[부동산 포트폴리오] 원룸빌딩 투자 시 유의할 사항들

한경닷컴 더 라이피스트

저금리기조가 이어지면서 원룸빌딩이 유망 투자처로 떠오르고 있다. 이처럼 원룸빌딩이 부동산 투자자들에게 커다란 인기를 끌고 있는 것은 최근 몇 년 사이 1인 가구가 빠르게 늘어나면서 원룸형 소형주택에 대한 수요가 급증한 가운데 시중은행의 정기예금 금리가 1%대 후반에 머무르면서 저금리시대 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 비교적 높은 임대소득률을 보이고 있는 원룸빌딩에 몰려들고 있기 때문이다.

통계청의 자료에 따르면 지난해 우리나라의 1인 가구는 약 506만 가구로 전체 가구의 약 27%에 해당한다. 지난 2000년 226만 가구였던 것이 15년 만에 2배 이상 늘어난 것이다. 더욱이 독신 ․ 이혼 및 만혼 인구가 증가하고 인구고령화로 독거노인이 급증하고 있는 추세를 감안할 경우 머지않아 1인 가구의 비중은 지금의 4가구 중 1가구가 아닌 3가구 중 1가구로 변화될 가능성이 농후하다. 이른바 ‘싱글라이프시대’가 다가오고 있는 것이다. 이에 따라 1인 가구의 거주욕구를 충족시켜줄 원룸주택은 향후 상당기간 부동산 틈새시장의 유망 투자처로 각광받을 것으로 판단된다. 다만 섣부른 투자는 금물이다. 서울 도심지 역세권에 소재한 괜찮은 원룸빌딩을 매입할 경우 최소 20억 원이 필요한 점을 감안한다면 잘못된 투자는 돌이킬 수 없는 낭패로 이어지기 때문이다. 투자에 앞서 반드시 철저한 검토가 필요한 이유다.

이와 관련, 원룸빌딩에 투자할 때 사전에 반드시 고려해야 할 몇 가지 사항을 살펴보자.

첫째, 최근 공급량 추이를 살펴볼 필요가 있다. 과잉공급에 장사 없기 때문이다. 인근에 새로운 원룸빌딩이 들어서고 있는지, 경쟁상품인 오피스텔이나 도시형생활주택 또는 소형아파트가 얼마나 산재해 있고, 또 새로이 공급되고 있는지 여부 등이 원룸빌딩 투자의 성패를 가를 것으로 보인다.

둘째, 배후수요가 풍부한지 여부를 살펴봐야 한다. 신촌 ․ 왕십리 등 대학가 주변, 노량진 ․ 봉천동 등 고시학원가 일대, 선릉역 ․ 삼성역 등 업무시설 밀집지역, 시화 ․ 반월 공단 등 산업단지 인근지역, 동대문 ․ 남대문 등 대형쇼핑몰 인근지역 등은 비교적 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 유망 배후지로 꼽힌다. 또한 초대형 복합 업무시설이 들어서는 잠실, 상암, 용산 등은 잠재적인 유망 배후지로 기대된다.

셋째, 지하철, 버스 등 대중교통여건이 뛰어날수록 좋다. 특히 지하철역까지 도보 5분 이내 초역세권이라면 임차인 구하기는 더욱 수월해진다.

넷째, 매입하기에 앞서 적정가격 여부를 판단해야 한다. 매월 임대료를 받는 수익형부동산이라는 특성상 적정가격을 추정하는 방법으로 수익환원법이 좋다. 통상 투자자들이 원하는 원룸빌딩의 기대수익률은 상가빌딩보다 최소 1~2% 가량 높은 편이다.

끝으로, 최근 빌딩의 임대수익률을 높이기 위해 기존의 근린생활시설(또는 업무시설)을 원룸주택으로 불법 용도변경해서 매각하는 사례가 늘고 있다. 하지만 해당 지자체에 위반사실이 적발될 경우 이행강제금을 물어야 한다. 이행강제금은 원상복구 때까지 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 매년 2회 부과된다. 잘못 투자하면 배보다 배꼽이 더 클 수 있음을 유념해야 할 것이다.


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