[힘이 되는 부동산 법률] 점포 앞 외벽 간판설치문제, 보다 명확한 합의가 필요할 수 있다

한경닷컴 더 라이피스트

점포영업을 위하여 건물외벽에 간판설치문제를 두고, 실무상으로 분쟁이 적지 않은 상황이다. 이 점에 대해 많은 오해가 있기 때문이다.

해당 점포가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 함)이 적용되는 구분점포인지 여부에 따라 법리가 달라질 수 있다는 점에서, 구분해서 설명하기로 한다. 보다 법리가 간단한 일반건축물 내의 점포인 경우를 먼저 설명해본다.

예를 들어, 집합건물 아닌 일반건축물의 일부 공간을 임차하여 영업을 하면서, 해당 점포 앞 외벽에 간판을 설치하는 권리가 임차인에게 있는 것일까? 그 해답은 임대차계약을 구체적으로 어떻게 했느냐, 다시 말하면 간판을 설치하려고 하는 해당 외벽공간을 임차인이 사용할 수 있도록 하는 취지의 명시적 내지 묵시적인 합의가 있었느냐에 따라 좌우된다. 계약해석의 일반원칙과 마찬가지로 계약서상에 어떠한 합의문구가 기재되어있는지가 가장 중요한 판단기준이 될 수 있겠지만, 구체적인 문구기재가 없거나 부족하면 그 밖의 여러 가지 증거나 정황을 종합하여 구체적인 합의내용을 판단할 수 밖에 없다. 만약, 이 점에 관한 아무런 합의내용이 전혀 없었다면, 구체적인 판단이 쉽지 않게 된다. 외벽이라는 공간은 임차인이 독점적으로 쓸 수 있는 해당 공간이 아니라, 화장실이나 복도와 같이 여러 사람이 함께 사용하는 공간인데, 화장실이나 복도와 같은 공간은 임대차목적달성을 위해 건물주나 임차인이 공동으로 당연히 사용할 수 있는 공간으로 당연히 이해되고 있어서 오해가 없겠지만, 간판을 걸 수 있는 외벽이라는 공간은 임대차목적을 위해 사용이 필수적이라고 단정할 수 없기 때문에 판단이 쉽지 않게 된다.

한편, 옥외광고물 등 관리법은 도시관리계획에 따른 도시지역 안에서 소정의 광고물 등을 설치하기 위해 관할관청의 허가를 받거나 관할관청에 신고하여야 하고(옥외광고물등관리법 제3조 제1항), 위 허가나 신고를 함에 있어서 타인의 소유 또는 관리하는 토지나 물건 등에 광고물을 표시하고자 하는 경우에는 그 소유자 또는 관리자의 승낙을 받았음을 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 한다(옥외광고물등관리법 시행령 제7조 제1항 제3호)고 정하고 있고, 대법원은 간판추락으로 인한 손해배상책임과 관련하여 건물소유자에게 건물 외벽의 직접점유자로서 손해배상책임을 인정하고 있는 등, 외벽이라는 공간이 기본적으로는 건물주의 지배공간임을 전제로 하고 있는 바, 결국 임대차목적물 내의 영업을 위한 용도라고 하더라도 임차인의 임의적인 외벽간판 설치권한은 허용되지 않는다는 것을 뒷받침하고 있다.

★ 옥외광고물 등 관리법 제3조(광고물등의 허가 또는 신고)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역ㆍ장소 및 물건에 광고물 또는 게시시설(이하 "광고물등"이라 한다) 중 대통령령으로 정하는 광고물등을 표시하거나 설치하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장등"이라 한다)에게 허가를 받거나 신고하여야 한다. 허가 또는 신고사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시지역
2. 「문화재보호법」에 따른 문화재 및 보호구역
3. 「산지관리법」에 따른 보전산지
4. 「자연공원법」에 따른 자연공원
5. 도로ㆍ철도ㆍ공항ㆍ항만ㆍ궤도(궤도)ㆍ하천 및 대통령령으로 정하는 그 부근의 지역
6. 대통령령으로 정하는 교통수단
7. 그 밖에 아름다운 경관과 도시환경을 보전하기 위하여 대통령령으로 정하는 지역ㆍ장소 및 물건
② 제1항제6호의 교통수단이 둘 이상의 특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ자치구에 걸쳐 운행되는 경우에는 해당 교통수단의 주된 사무소 소재지 또는 해당 교통수단이 등록된 주소지의 시장등에게 허가를 받거나 신고하여야 한다. 허가 또는 신고사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
③ 제1항에 따른 광고물등의 종류ㆍ모양ㆍ크기ㆍ색깔, 표시 또는 설치의 방법 및 기간 등 허가 또는 신고의 기준에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다. 이 항에서 특별자치도지사를 포함한다)는 아름다운 경관과 미풍양속을 보존하고 공중에 대한 위해를 방지하며 건강하고 쾌적한 생활환경을 조성하는 데 방해가 되지 아니한다고 인정하면 제1항 각 호의 지역으로서 상업지역ㆍ관광지ㆍ관광단지 등 대통령령으로 정하는 지역을 특정구역으로 지정하여 제3항에 따른 허가 또는 신고의 기준을 완화할 수 있다.
⑤ 시장등(특별자치도지사는 제외한다)은 제4항에 따른 허가 또는 신고의 기준을 완화하여 적용하고자 하는 때에는 시ㆍ도지사에게 이를 요청할 수 있다.
⑥ 제4항에 따른 허가 또는 신고 기준의 완화에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 대통령령으로 정하는 일정 규모 이상의 건물은 건물주가 자기 건물에 대한 간판표시계획서를 시장등에게 제출하여야 하며, 건물에서 영업하려는 자는 건물주가 제시한 간판표시계획서에 따라 허가를 받거나 신고하여야 한다.

