[힘이 되는 부동산 법률] 호실이 뒤바뀐 빌라에 대한 매매계약 해제 및 손해배상청구사건

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다세대, 연립주택, 단지내 상가, 테마상가점포 등과 같이 집합건물의 구분소유권의 호수표시가 잘못 이루어지는 사례가 심심치 않게 보고되고 있다.
다음 판결은, 현관문 세대 표시가 301호로 부착된 빌라 한세대를 매매대상물로 인지하고서 301호 등기부의 등기명의자와 매매계약을 체결한 다음, 그 사람에게 대금을 지급하고 301호에 대한 이전등기를 받았는데, 그후 매매대상으로 정한 호실이 법적으로, 다시 말하면 건축물대장 및 부동산등기부상으로는 303호라는 사실이 알려지게되면서(무슨 이유에서인지 알 수 없지만, 301호와 303호간 현관문 세대표시가 잘못 부착됨), 매도인과 중개업자를 상대로 매매대금반환과 손해배상청구를 한 사건이다.

일단 판결을 소개한다.

★ 인천지방법원 2015. 8. 18.선고 2015가합50350 매매대금반환 및 손해배상(기)

1. 기초사실
가. 원고는 2014. 6. 3. 공인중개사인 피고 김**의 중개로 피고 김%%으로부터 인천 남구 석바위로 00번길 00-00(도화동, 00빌라)(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 3층 중 현관문에 “301호”라는 호실번호 부착되어 있는 세대(이하 ‘이 사건 매매목적물’이라 한다)를 매매대금 8,500만 원에 매수하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다).
나. 원고는 피고 김%%에게 8,500만 원을 지급하고, 이 사건 매매계약을 원인으로 하여 부동산등기부상 이 사건 빌라 301호에 관하여 2014. 7. 3. 제64738호로 소유권이전등기절차를 마친 후 2014. 7. 3.경 이 사건 매매목적물에 입주하였다.
다. 그런데 이 사건 매매목적물은 건축물대장 및 부동산등기부상 이 사건 빌라 303호로서 전00이 등기부상 소유자이고, 건축물대장 및 부동산등기부상 이 사건 빌라 301호에 해당하는 세대는 현관문에 “303호”라는 호실번호가 부착된 세대이다.
라. 이에 원고는 2014. 11. 5.경 피고 김%%, 김**에게 위와 같은 사실을 알리며 이 사건 매매목적물에 하자가 있다는 이유로 매매대금반환 및 손해배상을 구하는 내용의 내용증명우편을 발송하였으나, 피고 김%%, 김**은 별다른 조치를 취하지 아니하였다.
마. 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라고 한다)는 피고 김**의 공제가입자이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 10, 11호증의 각 기재, 이 법원의 현장검증 결과, 변론 전체의 취지

