[보상/재건축] 재개발·도시환경정비사업과 상가권리금

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재개발·도시환경정비사업과 상가권리금
법무법인 강산

1. 권리금 입법

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다.

즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하고 있는 것이다. 이는 이 법 시행 당시(2015. 5. 13.자 시행) 존속 중인 임대차부터 적용한다.

2. 도시정비법에 의한 제외

그런데 애석하게도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 권리금 회수보호조항에 대해서는 법이 예외로 규정하여 권리금 회수기회를 보장하지 않고 있다(법 제10조의4제1항단서).

즉, 법은 제10조의4제1항제7호에서 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항의 적용이 없다고 규정하고 있다(법 제10조의4제1항단서).
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

그런데 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 다목 즉, ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’에 해당하여 이 사업으로 인하여 점유를 회복할 경우에는 권리금 회수보호가 되지 않는다. 따라서 결국 도시정비법상 재개발이나 도시환경정비사업은 도시정비법에 따라 관리처분인가 후에 점유를 회복하는 경우는 권리금 회수기회를 보장하지 않고 있다.

그러므로 도시정비법에 의한 재개발, 도시환경정비사업이 시행되는 경우에 임대인은 권리금걱정을 하지 않아도 된다. 따라서 이하에서는 임차인을 중심으로 살펴보고자 한다.

다만, 재개발사업 등이 길어져 관리처분인가가 나기 전에 중간에 임대차계약이 종료되는 경우에 임차인이 법이 정한 조건을 충족하면 법이 적용되고, 이때 임대인이 권리금 회수기회를 박탈하면 임대인은 손해배상을 하여야 할 것이다. 다만 현실적으로 임차인이 신규임차인을 구하기가 어려울 것이고, 나아가 권리금계약을 하기가 어려울 것이기는 하다.

3. 임차인과 상가권리금

가. 서설

다만, 재건축사업과는 달리 도시정비법상 주택재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우에는 일정한 요건을 갖추면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘공익사업법’이라고만 함)에 따라 영업보상금을 받는다. 그러나 영업보상금을 받는다고 하더라도 권리금에 대한 완전보상은 하지 않고 있다.

그래서 이 경우는 반드시 단체적으로 대응을 하여야 한다.

즉, 영업보상금을 받는 대상자가 되는 지가 제일 먼저 임차인으로서는 확인하고 임대차계약을 체결하여야 한다. 이하에서는 영업보상금을 받는 경우와 그렇지 못한 경우로 나누어 설명한다.

나. 영업보상금을 받는 경우
(1) 대상자 요건
임차인이 영업보상금을 받으려면, ①정비구역지정공람공고일 전부터 ②적법한 장소에서 ③인적·물적시설을 갖추고 ④계속적으로 ⑤허가 등을 받아 행하고 있는 영업이어야 한다.

이러한 요건을 갖추어야 하는 시기는 협의성립시 또는 수용재결시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010두11641 판결). 단, 무허가건물에서의 영업은 임차인이 정비구역지정공람공고일 1년 전에 사업자등록을 하고 행하고 있어야 한다. 부가가치세법에 의한 사업자등록은 영업보상의 요건이 아니다. 자유영업은 별도로 허가 등을 요하지 않는 영업이므로 적법한 영업이고, 그러므로 보상대상이 될 것이다(1998.4.7. 토정 58342-380).

(2) 보상내용

아래 ①+②+③+④+⑤이다.
① 영업이익 : 4개월(규칙 제9조의2제1항) <개정 2014.10.22.>
② 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용
③ 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액
④ 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용
⑤ 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액 <신설 2014.10.22.>
영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액은 휴업기간에 해당하는 영업이익(제5항 후단에 따른 개인영업의 경우에는 가계지출비를 말한다)의 100분의 20으로 하되, 그 금액은 1천만원을 초과하지 못한다(규칙 제47조제7항).
개정 규정은 이 규칙 시행(공포한 날) 후 공익사업법 제15조제1항(법 제26조제1항에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에 따라 최초로 보상계획을 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용한다(부칙 제2조).