★ 옥외광고물 등 관리법 시행령 제7조(허가 및 신고의 절차)
① 법 제3조제1항 전단에 따라 광고물 또는 게시시설(이하 "광고물등"이라 한다)의 표시 허가를 받으려는 자는 별지 제1호서식의 신청서에 다음 각 호의 서류ㆍ도서 등을 첨부하여 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장등"이라 한다)에게 제출하여야 한다. 다만, 특별자치도ㆍ시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 조례(이하 "시ㆍ군ㆍ구 조례"라 한다)로 정하는 광고물등의 경우에는 해당 시ㆍ군ㆍ구 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 원색사진 및 제2호에 따른 서류ㆍ도서의 일부를 제출하지 아니할 수 있다.
1. 광고물등을 표시하려는 장소의 주변을 알 수 있는 원색사진 및 광고물등의 원색도안
2. 광고물등의 모양ㆍ규격ㆍ재료ㆍ구조ㆍ디자인 등에 관한 설명서 및 설계도서
3. 다른 사람이 소유하거나 관리하는 토지나 물건 등에 광고물등을 표시하려는 경우에는 그 소유자 또는 관리자의 승낙을 받았음을 증명하는 서류
4. 법 제7조에 따라 해당 시ㆍ군ㆍ구에 설치된 광고물관리및디자인심의위원회(이하 "시ㆍ군ㆍ구 심의위원회"라 한다)의 심의 관련 서류(시ㆍ군ㆍ구 조례에서 시ㆍ군ㆍ구 심의위원회의 심의를 거치도록 한 광고물등만 해당한다)
5. 구조안전확인서류(시ㆍ군ㆍ구 조례에서 제출하도록 한 경우만 해당한다)
② 법 제3조제1항 전단에 따라 광고물등의 표시 신고를 하려는 자는 별지 제1호서식의 신고서에 제1항제3호부터 제5호까지의 서류를 첨부하여 시장등에게 제출하여야 한다.
③ 시장등은 제1항 또는 제2항에 따른 허가를 하거나 신고를 수리하였으면 별지 제2호서식의 허가증 또는 신고증명서를 신청인에게 발급하여야 한다. 다만, 현수막ㆍ벽보ㆍ전단에 대해서는 시ㆍ군ㆍ구 조례로 정하는 조치로 신고증명서 발급을 갈음할 수 있다.
④ 같은 허가 대상이거나 같은 신고 대상인 광고물과 그 게시시설에 대하여 함께 제1항 또는 제2항에 따른 허가를 신청하거나 신고를 하는 경우 그 광고물에 대한 허가 또는 신고 수리는 게시시설에 대한 허가 또는 신고 수리를 포함하는 것으로 본다.

