[힘이 되는 부동산 법률] 지정된 계좌로 납부되지 않은 분양대금, 보호받기 어렵다

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분양계약서상에 분양대금의 납부계좌를 명기해두고, 더 나아가 ‘지정된 계좌에 납부되지 않은 금액은 분양대금 납부로 인정되지 않는다’는 취지의 문구까지 기재되는 경우가 적지 않다. 분양사업은 분양회사 뿐 아니라, 시공사, 대출금융회사, 신탁사 등 여러 이해관계인이 있어 분양사업 완성을 위해서는 분양대금이 공식 계좌로 입금되어 분양을 위한 자금으로 사용되어질 필요가 있기 때문에 이를 담보하기 위한 방편으로 분양계약서상에 이런 문구를 명시해주는 것이다. 그럼에도 불구하고, 분양대금이 지정계좌에 납입되지 않아 분쟁으로 이어지는 경우가 종종 발생하는데, 최근에도 이와 같은 분양대금 횡령 내지 사기 액수가 수십억 원에 이르는 대형 사건이 언론에 심심찮게 보도되고 있다.

지정계좌 이외의 납부는 무효라는 문구에도 불구하고 다른 식의 납부를 하게되면 다른 특별한 사정이 없는 한 거의 대부분 정당한 납부로 인정받지 못하는 것이 기본적인 판례 태도라고 할 수 있다.

★ 서울중앙지방법원 2008. 10. 21.선고 2008나17969 소유권이전등기 등

☞ 신탁회사를 상대로 한 이전등기 청구의 사안

-- 원고가 이 사건 분양대금을 납입하였는지 여부에 대하여 살피건대, 갑 제5, 6, 8호증, 을 제1호증의 1 내지 4, 제2, 3호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 2004. 1. 20.자 및 2004. 5. 11.자 각 분양계약서에 원고가 분양대금을 완납한 것으로 기재되어 있고 당시 시공사인 영풍산업주식회사 및 삼환기업주식회사의 인장이 날인되어 있는 사실, 원고는 2004. 5. 11. @@@로부터 분양대금을 모두 지급하였다는 취지의 입금표를 교부받은 사실은 인정할 수 있으나, 한편 갑 제5, 8호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 2004. 1. 20.자 분양계약서 제1조에는 ‘분양대금은 지급지일 내에 @@@가 지정한 국민은행의 079801-04-000000 (예금주 : 피고회사) 계좌에 무통장입금의 방법으로 납부하여야 하고, 무통장 입금증은 영수증으로 간주하여 보관토록 한다’고 기재되어 있는 사실, 이 사건 2004. 5. 11.자 분양계약서 제1조에는 ‘분양대금 납부는 @@@가 지정하는 분양대금 수납관리 기관인 국민은행의 위 계좌에 반드시 본인 명의로 무통장 입금하여야 하고, 타계좌 및 타방법으로 납부하였을 경우 분양대금 납부로 인정되지 않으며, 이 경우 무효로 간주하고 이로 인하여 발생한 제반손해 및 손실은 수분양자의 책임으로 한다’고 기재되어 있는 사실, @@@와 피고회사는 분양대금은 피고회사 명의의 자금관리계좌에 입금되어 관리되도록 정한 사실(2003. 6. 27.자 대리사무계약 제10조, 2004. 8. 30.자 업무협약 제7조 참조)을 인정할 수 있고, 원고는 계약금 30,000,000원은 위 지정계좌에 입금하였으나 나머지 분양대금은 @@@에게 직접 지급하였다고 자인하고 있는 바, 그렇다면 앞서 인정한 사실만으로 원고가 피고회사와의 관계에서도 분양대금을 모두 지급하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

