[힘이 되는 부동산 법률] 매도인의 하자담보책임과 제척기간

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부동산매매과정에서 하자담보책임이 자주 문제되곤 한다. 매매과정에서 하자가 발견되면 하자에 대해 계약해제나 계약불이행에 따른 손해배상책임을 구할 수 있지만, 이와 별개로 민법 580조에 기한 하자담보책임으로 접근하는 것이 편리하기 때문이다.

★ 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.



민법 제580조 제1항의 해석상 일반 손해배상과 달리 하자담보책임에서는 매수인의 악의 또는 과실에 대한 입증부담을 매도인이 안게 되고, 그 때문에 매도인에 대해 사실상 무과실책임을 지우게 되는 것이 실무경향이다보니, 하자담보책임 적용 여부는 실무상 매우 중요하다고 하지 않을 수 없다.

그런데, 하자담보책임 인정은 청구기간이란 면에서 일반 손해배상청구 보다 제한적으로 인정되고 있다. 거래의 신속과 안정을 도모하기 위해서이다.



★ 민법 제582조(전2조의 권리행사기간)
전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

6개월의 기간은, 시효기간이 아니라 제척기간이면서, 6개월 이내에 반드시 소를 제기해야 하는 출소기간은 아닌 것으로 례상 해석되고 있다.

★ 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결[손해배상(기)]
민법 제582조 소정의 매수인의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있고, 재판 외에서의 권리행사는 특별한 형식을 요구하는 것이 아니므로 매수인이 매도인에 대하여 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 하자의 보수 또는 손해배상을 구하는 뜻을 표시함으로써 충분하다.



따라서, 하자담보책임을 인정받기 위한 기간준수는 매우 중요한 문제가 아닐 수 없다. 다음의 사례 역시 이를 잘 보여주고 있는데, 사안이 다소 복잡하여 간략하게 요약해보기로 한다.
원고는 피고로부터 8,500만원의 권리금을 지급하고 피고가 건물주로부터 임차하여 운영하던 고시원시설을 인수한 후 이를 운영하다가 이를 A라는 사람에게 권리금 1억원을 받고서 다시 양도하게 된다. 그후 고시원시설 불법증축 사실이 구청에 적발되면서 A로부터 권리금반환소송을 제기당하여 원고는 결국 6천만원을 반환하게 된다. 이에 원고는 피고를 상대로 손해본 6천만원을 배상해달라는 소를 제기하게 된다.



