[힘이 되는 부동산 법률] 아파트 평형을 잘못 알려준 중개업자의 책임

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‘아파트 평형에 대해 매수인에게 잘못 알려주어서 매수인이 시세에 비해 과도한 대금을 지급하게 되었다’는 이유로
중개업자에게 손해배상책임을 인정한 판결이 최근 선고되어 소개한다. 다음은 판결전문이다.

★ 서울중앙지방법원 2015. 6. 5.선고 2014가합528398 손해배상(기)

1.
기초사실
가. 원고들은 부부로서 서울 서초구 남부순환로 00힐 아파트 00동 00호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의
매수인들이고, 피고(선정당사자, 이하 ‘피고 나00’이라 한다), 선정자 송00(이하 피고 나00과 통칭하여 ‘피고 등’이라 한다)은 원고들의
이 사건 아파트 매수를 중개한 매수인 측 공인중개사이며, 피고 00협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 피고 등과 사이에 공제금액 1억 원을
한도로 공제계약을 체결한 공제사업자이다.
나. 원고들은 2013년 11월 초경 서울에 아파트를 구매하기 위하여 서울 서초구 방배동에
있는 $$공인중개사사무소를 운영하는 선정자 송00에게 문의하여, 선정자 송00로부터 같은 동에 있는 00공인중개사사무소를 운영하는 피고 나00을
소개받았다.
다. 원고들은 2013. 11. 23. 피고 나00의 안내로 00힐 아파트 101동 7층에 있는 41평형 아파트(공급면적
기준, 이하 전용면적이라고 따로 기재한 것 이외에는 모두 공급면적 평형 기준으로 기재하였다), 102동 7층에 있는 46평형 아파트, 104동
9층에 있는 46평형 아파트 및 108동 23층에 있는 38평형(전용면적 105.89㎡)인 이 사건 아파트를 각 살펴보았다.
라. 이후
원고들은 2013. 11. 29. 피고 등의 중개로 권00, 김00과 사이에 이 사건 아파트를 매매대금 10억 원에 매수하기로 하는 내용의
매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 위 계약에 따라 2014. 2. 7.까지 매매대금 10억 원을 모두 지급하고 같은 날
소유권이전등기를 마쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(이하 가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각
기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 원고들의
주장 요지
피고 등은 공인중개사로서 중개대상물인 이 사건 아파트의 면적을 정확히 고지하여야 할 주의의무가 있음에도
38평인 이 사건 아파트가 46평이라는 잘못된 정보를 원고들에게 알려주어, 원고들은 이 사건 아파트가 46평형이라고 믿고 이 사건 아파트의
시가보다 높은 가격인 매매대금 10억 원에 이 사건 매매계약을 체결하였다. 피고 등의 주의의무를 위반한 중개행위로 인하여 원고들은 이 사건
아파트의 정당한 가격인 9억 1,200만 원과의 차액인 8,800만 원의 손해를 입었으므로, 피고 등 및 피고 등과 공제계약을 체결한 피고
협회는 연대하여 이 사건 아파트의 각 1/2지분 소유자인 원고들에게 각 4,400만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야
한다.