2. 피고 김%%에 대한 판단
가. 당사자의 주장
원고는, 피고 김%%이 고의 또는 과실로 전00의 소유인 이 사건 빌라 303호를 피고 김%%의 소유인 이 사건 빌라 301호라고 하고 매도하여 원고가 이 사건 매매목적물을 취득하지 못하게 되어 이 사건 매매계약이 이행불능에 이르렀으므로, 이 사건 매매계약을 해제하고 원상회복 및 원고가 입은 손해의 배상을 구한다.
이에 대하여 피고 김%%은, 자신도 이 사건 빌라 303호와 301호의 호실번호 표시가 바뀐 사실을 알지 못한 채 이 사건 매매목적물에서 거주하여 왔고, 원고에게 이 사건 매매목적물을 매도할 당시에도 위와 같은 사실을 알지 못하였으므로, 자신에게는 아무런 고의 또는 과실이 없다고 주장한다.
나. 매매계약 해제 및 원상회복 청구에 관한 판단
매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 하고(민법 제569조), 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다(민법 제570조).
앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건 매매목적물은 이 사건 매매계약 당시 피고 김%%의 소유가 아닌 사실, 피고 김%%이 원고에게 이 사건 매매목적물에 관한 소유권이전등기를 하여 주지 못한 사실이 인정되고, 이 법원의 인천 남구청에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 김%%은 원고에게 사회거래의 관념상 이 사건 매매목적물의 소유권을 이전할 수 없는 것으로 판단된다(이 사건 매매계약의 해석상 이 사건 매매계약의 내용은 이 사건 매매목적물에 대한 완전한 소유권을 이전하는 것이지 단지 등기부상 이 사건 건물 301호의 소유권이전등기를 이전받는 것이라고는 할 수 없으므로, 피고 김%%이 원고에게 이 사건 매매목적물에 관한 것으로 알고 있었던 등기부상 이 사건 건물 301호에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었더라고 하더라도 이 사건 매매계약에 따른 이행을 하였다고 볼 수는 없다).
따라서, 원고의 2014. 11. 5.자 내용증명서의 통지 또는 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 매매계약은 해제되었다고 할 것이고, 이는 피고 김%%의 주장대로 피고 김%%이 이 사건 빌라 303호와 301호의 호실번호 표시가 바뀐 사실을 알지 못하여 이 사건 매매목적물의 소유권이 자기에게 속하지 아니함을 알지 못하였다고 하더라도 달리 볼 것이 아니다.
이 사건 매매계약이 해제됨에 따라 그 원상회복으로 피고 김%%은 원고로부터 이 사건 매매계약의 이행으로 소유권이전등기를 마쳐주었던 이 사건 건물 301호에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 매매대금 8,500만 원을 반환할 의무가 있다.
다. 손해배상청구 청구에 관한 판단
1) 손해배상의 책임 및 제한
부동산의 매도인은 그 매수인에게 대하여 그 매수인 명의로의 소유권이전등기를 하여 주어야할 의무가 있고 그 의무를 이행하지 아니함으로써 매수인에게 손해가 발생한 경우에는 그 의무이행불능이 자기의 귀책사유에 의한 것이 아니라는 주장과 입증을 하지 아니 하는 한 매도인은 그 손해를 배상할 의무가 있다(대법원 1972. 11. 28. 선고 72다982 판결 등 참조).
피고 김%%은 자신도 이 사건 건물의 301호와 303호의 호실표시가 바뀌어 있는 사실을 알지 못한 채 이 사건 매매목적물이 이 사건 건물 301호라고 생각하고 거주하였으므로 원고에게 이 사건 매매목적물의 소유권을 이전하여 주지 못한 것은 자신의 귀책사유에 의한 것이 아니라고 주장하나 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고 김%%은 이 사건 매매계약에 따른 원상회복의무 외에 이 사건 매매계약으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
2) 손해배상의 범위
가) 재산상 손해
(1) 인정하는 부분
① 등록세 등 각종 등기비용 : 1,958,500원
② 부동산중개수수료 : 400,000원
③ 가스연결비 : 38,500원
④ 이사비용 : 1,300,000원
⑤ 합계 : 3,697,000원
[인정근거] 갑 제7, 8, 12 내지 14, 17호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
(2) 인정하지 않는 부분
원고는 이사청소비 270,000원, 화장실 수리비 700,000원, 방충망 및 모서리 안전띠 설치비 150,000원, 블라인드 설치비 300,000원도 재산상 손해로 주장하나, 위 비용을 통상손해라거나 피고 김%%이 원고가 위와 같은 비용을 지출하였으리라고 알았거나 알 수 있었던 사정에 관한 입증이 없으므로 재산상 손해로 인정하지 아니한다.
나) 위자료
일반적으로 계약상 채무불이행으로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 계약 당사자가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다(대법원 1994. 12. 13. 선고 93다59779 판결, 대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결, 대법원 2005. 3. 24. 선고 2005다213 판결 등 참조).
원고는 이 사건 매매계약으로 인한 분쟁으로 정신적인 손해를 입었으므로 위자료 1,000만 원의 지급을 구하고 있으나, 원고가 제출한 증거만으로는 원고에게 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었음을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위자료 청구는 받아들이지 아니한다.
라. 소결
따라서, 피고 김%%은 원고에게 이 사건 매매계약의 해제에 따른 원상회복으로, 원고로부터 이 사건 건물 301호에 관한 인천지방법원 2014. 7. 3. 접수 제64738호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 85,000,000원을 지급하고, 손해배상으로 3,697,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2015. 2. 25.부터 피고 김%%이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2015. 8. 18.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.



다음은, 중개업자와 중개협회에 대한 손해배상청구 부분에 대한 판단이다. 외관상으로는 세대표시가 바뀐 사실을 알기 어렵다고 하더라도, 매도인의 도움을 받아 건축물 도면을 확인할 수 있었음에도 이를 하지 않은 중개업자의 과실책임을 인정한 점에 특징이 있다.

