[힘이 되는 부동산 법률] 임대차계약종료 이후 무단점유에 대한 금전부담의 법리

한경닷컴 더 라이피스트

서울의 홍대주변이나 가로수길과 같이 기존 시세에 비해 임대료가 급등한 지역에서는 임대료 인상문제로 임대인과 기존 임차인간에 분쟁이 발생할 가능성이 크다. 원만한 합의에 이르지 못하면 인도(명도)소송으로 이어지게 되는데, 계약기간 이후 점유에 대한 부담액수를 정함에 있어서는 어떤 법리가 적용될 수 있을까 ?
계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 합당한 이유없이 임대차목적물을 그대로 점유하는 것에 대해서는 임대차계약이라는 채권채무관계를 이행하지 않는 행위임과 동시에 민사상의 불법행위라는 점에서 채무불이행 내지 불법행위에 따른 손해배상의 책임이 있다. 기존 임대료와 현 임대료가 별 차이가 없다면 손해 자체가 없다고 볼 수 있지만, 반대로 기존 임대료에 비해 현 임대료가 급등했다면 그 차액 정도를 임차인의 인도지연에 따른 임대인의 손해로 볼 수 있을 것이다. 하지만, 실제 손해배상을 청구하기 위해서는 임대차보증금의 “이행제공”과 같은 임대인의 의무를 다해야 함을 주의할 필요가 있다.

★ 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 [보증금반환]

[1] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.
[2] 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다

한편, 손해배상과 별도로 부당이득반환의 법리도 생각해 볼 수 있다.
계약종료 이후에는 더 이상 임대인과 임차인이라고 하는 계약관계가 아니라 무단점유라 보는 셈이다. 따라서, 무단점유기간 동안에는 기존의 임료가 아닌 (임료 상당의) 부당이득금을 반환해야한다. 그런데, 임대료가 급등하는 경우가 아닌 일반적인 경우에는 무단점유자가 부담해야 할 부당이득금액수는 기존임대료와 크게 차이가 없기 때문에, 통상 재판에서는 기존 임대료 수준의 부당이득금으로 정해지는 것이 일반적이다. 하지만, 임대료가 급등하는 경우에는 재판과정에서 별도의 감정절차를 통해 무단점유기간 동안의 적정 부당이득액수(임대료) 수준을 정하게 되면서 기존 임대료와 차이있는 부당이득반환의무를 점유자가 부담하게 될 수도 있다. 한편, 부당이득반환을 받기 위해서는 (위에서 살펴 본 손해배상의무와 달리) 임대인의 이행제공의무가 불필요하다는 점을 유의할 필요가 있다. 보증금 이행제공은 임대차 계약종료의 요건은 아니기 때문이다. 즉, 계약종료는 보증금을 이행제공하지 않더라도 기간만료나 차임연체 그 자체로 당연히 발생하는 것이기 때문이다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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