★ 대법원 2003.02.28. 선고 2002다65516 판결 손해배상(기)
건물 일부의 임차인이 건물 외벽에 설치한 간판이 추락하여 행인이 부상한 경우 건물소유자는 건물 외벽의 직접점유자로서 민법 제758조 제1항 소정의 손해배상책임을 부담한다고 판단한 사례.
원심이 적법하게 확정한 사실 및 기록에 의하면, 피고들은 이 사건 건물의 공유자로서 그 일부씩을 타에 임대하였으므로 공용부분인 위 건물의 외벽에 대하여는 직접점유자의 위치에 있다고 할 것인 점, 위 건물 일부의 전 임차인 박인자가 위 건물 4, 5층의 외벽에 5개의 볼트를 박은 후 가로 2.8m, 세로 7m, 무게 150㎏의 철제틀을 위 볼트에 걸고 철제틀에 현수막을 끼워 자신이 운영하는 학원의 광고목적으로 사용하였던 점, 그런데 위 건물 외벽에 박혀 있던 볼트 5개 중 3개가 떨어져 나가자 거기에 걸려 있던 철제틀이 무게를 이기지 못하고 추락하면서 마침 인도를 지나가던 원고 정명숙의 머리를 충격하여 위 원고가 중상을 입게 된 점, 위 건물 외벽은 건물임차인을 위한 광고물의 부착 등 광고목적에 통상적으로 사용되는 장소이나 위 철제틀 및 광고용 현수막은 관계 법령에 의하여 정하여진 기준에 맞지 않게 제작, 설치된 점을 인정할 수 있는바, 그렇다면 위와 같이 무거운 철제틀을 건물 외벽에 걸어 놓음에 따라 풍압이나 충격에 의하여 이를 지탱하는 볼트의 지지력이 약화되거나 떨어져 나갈 경우에는 철제틀이 추락하여 큰 사고가 발생할 위험이 상존하였으므로 위 건물의 외벽은 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있었다고 할 것이므로, 결국 피고들은 위 건물 외벽의 직접점유자로서 민법 제758조 제1항에 의하여 위 건물 외벽의 하자로 인하여 발생한 이 사건 사고에 대한 손해배상책임을 부담한다고 볼 것이다.

한편, 영업점포가 속한 건물이 집합건물법의 적용을 받는 집합건물인 경우에는 보다 복잡한 법리가 적용될 수 있다. 집합건물법에는 다수의 구분소유권이 존재한다는 점을 고려하여 구분소유권의 대상인 “전유부분”과 구분소유권의 대상이 아닌 “공용부분”을 구분하고 있는데, 간판을 설치할 수 있는 외벽은 “공용부분”임에 틀림없다. 그런데, 공용부분의 관리에 관한 사항은 공용부분의 변경 및 보존행위를 제외하고는 규약에서 달리 정하지 않는 한 통상의 집회결의에 따라 결정된다(집합건물법 제16조).

★ 대법원 1996.09.10. 선고 94다50380 판결 손해배상(기)
☞집합건물에 있어서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다는 전제하에, 지하 3층, 지상 10층 규모의 근린생활시설인 집합건물의 1층 앞면 유리벽이 건물 전체와 1층 부분의 구조, 외관, 용도 등에 비추어 당해 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 외벽으로서 공용부분에 해당한다고 본 사례.

논지는 이 사건 건물의 유리벽 부분이 공용부분이라 하더라도 구분소유자들도 공유자로서 그 용도에 따라 사용할 수 있으므로, 구분소유자들의 공유지분을 고려하여 유리벽을 사용할 수 있는 범위를 결정한 다음, 출입문 사용의 적법 여부를 판단하였어야 함에도 이에 이르지 아니하고, 출입문의 폐쇄를 명한 원심판결에는 심리를 제대로 하지 아니한 위법이 있다는 것이나 이는 상고이유에서 처음으로 주장하는 사유로서 적법한 상고이유라 할 수 없으며, 건물의 유리벽에 출입문을 개설하는 것이 그 용도에 따른 사용이라고도 볼 수 없으므로, 논지는 어느 모로 보나 이유 없다.

★ 집합건물법 제15조(공용부분의 변경)
① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

★ 집합건물법 제16조(공용부분의 관리)
① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.
④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다.

★ 집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등)
① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

★ 집합건물법 제38조(의결 방법)
① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.



따라서, 규약에 다른 규정이 없다면 구분소유자라 하더라도 외벽의 간판설치에 관하여 관리단 집회에서 의결이 없는 한, 자신의 상가에 관한 외벽이라고 하더라도 이를 배타적으로 점유하게 되는 간판설치가 허용되지 않는다. 그 결과, 어느 임차인이 설령 집합건물 내 일부 전유부분의 구분 소유자로부터 임대차계약과정에서 외벽에 대한 간판설치를 약속받았다고 하더라도, 위와 같은 집합건물법상의 관련 규약내용이나 의결이 없다면, 임대인으로부터 간판설치를 받은 임차인이라고 하더라도 건물외벽에 간판설치를 할 수 없게 되고, 만약 무단으로 간판설치가 이루어지게 되면 다른 구분소유자로부터 보존행위의 일환으로 간판철거를 당할 수 있게 된다(그 후 간판설치에 관한 약속의 당사자인 임대인과 임차인간에 임대차계약해지나 해제, 아니면 손해배상문제와 같은 분쟁로 이어질 수 있게 된다).

결국, 간판설치에 관한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 임대차계약과정에서 건물주인 임대인과 명확하게 합의할 필요가 있고, 아울러 집합건물 관리단의 간판설치기준 등에 대해서도 면밀하게 확인하는 것이 반드시 필요할 수 있다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com