★ 서울중앙지방법원2016. 5. 11.선고 2015가단5023973 부당이득금

1. 기초사실
가. 권리양수계약 및 임대차계약의 체결
(1) 원고는 2012. 12. 18. 피고를 대리한 이@@과 사이에 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 4, 5층에 있는 33개의 방으로 이루어진 00레지던스 고시원(이하 ‘이 사건 고시원’이라 한다)의 권리 및 시설 전부를 8,500만 원에 양수하기로 하는 권리양수계약(이하 ‘이 사건 권리양수계약’이라 한다)을 체결하고, 이 사건 고시원을 운영하였다{이에 대하여 피고는 이 사건 권리양수계약의 당사자가 아니라고 부인하나 을 제1 내지 4호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 위 인정사실을 뒤집기 어렵다}.
(2) A은 2013. 12. 11. 원고로부터 이 사건 고시원의 권리 및 시설 전부를 인수하면서 원고에게 권리금 1억 원을 지급하기로 하는 내용의 권리양수계약을 체결하였고, 원고에게 위 계약에 따라 1억 원을 지급하였다.
(3) A은 2014. 1. 15. 이 사건 건물의 소유자인 박00로부터 이 사건 건물 중 4층 164.84㎡, 5층 153.36㎡를 임대차보증금 5,000만 원, 임대차 기간 2014. 1. 16.부터 2016. 1. 15.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다.
나. 이 사건 건물의 현황 및 이행강제금 부과
(1) 이 사건 건물 4층 23㎡와 5층 우측 10㎡, 5층 뒷면 18㎡부분에는 건축법 제14조의 신고절차를 거치지 아니한 채 11개의 방실이 무단으로 설치되어 있었고(이하 위와 같이 무단증축되어 있는 부분을 합하여 ‘이 사건 증축부분’이라 한다), 이 사건 건물에 대한 건축물관리대장에는 위와 같이 불법증축이 되었다는 취지가 2014. 3. 14.에 기재되었다.
(2) **구청장은 2014. 3. 14. 박00에게 이 사건 증축부분은 건축법 제14조를 위반하여 무단증축된 것이므로 2014. 4. 14.까지 자진하여 원상회복하고, 그렇지 아니할 경우 이행강제금이 부과된다는 내용의 시정명령을 하였다.
(3) 피고 박00은 위 기한까지 원상회복을 하지 아니하였고, 이에 **구청장은 2014. 4. 16. 박00에게 2014. 5. 11.까지 이 사건 건물 4층 23㎡와 5층 우측 10㎡, 5층 뒷면 18㎡부분을 원상회복하라는 시정명령을 함과 동시에 이 사건 불법증축 부분 중 이 사건 건물 4층 23㎡에 대하여는 5,554,000원의, 5층 우측 10㎡에 대하여는 2,415,000원의, 5층 뒷면 18㎡에 대하여는 4,347,000원의 이행강제금을 부과하였다.
다. A의 원고에 대한 부당이득반환 소송
(1) A은 원고 등을 상대로 서울중앙지방법원 2014가합525207호로 이 사건 고시원에 대한 권리양수계약 당시 이 사건 증축부분에 대하여 고지하지 아니하여 기망하였다거나 하자담보책임에 따른 계약해제로 인한 원상회복으로 지급한 권리금 1억 원의 반환을 구하여 2014. 10. 14. ‘원고는 A에게 100,000,000원 및 이에 대하여 2014. 1. 15.부터 2014. 4. 28.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라’는 판결을 선고받았다.
(2) 이에 대하여 원고가 서울고등법원 2014나2043067호로 항소하여 2015. 1. 16. ‘원고가 A에게 60,0000,000원을 2015. 3. 13.까지 지급한다’는 취지의 조정이 성립되어 원고는 A에게 60,000,000원을 지급하였다.

