[보상/재건축] 현금청산 사업비 분담의무 없다는 최초 대법원 판결

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현금청산 사업비 분담의무 없다는 최초 대법원 판결

법무법인 강산 대표변호사 김은유

1. 문제의 제기

주택재개발사업, 도시환경정비사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 심지어 일부 조합은 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다.

그동안 하급심은 이에 대해 재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우는 현금청산대상자에게 사업비 분담의무가 없다는 판결을 계속하여 왔다. 그럼에도 불구하고 대법원 판결이 나오지 않아 혼란이 계속되다가 이번에 드디어 대법원 판결이 선고되었다. 대법원도 마찬가지로 사업비 분담의무는 없다는 것이다.

2. 최초 대법원 판결 소개

대법원은 2014. 12. 24. 다음과 같이 선고하였다. 이하 전문 그대로 소개한다. 다만 이 판례는 재개발사업에 대한 것이다.

“구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다. 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제19조 제1항은 “정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”라고 규정하고 있고, 제60조 제1항은 “정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.”라고 규정하고 있으며, 제61조 제1항은 “사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조 제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과․징수할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 제61조 제3항은 “제1항 및 제2항의 규정에 의한 부과금 및 연체료의 부과․징수에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다.”라고 규정하고 있다.
그리고 구 도시정비법 제47조는 “사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. 1. 분양신청을 하지 아니한 자, 2. 분양신청을 철회한 자, 3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제48조는 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지․건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산 금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장․군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
한편 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등으로 구 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원의 지위를 상실하고(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 등 참조), 구 도시정비법상 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등 참조).
이러한 구 도시정비법과 같은 법 시행령의 내용, 형식 및 체계 등에 의하면, 주택재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따라 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과․징수할 수 있으나, 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과·징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.”고 판시하였다( 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결, 원심판결 : 서울고등법원 2013. 8. 16. 선고 2012누37472 판결).

3. 남은 쟁점 : 정관개정 시 문제

대법원은 위 판결에서 “현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.”고 판시하여, 정관에 일정 부분을 분담한다는 규정이 있는 경우에는, 무조건 사업비를 분담하는 것처럼 오해할 소지를 남기고 있다.

그러나 위 판결에서 정관은 최초 정관상 그렇게 규정되어 있는 경우 또는 최소한 사업시행인가 이전에 개정된 정관( 이 경우는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하고, 그 취지가 명확하게 의결되어야 할 것이다. 즉, 다른 정관 개정 조항과 함께 의결되지 않고, 정비사업비 분담조항만 따로 의결되어야 한다)에서, 그러한 규정이 있어야 하는 것으로 한정하여 해석하여야 할 것이다. 그렇지 않고 사업시행인가 후에 분양신청을 받아 이미 상당 수 조합원이 현금청산대상자로 분류된 후에 그렇게 개정하는 것은 효력이 없다고 보아야 할 것이다.

즉, 조합원이 현금청산대상자가 되어 조합원의 지위를 상실한 후 나머지 조합원들이 총회를 개최하여 위 조합원 지위 상실 시 사업비 등 이익 반환에 관하여 정관을 개정하거나 결의를 하였다 하더라도 이는 단체법의 당연한 법리상 이를 결의한 조합원들에 대하여만 적용되는 것이지 이미 조합원 지위를 상실하여 위 결의에 참석하지 못한 현금청산대상자들에게 적용된다고 보기는 더더욱 어렵다(서울행정법원 2013. 11. 7. 선고 2013구합54595 판결, 인천지방법원 2013구합12069 판결).

또한 마찬가지로 분양신청을 하여 조합원인 상태에서 조합이 사업비를 분담하여야 한다는 취지로 정관을 개정하였고, 그 후 분양계약체결을 하지 않음으로써 현금청산대상자가 된 경우도 사업비 분담의무는 없다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 정관은 조합원에게 적용되는 것이지 비조합원이 된 경우에까지 적용할 수는 없기 때문이다. 둘째, 현금청산관계는 공법상의 권리의무 관계임은 명백하다. 현금청산소송을 행정법원에서 진행하는 이유가 공법상의 권리의무 관계이기 때문이다. 대법원은 “주택개량조합의 정관에 재개발사업 시행으로 주택이 철거되는 자를 임시수용시설에 수용하지 아니하더라도 사업을 시행할 수 있다는 규정이 있다 하여도 이로써 주택개량조합과 철거되는 자 간에 공법상 어떠한 권리의무관계를 설정하는 효력이 있다 할 수 없으므로 철거되는 자에 대한 임시수용시설의 수용의무가 면제되는 것은 아니다.”라고 판시하여( 대법원 1992. 10. 13 선고 91누10862 판결), 정관에서 임의로 공법상의 권리의무관계를 설정할 수 없음을 명확히 하고 있기도 하다. 셋째, 수입에 대한 고려는 없이 비용에 대해서만 일방적인 청구는 불가하다. 일반분양분 발생에 따른 이익금도 분담되어야 하는데, 일방적으로 비용만 먼저 부담하는 것은 형평에 반한다( 서울행정법원 2014구합6203 미아4구역 재개발). 넷째, 항고소송일 가능성이 큰데, 당사자 소송으로 일방청구는 불가하다고 보아야 한다( 서울행정법원 2014구합6203 미아4구역 재개발). 다섯째, 가사, 정비사업비를 분담한다고 하더라도, 일단 당해 정관 규정이 유효하여야 하고( 3분의 2 이상 동의요건 충족), 사업비에 한하며, 즉 설계비 등 현금청산대상자와 상관없이 필연적으로 발생하는 비용은 제외되어야 하고, 사업비 중에서도 현금청산대상자 때문에 늘어난 사업비에 한하여야 하는데, 실세 이러한 비용은 없거나 분리하기가 어렵기 때문이다( 재건축에서는 종전자산가격에 비례하여 청구를 하는데, 이는 잘못이다. 의결권은 종전자산가격에 비례하는 것이 아니고, 수입금 분배도 마찬가지이므로, 가사 분담하여야 한다고 하더라도 같은 비율 즉, N분의 1이다). 여섯째, 나아가 만일 정관이 개정된 경우라면 개정된 시점부터 현금청산대상자가 될 시점까지 예를 들어 분양신청을 하였다가 분양계약을 하지 않아 현금청산을 하는 경우라면, 개정된 날 또는 분양신청만료일 다음날로부터 분양계약기간 만료일까지에 발생한 비용에 한하여야 하는데, 이 역시 현금청산대상자로 인하여 추가로 발생하는 비용이 없거나 분리할 수 없는 비용이다.

4. 결론

사업비는 현금청산대상자가 있더라도 더 많이 발생하는 것이 아니다. 정비사업을 하여 발생하는 이익이 있는 점을 고려하면 사업비 분담의무는 형평상 부과하여서는 안된다고 본다. 그것이 강제조합원으로 하는 제도를 다소나마 보완하는 길이다.<법무법인 강산>

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