[보상/재건축] 임대차기간만료 15일 전에 나가라는데, 상가임대차 묵시의 갱신 조건

한경닷컴 더 라이피스트

임대차기간만료 15일 전에 나가라는데,
상가임대차 묵시의 갱신 조건


1. 문제의 제기

K씨는 보증금 1억원, 월100만원에 강남의 한 상가를 임대차하였다. 계약만기가 보름도 남지 않았는데 느닷없이 건물주인이 상가를 빼달라고 한다.

건물주인의 요구대로 따라야 하나, 아니면 더 있을 수가 있는지가 문제된다.

2. 묵시의 갱신

상가건물임대차보호법 제10조제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”고 규정하여, 묵시의 갱신을 규정하고 있다.

즉, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 건물주인이 갱신거절의 통지 등을 하지 않으면 명시적인 갱신 계약이 없이도 계약이 자동으로 갱신되도록 하고 있다. 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 한다.
묵시의 갱신은 법상 환산보증금액 이하여야 한다.

3. 갱신거절의 통지방법

임대인이 묵시의 갱신을 피하려면 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면, 예컨대 보증금을 올려주지 않으면 등 갱신하지 않는다는 통지를 하여야 한다. 그렇지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아 임대인은 보증금과 월세의 인상을 요구할 수 없게 된다.

갱신거절의 통지는 반드시 그 기간 내에 하여야 한다. 만일 위 하루라도 기간을 넘기면 묵시의 갱신효과가 발생한다. 통지는 그 기간 내에 도달이 되어야 한다.

통지의 발송은 기간 전에 하였으나 기간을 넘겨 도달하면 아무 소용이 없다. 실제로 위 기간 내에 통지가 도달하였는지 여부에 다툼이 많고 소송도 빈발하고 있다. 기간 내에 통지한 사실을 입증하기 하여 일반적으로 내용증명의 방법을 많이 활용하며, 나아가서 그 도달사실을 확실히 할 필요가 있는 경우에는 배달증명을 활용하는 것이 좋다.

4. 묵시적으로 갱신된 계약의 존속기간

묵시의 갱신효과가 발생하면 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

그러나 묵시의 갱신 이후에도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고 이 경우 3월이 경과하면 계약해지의 효과가 발생한다(동법 제10조제5항).

그러나 임차인과는 달리 임대인은 묵시의 갱신이후에 계약해지통고를 할 수 없다. 해지 통고를 하더라도 무효이다.
따라서 묵시의 갱신이 되면 임대인은 1년 동안 명도를 요구할 수 없을뿐더러 보증금과 월세를 올려 받을 수도 없다. 결국 보증금을 올려 받아 재계약을 하려한 임대인의 경우 묵시의 갱신은 치명적인 결과를 초래한다.

5. 결론

K씨는 건물주인으로부터 만기 전 1월 이후에 갱신거절의 통지를 받았으므로 묵시의 갱신을 주장할 수 있다. K씨는 새로운 1년 동안 보증금을 올려주지도 않은 채 계속 영업할 수 있다.<법무법인 강산 김은유 변호사>


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com