★ 서울고등법원 2012. 5. 9.선고 2010나21285 건물인도

☞ 신탁회사가 지정계좌 미입금 등을 이유로 수분양자들을 상대로 인도청구를 제기한 사안

--이 사건 대리사무계약 제7조 제1항 및 제9조 제5항에 의하면, 분양수입금 및 임대수입금은 원고 명의 신탁계좌로만 수납하여야 하고, 이를 위하여 분양계약서와 임대계약서상에 신탁계좌를 명시하고, 이 계좌로 입금하지 아니하는 다른 형태의 어떠한 입금 및 납부도 이를 분양대금이나 임대보증금의 정당한 납부로 인정하지 아니한다는 취지의 조항을 명시하기로 약정하였던 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제6호증의 1, 을 제8호증의 1, 을 제9호증의 1, 을 제14호증의 1, 을 제15호증의 1, 을 제22호증의 1, 을 제27호증의 1, 을 제29호증의 1, 을 제30호증의 1의 각 기재에 의하면, 피고 나00 등 중 피고 최00과 배&&를 제외한 나머지 피고들이 분양계약을 체결한 공급계약서에 “분양금 납부처는 원고 명의의 국민은행(도농지점) 352601-01-000000 계좌(이하 ‘이 사건 지정계좌’라고 한다)이고, 계약자께서는 분양금을 이 사건 지정계좌(원고의 직원은 수납불가하며, 무통장 입금증을 영수증으로 간주함)로만 납부하셔야 하며, 상기 계좌로 입금하지 아니하는 다른 형태의 어떠한 입금 및 납부도 정당한 분양대금의 납부로 인정되지 않으니 납부시 유념하시기 바랍니다.”라는 내용의 기재가 있는 사실, 피고 나00 등 중 피고 최00과 배&&를 제외한 나머지 피고들 중 피고 이00이 계약금 8,000,000원 중 4,000,000원을 이 사건 지정계좌로 입금하였을 뿐, 나머지 피고들은 이 사건 지정계좌가 아닌 00하우징디앤씨 또는 00하우징디앤씨로부터 분양대행권한을 위임받은 000산업 주식회사의 관련 계좌로 이 사건 각 분양대금을 입금한 사실을 인정할 수 있다(한편 을 제10호증의 1, 을 제19호증의 1의 기재에 의하면 피고 최00과 배&&는 각 00하우징디앤씨가 매도인과 임대인으로 기재되어 있는 공급계약서와 임대차계약서를 이용하여 각 계약을 체결하였고, 위 각 계약서에는 이 사건 지정계좌가 기재되어 있지 않으므로, 피고 최00과 배&&에 대한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다).

위와 같은 인정사실에 비추어 보면, 이 사건 대리사무계약의 당사자들 사이에서는 이 사건 각 부동산에 관한 분양계약체결권한 및 임대차계약체결권한은 00하우징디앤씨에게 유보하였지만, 00하우징디앤씨가 임의로 분양대금을 수령함으로써 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하려는 취지에서 위 각 계약으로 인한 대금수령권한만큼은 원고에게 귀속시키는 것으로 합의한 것으로 보이고, 피고 나00 등 중 피고 최00과 피고 배&&를 제외한 나머지 피고들 역시 00하우징디앤씨와 분양계약을 체결하면서 작성한 이 사건 공급계약서에 기재된 이 사건 지정계좌에 관한 내용에 따라 이러한 사정을 잘 알고 있었다고 볼 수밖에 없는데, 위 피고들 중 피고 이00을 제외한 나머지 피고들{이하 ‘이 사건 나머지 피고들’이라고 한다}이 이 사건 지정계좌로 그 분양대금 등을 납부하지 아니한 이상, 이 사건 각 부동산의 소유자인 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 분양계약이 유효하고 정상적으로 체결되었음을 주장할 수는 없다고 할 것이다.
이에 대하여 이 사건 나머지 피고들은 원고가 00하우징디앤씨의 대표이사를 횡령으로 고소한 점, 원고가 이 사건 나머지 피고들에게 위 각 피고 점유 부동산에 관한 열쇠를 교부하여 이 사건 나머지 피고들이 입주한 점, 이 사건 나머지 피고들이 자신들이 점유하고 있는 각 부동산에 관한 관리비를 납부한 점, 이 사건 나머지 피고들 중 일부가 대출을 받음에 있어 대출거래약정서에 원고가 교부한 분양계약서에 기재된 일련번호가 기재되어 있다는 점, 공군 제5315부대 역시 이 사건 신탁목적물 중의 9채에 관한 분양계약을 체결함에 있어 00하우징디앤씨의 계좌로 분양대금을 지급하였음에도 원고가 위 공군부대에게 소유권이전등기를 마쳐준 점 등의 사유를 들어 원고가 이 사건 나머지 피고들이 00하우징디앤씨에게 분양대금을 납부하는 것을 용인하고 분양계약을 승인한 것이라고 주장한다.