나. 판단
1) 관련법령 등
가)
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제29조
제1항에는 ‘중개업자 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.’고
정해져 있고, 제25조에는 ‘① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 법령의
규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는
중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장등본ㆍ등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다’고 정해져 있으며, 동법
시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제1호에는 법 제25조 제1항의 규정에 따라
중개업자가 확인·설명하여야 할 사항 중 하나로 ‘중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인
사항’이 정해져 있고, 민법 제681조에는 ‘수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.’고 정해져
있는바, 중개업무를 수임한 중개업자가 그 수임 업무인 중개업무를 처리하면서 위와 같은 각 규정에 의하여 인정되는 확인․설명의무 내지 주의의무를
다하지 않음으로써 중개거래의 당사자에게 재산상의 손해가 발생한 경우 중개업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
나) 또한 중개업자는
비록 그가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에
관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안 되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여
의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를
하여야 할 중개업자의 의무에 위배된다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결 참조).
2) 피고 등의 주의의무 위반
위 각 규정 및 법리에 비추어 보면, 이 사건 아파트의
면적은 중개대상물에 관한 기본적인 사항으로서 중개업자인 피고 등이 원고들에게 성실·정확하게 설명하여야 할 의무가 있는 사항이라 할 것인데, 갑
제4, 9 내지 16호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고 등이 2013. 11. 23. 원고들과 함께 이 사건 아파트가
위치한 00힐아파트의 매물을 살펴보면서 102동 7층 및 104동 9층에 있는 46평형 각 호실을 방문한 후 108동 23층에 있는 이 사건
아파트를 살펴보았던 사실, ② 피고 등은 위 102동 7층 및 104동 9층 각 호실 아파트에 대하여 공급면적이 46평인 아파트라고 원고들에게
설명하였고 이어서 이 사건 아파트를 살펴보러 가면서 이 사건 아파트가 있는 108동도 모두 46평형이라는 취지의 설명을 원고들에게 하였던 사실,
③ 이 사건 아파트의 실제 공급면적은 피고 등의 설명과 달리 38평이었고 이 사건 매매계약서에도 그 (전용)면적이 105.89㎡라고 기재되어
있었으나 원고들이 이 사건 매매계약 당시 이를 특별히 인지하지는 못하였고 매수인 측 중개업자인 피고 등도 이를 인지하지 못한 채 이 사건
매매계약이 체결되었던 사실, ④ 원고들은 이 사건 아파트에 입주하여 거주하던 중 2014년 3월경 등기부 등본을 확인하고 이 사건 아파트의
정확한 면적을 알게 되었고, 피고 등도 원고들의 항의를 받고 비로소 이 사건 아파트의 면적에 관하여 알게 되었던 사실이 각 인정되는바, 이에
의하면 피고 등에게 중개업자의 주의의무에 위배하여 확인․설명의무의 대상인 이 사건 아파트의 면적에 관하여 그릇된 정보를 제공한 과실이 있다고 할
것이다.
3) 손해의 발생 및 범위
다음으로 피고 등의 주의의무 위반으로 인하여 원고들이
입은 손해에 관하여 보건대, 갑 제6호증의 기재, 감정인 은00(이하 ‘감정인’이라고만 한다)의 각 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, ①
00힐 아파트에 관하여 2013년 4분기에 이 사건 매매계약을 포함하여 모두 4건의 매매계약이 체결되었는데, 그 중 2013년 11월 초순 및
2013년 12월 하순에 41평형인 각 호에 관하여 체결된 매매계약의 매매대금은 각 8억 8,000만 원 및 8억 9,000만 원이었고, 특히
8억 9,000만원에 매매계약이 체결된 아파트의 경우는 이 사건 아파트와 동일한 23층의 고층이었으며, 2013년 10월 중순에 46평형인 호에
관하여 체결된 매매계약의 매매대금은 9억 8,500만원으로 38평형인 이 사건 아파트의 매매대금보다 오히려 낮은 가격이었던 점, ② 이 사건
매매계약의 체결을 전후한 2013년 1분기부터 2014년 2분기까지 사이에 00힐 아파트에 관하여 체결된 매매계약 중 매매대금이 10억 원을
초과하는 사례는 이 사건 아파트를 제외하고는 대부분 57평형 또는 60평형인 호로 [2013년 6월 중순경 46평형인 호에 관하여 매매대금
