특정호실로 명칭 되고 있음)을 임대차하는 계약을 중개함에 있어 중개업자가 임차인을 위해 확인설명해야하는 대상 중에는 다가구주택 내에 거주하는 다른 임차인의 기존 임대차내역 즉 보증금액수, 임대차기간 등이 포함된다고 하는 취지의 대법원판결이 2012년에 선고되었음에도 불구하고(대법원 2012. 1. 26.선고 2011다63857 손해배상판결), 여전히 임대인의 눈치를 보면서 계약체결에만 급급한 관행 때문에 다가구주택 다른 세입자의 임대차내역에 대한 확인은 이루어지지 못하고 있는 실정이다.
이 점과 관련하여 최근에 필자가 소송대리한 하급심판결이 선고되어 소개한다. 서울 중앙지방법원 2014. 12. 5.선고 2014가합543076 보증금반환 등 판결인데, 다가구주택과 관련된 중개업자의 책임과 관련된 부분만을 발췌하여 소개키로 한다.

1. 기초 사실
가. 원고는 2012. 8. 7. 피고 이00으로부터 서울 관악구 00동 103-25 지상 다가구주택 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 5층을 차임 없이 보증금 180,000,000원, 임대차기간 2012. 10. 12.부터 2014. 10. 11.까지로 정하여 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 하고, 그 계약서를 ‘이 사건 임대차계약서’라 한다)을 체결하고, 위 피고에게 계약금 18,000,000원을 지급하였다(갑 제2호증의 1, 갑 제3호증의 1).
나. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물 및 그 대지에 관하여는 ① 채권자 박00, 청구금액 100,000,000원인 가압류등기(2011. 8. 12. 기입등기), ② 채권자 이00, 청구금액 13,000,000원인 가압류등기(2012. 7. 27. 기입등기), ③ 근저당권자 관악농협협동조합, 채권최고액 676,000,000원, 채무자 피고 이00인 근저당권설정등기(2007. 8. 17. 설정등기)가 각 마쳐져 있었고, 이 사건 건물에 관하여는 ④ 임차인 홍00, 임차보증금 45,000,000원인 주택임차권등기(207호), ⑤ 임차인 한00, 임차보증금 50,000,000원인 주택임차권등기(104호)가 각 마쳐져 있는 상태였는데(갑 제1호증의 1, 2), 이 사건 임대차계약서 중 ‘확인사항’란에는 위 근저당권 및 각 가압류에 관한 사항이 기재되어 있고(다만, 주택임차권등기에 관하여는 언급되어 있지 않다), ‘특약사항’란에는 임대인이 위 가압류 2건을 잔금 지급과 동시에 해결하기로 한다는 취지가 기재되어 있다(갑 제2호증의 1).
다. 한편, 본래 이 사건 임대차계약에 따르면, 원고는 피고 이00에게 2012. 10. 12. 잔금 162,000,000원을 지급하기로 되어 있었으나, 피고 이00의 요청에 따라 2012. 9. 20. 위 피고에게 1차 중도금 3,000,000원을, 2012. 9. 27. 2차 중도금 58,000,000원을 각 지급하였다. 원고는 2012. 10. 11. 잔금 101,000,000원을 지급하고, 이 사건 건물 중 5층을 인도받아 전입신고를 마치고, 같은 날 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다(갑 제2호증의 1, 갑 제3호증의 1 내지 4).
라. 이후 이 사건 건물 및 대지에 관하여는 2013. 3. 13. 채권자 우00의 신청으로 서울중앙지방법원 2013타경9100호로 강제경매절차가 개시되었고(이하 ‘이 사건 강제경매절차’라 한다), 아울러 같은 날 채권자 한00의 신청으로 같은 법원 2013타경9223호로 강제경매절차가 개시되었으며, 2013. 4. 12. 근저당권자 관악농업협동조합의 신청으로 같은 법원 2013타경13215호로 임의경매절차가 개시되어 중복경매절차로 진행되었다.
마. 이 사건 강제경매절차에서 이 사건 건물 및 대지의 가치는 1,871,115,660원으로 감정평가되었고, 위 건물 및 대지는 2014. 4. 29. 1,500,000,000원에 매각되어 2014. 5. 2. 매각허가결정이 이루어졌으며, 2014. 6. 10. 매각대금이 완납되어 경락인에게 소유권이 이전되었다.
바. 이 사건 강제경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구된 채권 중 원고에 우선하는 임대차보증금반환채권자들의 채권액 및 근저당권자의 피담보채권액 합계는 위 매각대금과 이자를 포함한 배당가능금액을 초과하여 원고는 위 매각대금으로부터 전혀 배당을 받을 수 없는 상태이다(갑 제6호증).

<중략>

2. 판단
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원고로서는 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 다수의 임대차계약이 체결되어 있었고, 그 임대차보증금 합계액이 위 건물의 객관적 가치의 2/3에 이르는 규모이며, 이 사건 임대차계약 체결 후 얼마 지나지 않은 시점에 피고 이00의 채권자들이 이 사건 건물 및 대지에 관하여 강제집행을 신청할 정도로 피고 이00의 재정상태가 악화되어 있었다는 점을 알았더라면, 사회통념상 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라고 봄이 타당하다.
결국, 원고는 이 사건 강제경매절차에서 임대차보증금 180,000,000원을 배당받지 못하는 손해를 입게 되었다고 봄이 상당하다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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