[보상/재건축] 내 땅에 남의 집이 있는 경우 처리방법

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내 땅에 남의 집이 있는 경우 처리방법

법무법인 강산 대표변호사 김은유

내 땅에 남의 집이 있는데, 오히려 집주인이 30년 전부터 지은 것이므로, 권리가 있다는 취지로 큰소리를 치는 경우가 많다. 이런 경우 대응책을 알아보자.

이 경우 토지주는 집주인을 상대로 건물철거 및 토지인도, 토지사용료를 청구하는 소송을 제기한다. 토지등기부등본을 제출하여, 자신의 소유인 점을 입증하고, 건물등기부등본을 제출하여 타인 소유의 점을 입증하면 일단 법원은 토지인도, 건물철거, 토지사용료 지급 의무를 인정한다.

한편 건물주는 취득시효 완성, 법정지상권이 있거나, 건물소유를 위한 토지임대차가 체결되었다는 사실을 입증하여야 한다. 먼저 취득시효가 완성되었음을 입증하면 토지주를 상대로 반소를 제기하여 토지소유권이전등기 청구소송을 제기한다. 법정지상권이 있다면, 이를 입증하여 건물철거는 불가하다는 주장을 한다. 마지막으로 건물소유를 위한 토지임대차가 체결되었다는 사실을 입증하여, 아직 임대차기간이 남아 있음을 주장하거나, 임대차기간이 지났다면 민법 제643조의 갱신청구권이나 지상물매수청구권을 행사한다. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(민법 제622조).

건물소유를 위한 토지임대차에서 그 존속기간이 만료되었을 때에는 임차인은 1차로 임대인을 상대로 계약갱신청구권을 행사하고(민법 제643조, 제283조제1항), 임대인이 이를 거절하면 2차로 지상물매수청구권을 행사한다(민법 제643조, 제283조제2항).

지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다. 토지임대인이 그 임차인에 대하여 지상물철거 및 그 부지의 인도를 청구한 데 대하여 임차인이 적법한 지상물매수청구권을 행사하게 되면 임대인과 임차인 사이에는 그 지상물에 관한 매매가 성립하게 되므로 임대인의 청구는 이를 그대로 받아들일 수 없게 된다. 이 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다고 봄이 상당하다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체판결).

지상물매수청구권이 발생하려면, ①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차이어야 하고, ②임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하여야 하고, ③임대인이 임차인의 갱신청구를 거절한 경우이다. 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003 판결).

결론적으로 토지소유자는 토지인도, 건물철거, 토지사용료 청구를 하고, 이에 대해 건물주가 항변으로서, 위 3가지 사안을 입증하지 못하면 토지주가 승소한다. 특히 건물주가 건물소유를 위한 토지임대차를 주장하는 경우에는 토지주는 예비적으로 지상물매수청구권이 인정될 경우 지상물에 대한 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구하여 두는 것이 좋다.<법무법인 강산>





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