그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 대리사무계약 및 이 사건 신탁목적물에 관한 공급계약서에 이 사건 신탁목적물에 관한 분양계약으로 인한 대금수령권한은 원고가 갖는 것으로 명확히 기재되어 있는 이상, 원고가 이 사건 나머지 피고들의 위 각 부동산에 관한 분양계약의 효력을 인정하였다고 보기 위하여는 위 각 부동산에 관한 분양계약시 위 각 부동산의 소유자인 원고와 00하우징디앤씨 그리고 이 사건 나머지 피고들 사이에 이 사건 지정계좌 이외의 계좌에 분양대금을 납부하기로 하는 합의가 있었거나, 이후에라도 원고가 이 사건 나머지 피고들이 이 사건 지정계좌 이외의 계좌에 분양대금을 납부한 것을 추인한 사실이 인정되어야 할 것인데, 을 제45, 46호증, 을 제49호증의 1, 을 제50, 53호증, 을 제54호증의 6, 7, 을 제57호증, 을 제63호증의 각 기재만으로는 위와 같은 내용의 합의 내지 추인 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로(설령 이 사건 나머지 피고들이 주장하는 위와 같은 사정들이 모두 인정된다고 하더라도 이 점만으로는 위와 같은 합의 내지 추인 사실이 있었다는 점을 인정하기에도 부족하다), 이 사건 나머지 피고들의 위 주장은 이유 없다.

★ 서울고등법원 2010. 12. 7.선고 2010나60464 분양대금 등 반환

☞ 수분양자들이 대한주택보증을 상대로 분양대금의 반환을 청구한 사안

(1) 원고들의 주장
분양대금 지정계좌는 분양자인 00건설이 수분양자에게 납부하라고 지정한 계좌를 포함하는 개념이고, 수분양자가 분양자에게 직접 지급한 금원은 당연히 피고의 보증책임에 포함된다고 보는 것이 주택분양보증제도의 취지에 맞는 해석이므로, 분양계약서상 분양대금 지정계좌에 입금하지 않은 분양대금에 대하여도 피고가 보증책임을 부담하여야 한다.

(2) 판단
갑 제1호증, 갑 제22호증의 8, 갑 제89호증, 갑 제188호증, 갑 제189의 1 내지 5, 갑 제190호증의 1 내지 6의 각 기재에 의하면, 이 사건 분양보증약관과 분양계약서 및 입주자모집공고에는 모두 보증채권자가 입주자모집공고에서 지정한 입주금 납입계좌에 납부하지 아니한 입주금에 대하여 피고는 보증채무를 이행하지 아니하고, 입주자모집공고에서 지정한 지정계좌는 기업은행 영통지점, 예금주 생보부동산신탁, 계좌번호 411-031000-01-011이라는 내용이 명시되어 있는 사실, 원고 권00, 이00는 2007. 7. 11. 82,845,660원을 옵션계약상 지정계좌인 기업은행 계좌번호233-04000-04-023, 예금주 00건설인 계좌로 입금한 사실, 원고 김00, 예00이 00건설에게 납부한 분양대금 180,000,000원 중 172,440,000원이 위 분양대금 지정계좌가 아닌 국민은행 00건설 계좌로 입금된 사실, 원고 윤00는 분양대금 중 60,000,000원을 위 분양대금 지정계좌가 아닌 00건설의 농협계좌로 입금한 사실이 인정된다.
이 사건 약관 및 계약조항에 따르면 분양대금 지정계좌에 입금되지 않은 원고들의 분양대금에 대하여는 피고의 보증책임을 인정할 수 없고(원고들이 주장하는 사유만으로는 위 약관 규정이 위 원고들에게 적용되지 않는다고 보기 어렵다), 달리 위 약관 규정이 무효라고 볼만한 사정도 없으므로, 결국 분양대금 지정계좌에 입금되지 않은 금원에 대한 위 원고들의 청구(원고 권00, 이00 82,845,660원, 원고 김00, 예00 172,440,000원, 원고 윤00 60,000,000원)는 이유 없다.

