[부동산 포트폴리오] 아파트 분양권 거래 시 알아두어야 할 사항들

한경닷컴 더 라이피스트

최근 분양시장이 살아나면서 아파트 분양권을 사고파는 분양권 거래가 눈에 띄게 늘고 있다. 특히 위례나 마곡, 광교신도시처럼 입지가 뛰어난 지역의 경우 견본주택이 문전성시를 이루면서 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원대에 달하는 웃돈(프리미엄)이 붙기도 한다. 상황이 이렇다 보니 실거주용이 아닌 매각차익을 목적으로 하는 분양권 거래 역시 성행하고 있다. 문제는 분양권 거래가 성행하면서 떴다방(이동식 중개업소)이나 일부 중개업소의 묵인 하에 불법 분양권 전매, 분양권 다운계약서 작성, 양도세 매수인 전가 등이 공공연하게 벌어지고 있다는데 있다. 하나씩 짚어보자.
첫째, 전매제한기간 중 분양권을 거래하는 것은 불법이다. 주택법 시행령에 따르면, 공공택지 내 민영주택의 경우 수도권, 지방권 구분 없이 1년을 전매제한기간으로 정하고 있다. 반면, 민간택지는 지방의 경우 전매제한이 따로 없고, 오로지 수도권만 6개월의 전매제한기간을 정해놓고 있다. 이에 따라 위례, 마곡, 광교신도시 등 인기 택지개발지구 내 민영주택(아파트) 분양권은 분양계약일로부터 1년간 전매가 제한된다. 만일 이를 위반하게 되면 적발 시 주택공급계약이 취소될 수 있을 뿐만 아니라, 주택법 제96조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해지게 된다. 또한 향후 최대 10년간 청약자격이 제한된다. 그야말로 소탐대실이 아닐 수 없다.
둘째, 아파트 분양권 거래가 성행하면서 일부 투기적 매도인이나 떴다방(이동식 중개업소)의 요구로 분양권 다운계약서가 공공연하게 작성되고 있다. 분양권 거래 시 오랜 관행이라는 명분을 내세우고 있는데, 과연 누구를 위한 관행일까? 곰곰이 생각해볼 필요가 있겠다. 이는 탈세를 위한 엄연한 불법행위일 뿐, 그이상도 그이하도 아니다.
셋째, 현행 소득세법에 따르면, 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당돼 양도소득세의 과세대상으로 분류된다. 따라서 분양권을 매각한 경우에는 양도소득세 신고의무가 있다. 분양권 양도가액은 양도일까지 투입한 원가에다 웃돈을 합산한 금액이며, 취득가액은 양도일까지 투입한 원가가 된다. 분양권 매각 시 납부하는 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액에 기본공제 250만 원을 차감한 후, 보유기간에 따른 세율을 적용해 산출한다. 분양권은 2년 이상을 보유할 경우 기본세율(6.6%~41.8%)을 적용하지만, 보유기간이 1년 미만이라면 55% 세율이 적용되고, 1년 이상 2년 미만은 44% 세율을 적용한다. 통상 아파트의 경우 분양에서 입주(잔금 납부)까지 3년이라는 기간이 소요되는데, 대게 분양권 거래는 분양계약 직후부터 1년 이내, 늦더라도 2년 이내 거래가 이뤄진다. 분양권 거래가 분양계약 초기에 이뤄지는 경우가 많은 만큼 일부 투기성향의 매도인이나 떴다방이 시세차익을 올릴 목적으로 업계의 관행을 내세워 매수인에게 다운계약서 작성 또는 양도세 전가를 요구하는 경우가 적지 않다.
넷째, 다운계약서를 요구하는 이들은 분양권 거래 시 실제 거래가격보다 매매가격을 크게 낮춘 다운계약서를 작성하게 되면 매도인은 양도차액으로 얻은 이익에서 최대 55%까지 양도세를 낮출 수 있고, 매수인 역시 취득세를 줄일 수 있으니, 매도인과 매수인 모두에게 유리하다는 감언이설을 내놓는다. 하지만 다운계약서 작성 사실이 발각될 경우 매도인은 물론, 매수인까지 원치 않은 세금폭탄을 맞을 수 있다. 우선, 매도인에게는 허위신고에 따른 과태료(분양권 취득가액의 100분의 5이하)가 부과되고, 본래 납부해야할 양도소득세는 물론, 신고불성실 가산세(납부세액의 40%)와 납부불성실 가산세(1일당 0.03%)가 부과된다. 그런데 매수인의 경우 다운계약서 작성 사실이 발각될 경우 더 큰 피해를 입게 된다. 허위신고에 따른 과태료가 부과됨은 물론, 소득세법이 비과세 및 여타 감면조항을 배제하고 가산세까지 부과해 양도소득세를 추징토록 하고 있기 때문이다. 훗날 세금(양도소득세) 한 푼을 안내도 되는 1세대 1주택 비과세 대상자에게는 청천벽력이 아닐 수 없다.
끝으로, 분양권 거래가 성행하는 것은 실수요는 물론, 투자수요 내지 투기수요가 동반되기 때문인데, 만일 부동산시장이 침체에 빠져 분양권 거품이라도 사라지게 되면 다운계약서 작성 또는 양도세 전가를 통해 분양권을 매수한 사람은 막대한 피해를 입게 된다. 분양권 다운계약서나 양도세 전가행위로 인한 피해는 고스란히 매수인(실수요자)과 국민(탈세로 인한 세수 부족 초래)의 몫으로 돌아올 것이다.


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