10억 1,000만 원(7층)으로 하는 매매계약이 체결된 사례가 1건 있으나, 위 사례 이외 동일면적에 관하여 체결된 매매계약의 매매대금은 모두
8억 4,500만 원(1층)부터 9억 8,500만원(12층) 사이에서 결정되었다.] 이 사건 아파트의 전용면적(38평형)과 비교하여 그 차이가
현저한 점, ③ 2012. 5. 3.부터 2015. 1. 12.까지 사이에 00힐 아파트 중 높이 11층 이상인 46평형의 아파트에 관하여
체결된 12건의 매매계약의 매매대금은 모두 9억 5,000만 원에서 10억 5,000만원 사이에서 결정되었는바, 원고들 및 매수인 측 중개인은
이 사건 아파트가 46평형이라는 전제하에 이 사건 매매계약의 체결과정에서 이 사건 아파트의 매매대금이 위 가격 범위 내인 10억 원으로
정해지도록 두었다고 볼 수 있는 점, ④ 감정인은 이 사건 매매계약의 체결일인 2013. 11. 29. 기준 거래사례비교법에 의하여 산출한 이
사건 아파트의 시가가 9억 1,200만 원이라고 판단하였던 점이 각 인정되는바, 이에 비추어 보면 원고들은 이 사건 아파트 면적에 관한 피고
등의 그릇된 정보 제공으로 인하여 이 사건 아파트의 매매계약 체결일 당시의 시가인 9억 1,200만 원보다 높은 금액인 10억 원에 이 사건
매매계약을 체결하여 그 차액인 8,800만 원(= 10억 원 - 9억 1,200만 원) 중 각 원고들 지분에 해당하는 금액의 손해를 입었다고 할
것이다.
4) 책임의 제한
가) 부동산 거래당사자가
중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할
경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사․확인 책임이
중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 중개대상물의
권리관계를 조사․확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를
조사․확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아
과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11.
29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).
나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 원고들은 이 사건 아파트를
방문하여 그 현황을 직접 비교·확인한 후 이 사건 매매계약을 체결하였고 이 사건 매매계약서에도 이 사건 아파트의 전용면적에 관한 기재가 있었는바
원고들로서도 스스로 이 사건 아파트의 정확한 면적에 관하여 면밀히 확인하고 이 사건 매매계약 체결 여부를 신중히 결정하였어야 함에도 불구하고
이를 게을리 한 과실이 있고, 원고들의 이러한 과실도 이 사건 손해 발생의 주요한 원인이 되었다고 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고들의
책임을 50%로 제한한다.
5) 소결론
따라서 공인중개사인 피고 등은 공인중개사법 제30조
제1항에 따라, 피고 협회는 피고 등과 체결한 공제계약에 따라 공동하여 원고들에게 각 2,200만 원(= 8,800만 원 * 원고들이 각 보유한
이 사건 아파트 지분 1/2 * 책임제한비율 50%) 및 이에 대하여 피고 등은 원고들이 구하는 바에 따라 원고들이 이 사건 매매대금을 최종적으로
지급한 날인 2014. 2. 7.부터, 피고 협회는 이 사건 소장 부본이 피고 협회에게 송달된 날부터 60일이 경과한 2014. 7.
12.부터[피고 협회는 소장 부본 송달을 통해 공제금 지급을 청구받은 날부터 60일이 경과하면 공제금 지급의무의 이행지체로 인한 지연손해금을
부담한다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조)], 각 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이
타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2015. 6. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한
특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

통상 아파트 평형에 대해서는 부동산등기부와 같은 공부상에 표시된 면적을 계약서상에 그대로 기재하고 있고 그와 같은 기재내용이 설명된 것으로
이해되고 있어, 불법증축이 되는 경우가 아닌 한 건물 평형을 잘못 설명하는 사례는 실무상으로 흔치 않다. 그런데, 이 사건은 중개업자의 착각으로
같은 단지 내에 동일한 평형의 아파트만 존재하는 것으로 오해한 나머지 일부 작은 평형 아파트가 몇채 존재한다는 점을 간과하고서 거래 대상
아파트의 평형을 실제보다 조금 큰 평수로 잘못설명한 것이다. 더구나, 계약서 면적표기에는 공부상에 기재된 적은 평형수치인 “105.89㎡”를
그대로 기재하였음에도 불구하고 중개업자와 매수인 모두 이를 간과하는 적지 않은 실수까지 있었다.
유의미한 부분이라고 생각되는 점에
대해서는 보다 세심한 주의가 필요할 수 있다.-이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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