★ 서울고등법원 2014. 2. 7.선고 2012나68899 소유권이전등기

☞ 수분양자들이 모 연립주택정비사업조합을 상대로 분양계약에 기한 이전등기를 청구한 사안에서, 시공사에 의해 임의로 변경기재된 계좌로 납부된 금액 역시 유효한 납부로 인정받을 수 없다는 취지로 판단

(1) 피고가 원고 박&&에게 2010. 10. 19.경 미납된 중도금의 지급을 최고하고, 그 후에도 원고 박&&이 나머지 중도금을 지급하지 않자 2010. 11. 3.경 중도금 미납을 이유로 계약을 해제한다는 의사를 표시하였고, 위 해제 의사표시가 그 무렵 원고 박&&에게 도달된 사실은 기초사실에서 본 바와 같다.
이에 의하면 원고 박&&과 피고 사이의 이 사건 분양계약은 피고의 해제 의사표시가 위 원고에게 도달된 2010. 11. 3.경 적법하게 해제되었다고 할 것이다(설령 그렇지 않다고 하더라도, 피고가 2011. 3. 9.자 준비서면에서 위 원고에 대한 분양계약은 중도금 미지급을 이유로 한 피고의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제되었다고 주장한 사실은 기록상 명백하고, 여기에는 피고의 새로운 해제 의사표시가 포함되어 있다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 분양계약은 피고가 위 원고에게 미납된 중도금 등의 지급을 최고한 2010. 10. 19.경부터 위 원고가 그 채무 이행을 하기에 충분한 기간이 경과된 후라고 보이는 2011. 3. 9.자 준비서면에 의한 해제 의사표시와 그 송달에 의하여 적법하게 해제되었다고 볼 것이다).

(2) 이에 대하여 원고 박&&은, 자신은 중도금 등을 유효하게 납부하였으므로 피고의 해제는 부적법하다는 취지로 주장한다.

(가) 살피건대 원고 박&&의 경우 분양계약서에 기재된 분양대금 납부계좌는 수협 056-13-00000(예금주 : 000종합건설) 계좌인 사실, 그런데 원고 박&&은 하나은행 409-910008-96000(예금주 : 000종합건설) 계좌에 계약금으로 36,000,000원을, 분양계약서에 지정된 위 수협계좌에 중도금으로 3회에 걸쳐 108,000,000원을 각 입금한 사실은 기초사실에서 본 바와 같다.
그렇다면, 일단 특별한 사정이 없는 이상 원고 박&&의 분양대금 중 중도금 3회 납부의 효력은 피고에게 미친다고 볼 수 있다.
(나) 이에 대하여 피고는, 해당 분양계약서에 부동문자로 인쇄된 지정계좌는 원래 ‘수협 056-13-000000’이었으나, 000종합건설이 이를 ‘수협 056-13-003000’으로 무단히 수정하였으므로 원고 박&&이 위와 같이 무단히 수정된 계좌로 납부한 중도금은 유효한 납부가 아니라고 주장한다.
피고 주장과 같이 계좌가 변경된 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없으므로 우선 000종합건설이 분양계약서에 기재된 분양대금 입금계좌를 변경할 권한이 있는지에 대하여 살펴본다. 위 기초사실에서 인정한 사실관계에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 재건축사업계약에서는 일반분양대금 등의 수납관리를 피고와 000종합건설이 공동명의로 계좌를 개설하여 관리하도록 정하고 있는 점, 이 사건 각 분양계약서에도 매수인은 위 각 분양계약서에 기재된 지정 계좌에 무통장 입금하는 방법으로 납부하도록 정하고 있고, 특히 중도금에 관하여는 위 지정 계좌에 납부하지 않은 금액은 무효라고 기재되어 있는 점, 이와 같이 분양계약서에 기재된 지정계좌로만 분양대금을 납부하도록 한 것은, 피고가 000종합건설과 함께 이 사건 재건축사업을 공동으로 시행하는 사업주체로서 000종합건설에게 분양권한이 위임된 일반공급 아파트 분양대금 사용에 관여함으로써 000종합건설이 일반공급 아파트 분양대금을 이 사건 재건축 공사에 사용하지 아니하고 임의로 유용하는 것을 방지하여 이 사건 재건축사업을 성공적으로 진행하고자 하는 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 000종합건설에게 분양권한을 위임하였을 뿐 분양계약서에 인쇄된 분양대금 납부 계좌를 변경할 권한까지도 위임하였다고는 볼 수 없다.

따라서 원고 박&&이 위와 같이 000종합건설에 의하여 변경된 계좌에 입금한 중도금 3회의 납부는 결과적으로 피고에 대하여 그 효력이 없다고 할 것이다.