영업이익이 통계법의 도시근로자가구 3인가구 4개월간 가계지출비에 미달하는 경우 가계지출비를 영업이익으로 본다. <개정 2014.10.22.>

(3) 임차인 대응책
임차인은 위 보상내용을 이해하고 단체를 결성하여 대응을 하면 진정한 완전보상을 받을 수 있다. 만일 단체를 결성하지 못하면 개인적으로라도 영업보상에 대해 공부를 하면 큰 소득이 있을 것이다. 감히 장담컨대 법무법인 강산이 이끄는 대로만 하면 만족할만한 보상을 받을 것이다. 영업보상금은 분묘보상과 더불어 사업시행자가 가장 힘들어 하는 보상이다. 그런데도 불구하고 자기의 잘못된 상식에 기초하여 잘못된 대응을 하거나 단체를 결성하지 못하여 제대로 보상을 받지 못하니 안타깝다.

아직 영업보상금에 공식적으로 권리금이 포함되지는 못하지만, 이전에 소요되는 비용 등 영업보상금을 제대로 받으면 나름대로 권리금 보상을 받는 셈이 될 것이다. 오히려 더 나은 보상을 받을 수도 있다.

다. 영업보상금을 받지 못하는 경우
이 경우가 가장 답답하다. 그러나 결국 도시정비법상 재개발사업이나 도시환경정비사업도 임대인이 정비사업에 대한 정보를 임차인에게 미리 제공하여야 한다. 더 나아가 계약서에 기재하여야 하는데 이를 임차인들이 모른다. 즉, 도시정비법은 제79조 제3항은 ‘토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 ① 해당 정비사업의 추진단계, ②퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다), ③제5조, 제19조, 제44조제5항, 제50조의2에 따른 권리제한, ④그 밖에 거래 상대방의 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 거래 상대방에게 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명ㆍ날인하여야 한다.’고 규정하고 있고, 이 규정은 2009. 11. 28부터 시행되고 있다.

따라서 임대인이나 공인중개사가 이러한 사항을 설명·고지하지 않고, 계약서에 기재하지 않았다면, 임대인은 도시정비법상 고지의무를 위반하였으므로, 임차인은 이를 이유로 계약을 해지하거나, 임차인이 손해를 입었다면 손해배상 청구를 할 수도 있다고 보아야 한다.

이와 관련하여 대법원은 “재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다.”고 판시하고 있다(2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결).

이처럼 대법원은 법상 명백히 고지의무가 인정되지 않더라도 신의칙상 고지의무를 인정하고 있는바, 나아가 도시정비법상 명백히 고지의무가 있다면 당연히 이를 어긴 경우 임차인에게 계약해지권이나 손해배상청구권이 인정될 것이다. 다만, 손해배상청구와 관련하여 임차인이 권리금을 신규임차인으로부터 받지 못한 것이 배상을 하여야 할 손해인지 여부에 대해 다툼이 있을 것으로 보이나, 법무법인 강산의 의견은 법이 명백히 권리금을 법제화 한 이후에는 고지의무를 위반하여 정비사업으로 인하여 신규임차인을 받지 못하는 경우에는 권리금에 대해 손해배상청구권을 인정하여야 한다고 본다.

따라서 결국 임대인은 정비사업의 경우는 임차인에게 그 사실을 고지하여야만 한다. 만일 고지를 하지 않으면 손해배상 책임을 져야할 가능성이 매우 크다.

임차인으로서는 재개발이나 도시환경정비사업에 대한 정보를 제공받으면, 냉철한 판단을 하여, 임대차계약을 체결하여야 하고, 꼭 임대차계약을 체결한다면 보증금과 차임을 낮추어 줄 것을 요청하고, 경우에 따라서는 집단대응(뭉쳐야 기회가 있다)을 하여야 할 것이다.<법무법인 강산>

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