가. 당사자의 주장
1) 원고 주장의 요지
피고 김**이 이 사건 매매계약을 중개한 공인중개사로서 조금만 주의를 기울였더라면 이 사건 건물의 호실표시가 바뀐 사실을 알 수 있었음에도 이를 게을리하여 원고에게 손해를 입혔으므로, 피고 김**은 불법행위자로서, 피고 협회는 피고 김**의 공제계약자로서 연대하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
2) 피고 김** 주장의 요지
이 사건 매매목적물은 건축물대장과 등기부상 호실표시가 바뀌어 있어 이를 정정하기만 하면 되므로 이 사건 매매계약의 이행에는 아무런 문제가 없다.
또한, 이 사건 매매계약 당시 원고에게 건축물대장, 등기부등본 등을 모두 확인하여 설명을 하는 등 공인중개사로서의 의무를 모두 이행하였고, 설령 중개행위에 과실이 있다고 하더라도 원고는 실질적으로 아무런 재산상 손해도 입지 아니하였다.
3) 피고 협회 주장의 요지
이 사건 매매목적물은 건축물대장과 등기부상 호실표시가 바뀌어 있어 이를 정정하기만 하면 되므로 이 사건 매매계약의 이행에는 아무런 문제가 없다.
피고 김**의 중개행위에는 아무런 과실이 없을 뿐만 아니라, 원고가 이 사건 매매계약을 취소하고 매매대금 상당액을 반환받으면 되므로, 원고에게 아무런 재산상 손해가 발생하지 아니하였다.
설령 피고 김**에게 손배배상책임이 있다고 하더라도, 원고 역시 과실이 있으므로 과실상계가 이루어져야 할 것이고, 피고 협회는 공제금 지급청구를 받으면 60일 이내에 공제금을 지급할 의무만 부담하므로, 이 사건 소장부본 송달일로부터 60일이 도과한 후부터 지체책임을 부담한다.
나. 손해배상책임의 발생
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결, 대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 등 참조).
앞서 든 증거들에 갑 제11호증, 을나 제3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고 김**은 이 사건 매매목적물의 현황을 확인하면서 외관상의 호실표시만 믿고 실제 건축물대장 및 등기부상의 호실표시와 이 사건 매매목적물이 일치하는지는 확인하지 아니하였고(피고 김**은 소유자가 아니면 건축물대장상 건축물도면을 확인할 수 없다고 주장하지만, 피고 김**은 피고 김%%을 통하여 충분히 건축물도면을 확보할 수 있는 기회가 있었다), 더욱이 이 사건 건물 401호에 관하여도 외관상 호실표시가 잘못되어 2014년경 동일한 내용의 분쟁이 있었으므로 이 사건 건물 인근에서 부동산중개업을 하는 피고 김**으로서는 이 사건 매매목적물의 현황에 대하여 좀 더 주의깊게 살펴보아야 할 의무가 있음에도 이를 게을리하여 원고로 하여금 재산상 손해를 입게 하였다고 봄이 상당하다.
따라서, 피고 김**은 공인중개사법 제30조 제1항에 따라, 위 피고와 공제계약을 체결한 피고 협회는 위 공제계약에 따라 가자 원고의 손해를 배상할 책임이 있다.
이에 대하여 피고 김**, 피고 협회는 이 사건 매매목적물의 건축물대장 및 등기부상 표시가 잘못되어 있으므로 이를 정정하면 족하다고 주장하나, 앞에서 살펴본 바와 같이 이 사건 건물의 건축물대장 및 등기부에는 아무런 잘못이 없고, 이 사건 건물 301호와 303호의 호실표시가 잘못 부착되어 있는 것에 불과하며(즉 이 사건 매매목적물에 대한 건축물대장 및 등기부상 호실번호는 303호이다), 이 법원의 인천 남구청에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 건물 301호와 303호는 전유면적의 차이로 인하여 호수변경이 불가능하고, 맞바뀐 세대 상호간 이주하거나 소유권을 변경하는 방법 외에는 바로잡을 방법이 없음이 인정된다. 따라서, 피고 김**, 피고 협회의 위 주장은 이유 없다.
다만, 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사․확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니므로, 원고로서도 중개대상물인 이 사건 매매목적물의 현황, 거래관계를 조사․확인할 책임이 있는데도 이를 다하지 아니한 점 등을 종합하여 피고 김** 및 피고 협회의 책임을 70%로 제한한다.