(다) 원고 박&&은 다시, 000종합건설은 민법 제126조의 기본대리권이 될 수 있는 분양계약을 체결할 대리권이 있었고, 원고 박&&에게는 000종합건설에게 계좌변경권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었으므로 원고 박&&이 변경된 계좌에 중도금을 납부한 것은 유효하다고 주장한다(계약금에 관하여도 같은 취지의 주장을 하는 것으로 본다).
원고 박&&에게 000종합건설이 계좌변경권을 가지고 있었다고 믿을 만한 정당한 사유가 있었는지에 대하여 살펴보면, 원고 박&& 명의 계약을 직접 체결한 그의 부친인 당심 증인 박00의 증언만으로는 다음과 같은 점에 비추어, 원고 박&& 명의의 분양계약을 직접 체결한 박00에게 계약 체결 당시 000종합건설에게 분양대금 납입 계좌를 변경할 권한이 있었다고 믿은 것 또는 계약금을 김상수에게 현금으로 지급하여도 된다고 믿은 것에 정당한 사유가 있었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고 박&&의 이 부분 주장은 이유 없다.
즉 ① 원고 박&&의 2011. 10. 19.자 탄원서에 첨부된, 그가 보관하고 있는 분양계약서(기록758면)의 분양대금 납부계좌 수정형식과 증거로 제출된 갑 제10호증의 1 분양계약서 상의 분양대금 납부계좌 수정형식이 전혀 상이하고 그 방식이 조잡하며 000종합건설의 직인만이 날인되어 있을 뿐 정작 매도인인 피고의 직인은 날인되어 있지 않다. ② 위 두 장의 계약서의 작성일자는 모두 실제 계약일인 2006. 9. 30.과 다른 2006. 6. 30.이다. ③ 위 박00는 “계약을 체결하면서 계약서에 기재된 계약일자가 상이한 것과 분양대금 납부계좌가 수정된 것에 관하여 000종합건설의 대표이사 김00에게 물었더니 그가 ‘며칠 전에 계약서를 미리 작성하여 놓아서 계약일이 다르고, 계좌변경은 조합과 협의된 사항이고 공사 진행의 효율성은 높이기 위한 것’이라고 설명했다”고 증언하였고, 이어서 위 박00는 “계속 물어보니까 김00이 짜증을 내면서 ‘오늘 계약을 안 해도 괜찮다’고 해서 ‘아무려면 000가 잘못 소개를 했겠느냐’고 생각하고 믿고 계약했으며, 시공사가 위임받았다고 하는데 자신이 조합에 확인해 보겠다고 말하기가 곤란하여 확인하지 않았다”는 취지로 증언한 것에 비추어 위 박00는 당시 분양대금 납입계좌 변경 등에 관하여 의심을 하였음에도 경솔하게 000종합건설의 설명만을 믿고 그에 대하여 확인하지 아니한 것으로 보인다. ④ 위 박00의 증언에 의하면, 이 사건 분양계약이 체결된 장소는 피고의 사무실 또는 시공사인 000종합건설의 사무실 등이 아니라 서울 광진구 광장동에 있는 하나은행 지점이고, 위 박00는 계약금 3,600만 원을 분양계약서 상의 계좌에 입금한 것이 아니라 이 사건 분양계약을 소개해 준 000에게 건네주었다고 증언하고 있다. ⑤ 이 사건 분양계약서에는 “매수인은 해당금액(계약금, 중도금, 잔금을 의미함)을 납부기일 내에 아래 납부 지정 은행의 계좌에 무통장 입금의 방법으로 납부하여야 하고, ‘갑’(피고를 의미함)의 직원은 분담금을 직접수납하지 않는다”고 규정되어 있으므로 위 박00가 계약금을 현금으로 000에게 지급한 것은 분양계약서에 반하는 것이다.



분양계약서상의 명시적인 표시에도 불구하고 이런 사고가 적지않게 발생하는 이유는, 수분양자들이 계약서 문구를 가볍게 보고 대면하고 상담하는 분양회사나 시공사 직원들 말에 더 의존하는 경향이 있는데다가, 직접 납부나 일시납을 이유로 제공되는 대금할인 유혹에 쉽게 빠지기 때문으로 보인다.

하지만, 분양계약서상의 지정계좌입금 문제는 분양과 관련된 여러 관계인들의 이해가 있어 다른 방식의 입금행위를 보호하기가 구조적으로 곤란하고 판례의 태도도 확고한 만큼, 수분양자들의 각별한 주의가 필요하다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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