2) 손해배상책임의 범위
피고 김%%을 피고 김**, 피고 협회로 바꾸는 외에는 위 2의 다. 2)항 기재와 같다.
피고 김**, 피고 협회는 이 사건 매매계약으로 인하여 원고에게 아무런 재산상 손해가 발생하지 아니하였다고 주장하나, 원고가 이 사건 매매계약이 이행되리라 믿고 지출한 신뢰이익 역시 원고가 입은 손해라고 할 것이므로, 피고 김**, 피고 협회의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
3) 피고 협회에 대한 지연손해금의 범위
원고는 피고 협회에 대하여 피고 협회에 대한 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터의 지연손해금을 구한다.
살피건대, 을다 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, 중개사고로 인하여 재산상 손해를 입은 자(이하 ‘피공제자’라 한다)는 손해액을 입증하는 서류를 갖추어 피고 협회에 공제금 지급을 직접 청구할 수 있고(공제규정 제19조 제1항, 공제약관 제19조 제1항), 그 청구를 받은 피고 협회는 청구된 서류 내용의 진위를 검토하고 심사보상심의위원회의 심의를 거쳐 공제가입금액 한도 내에서 공제가입회원의 과실비율에 해당하는 금액을 공제금으로 지급하여야 하며(공제규정 제19조 제2항, 공제약관 제19조 제2항), 부득이한 사유가 없는 경우에는 피공제자의 공제금 지급청구를 받은 날로부터 60일 이내에 공제금을 지급하여야 한다(공제규정 제19조 제9항). 따라서 부득이한 사유가 없는 한 피고 협회는 공제금의 지급을 청구받으면 60일 이내에 청구된 서류 내용의 진위를 검토하고 심사보상심의위원회의 심의를 마친 후 피공제자에게 공제금을 지급할 의무를 지며, 60일이 경과한 날부터는 지체책임을 진다고 봄이 타당하므로(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조), 피고 협회는 이 사건 소장부본 송달을 통해 공제금의 지급을 청구받은 날인 2015. 2. 6.부터 60일이 경과한 날인 2015. 4. 7.부터 공제금 지급의무의 이행지체로 인한 지체책임을 부담한다고 할 것이므로, 원고의 청구 중 위 날짜 전의 기간에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 부분은 받아들이지 아니한다.
다. 소결
따라서, 피고 김**, 피고 협회는 원고에게 피고 김%%과 공동하여 2,587,900원(= 3,697,000원 × 70%) 및 이에 대하여 피고 김**은 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2015. 2. 6.부터, 피고 협회는 이 사건 소장부본 송달을 받은 날로부터 60일이 경과한 2015. 4. 7.부터 각 위 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2015. 8. 18.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이런 이유로 선고된 1심 판결주문은 다음과 같다.



1. 피고 김%%은 원고로부터 별지 목록 부동산에 관한 인천지방법원 2014. 7. 3. 접수 제64738호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 85,000,000원을 지급하라.
2. 원고에게,
가. 피고 김%%은 3,697,000원 및 이에 대하여 2015. 2. 25.부터 2015. 8. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
나. 피고 김**, 피고 한국공인중개사협회는 피고 김%%과 공동하여 위 가항 기재 돈 중 2,587,900원 및 이에 대하여 피고 김**은 2015. 2. 6.부터, 피고 한국공인중개사협회는 2015. 4. 7.부터 각 2015. 8. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.
4. 소송비용 중 원고와 피고 김%% 사이에 생긴 부분은 그 가운데 15%는 원고가, 나머지는 위 피고가 각 부담하고, 원고와 피고 김** 사이에 생긴 부분은 그 가운데 85%는 원고가, 나머지는 위 피고가 각 부담하며, 원고와 피고 한국공인중개사협회 사이에 생긴 부분은 그 가운데 90%는 원고가, 나머지는 위 피고가 각 부담한다.
5. 제1항 및 제2항은 각 가집행할 수 있다.



사건을 담당하지 않아 구체적인 사안은 알 수 없지만, 이 사건 재판에서 패소한 매도인 역시 종전 매도인을 상대로 매매대금반환을 청구하거나 세대간 호실변경을 해야하는 등 후속분쟁이 예상된다.

이런 사고를 예방하기 위해서는 집합건물, 특히 육안으로는 착오발견이 쉽지 않은 인근 호실과의 면적이 유사한 구분세대를 거래할 경우에는 건물주로부터 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 그 중에서도 평면도와 단위세대별 평면도를 확인해서 현관에 된 호실표시가 설계도면과 일치하게끔 이루어졌는지를 반드시 확인할 필요가 있음을, 재삼 강조하고 싶다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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