2. 당사자의 주장 및 판단
가. 하자담보책임에 따른 이 사건 권리양수계약의 해제
(1) 당사자의 주장
원고는 이 사건 권리양수계약의 목적물인 이 사건 고시원에는 무단으로 증축된 이 사건 증축부분이 있어 그와 같은 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르러 계약을 해제하여 피고에 대하여 원고가 지급한 권리금 중 A에게 종전 소송에서 지급한 6,000만 원 및 이에 대한 지연손해금의 반환을 구한다.
이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 고시원의 하자를 안 날로부터 6개월이 경과하여 피고에 대한 하자담보책임을 물을 수 없다고 항변한다.
(2) 청구원인에 관한 판단
살피건대, 원고는 고시원을 운영하기 위하여 이 사건 권리양수계약을 체결하였고, 이 사건 권리양수계약은 위 계약 당시 이 사건 고시원에 관한 권리와 그 시설을 계약 당시 현황대로 인도하는 계약인 사실, 이 사건 증축부분은 11개의 방이 설치된 장소로서 건축법상 관할관청의 허가 또는 신고 없이 임의로 증축된 것으로 철거 및 원상복구의 대상이 되는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 증축부분도 이 사건 권리양수계약의 목적물에 포함되고, 이 사건 권리양수계약 당시 원고와 피고는 이 사건 증축부분에서도 고시원 운영을 할 수 있을 것으로 예정하였으나, 위 증축부분에는 법률상 제한 내지 장애로 인하여 위 계약 당시에 의도하였던 목적인 고시원 운영을 할 수 없는 사정이 존재하였던 것으로서 이는 민법 제580조의 매매목적물에 하자가 있는 때에 해당한다.
또한 앞서 본 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 각 사정, 즉 ① 이 사건 증축부분의 하자는 건축법상 관할관청의 허가 또는 신고 없이 임의로 증축하였다는 법률상 제한 내지 장애에 해당하는데 이를 시정하는 방법은 철거 및 원상회복밖에 없고, 그 이외에 하자를 치유할 방법은 존재하지 아니하는 점, ② 이 사건 고시원 방실은 총 33개인데 이 사건 증축부분에 존재하는 방은 11개로서 전체의 1/3에 이르는데 위 11개의 방실이 모두 철거된다면 원고와 피고가 이 사건 권리양수계약 당시 예정하였던 이 사건 고시원의 수익보다 현저히 감소할 것으로 보이는 점, ③게다가 개개의 방실이 밀집되어 있는 고시원의 성격상 이 사건 증축부분을 철거하는 동안에 철거공사나 소음 등으로 인하여 새로운 임차인을 얻는데 차질을 빚는 등 나머지 22개 방에 대한 고시원 영업도 어려움을 겪을 것으로 예상되는 점 등을 고려하면 이 사건 증축부분이 불법증축 부분에 해당하여 철거 및 원상회복이 되는 사정은 이 사건 고시원 운영을 불가능하게 만드는 사정으로서 결국 위와 같은 하자로 인하여 이 사건 권리양수계약의 목적을 달성할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.
따라서 원고는 이 사건 권리양수계약을 해제할 수 있으므로 피고는 원고에게 원고가 이 사건 권리양수계약에 따라 피고에게 지급한 금액 중 원고가 구하는 바에 따라 60,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
(3) 피고의 항변에 관한 판단
이 사건 건물에 대한 건축물관리대장에는 불법증축이 되었다는 취지가 2014. 3. 14.에 기재되었고, **구청장은 박00에게, 2014. 3. 14. 이 사건 증축부분에 대하여 시정명령을 하였으며, 2014. 4. 16. 시정명령을 함과 동시에 이행강제금을 부과한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제6호증의 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, A은 원고를 상대로 이 사건 고시원 중 이 사건 증축부분에 대하여 하자를 주장하면서 권리양수계약의 해제에 따른 권리금 1억 원의 반환을 구하여 그 소장 부본을 원고는 2014. 4. 28.경 송달받은 사실, A은 2014. 5. 12. 원고에게 이 사건 고시원 중 이 사건 증축부분에 대하여 위 소송제기 사실을 고지하면서 이 사건 고시원을 원고가 다시 운영할 것인지 확인을 구하는 내용증명 우편을 발송하여 그 무렵 원고가 위 내용증명 우편을 수령한 사실을 각 인정할 수 있는바, 원고는 늦어도 A이 원고를 상대로 이 사건 고시원 중 이 사건 증축부분에 대하여 하자를 주장하면서 권리양수계약의 해제에 따른 권리금 1억 원의 반환을 구하는 소장을 송달받은 2014. 4. 28.경에는 이 사건 권리양수계약의 목적물인 이 사건 고시원에 이 사건 증축부분으로 인한 하자가 존재한다는 사실을 알았다고 봄이 상당하므로 그로부터 6개월 이내에 원고가 피고를 상대로 재판상 또는 재판 외에서 권리행사를 하지 아니하였으므로 피고의 위 항변은 이유 있다(원고는 이 사건 소를 2014. 4. 28.로부터 6개월이 경과한 2015. 2. 9. 제기하였다).
나. 이 사건 증축부분에 대한 미고지로 인한 채무불이행 또는 불법행위
또한 원고는, 피고가 이 사건 증축부분이 불법으로 증축된 부분임을 알고 있었음에도 원고에게 고지하지 아니하고 원고를 기망하여 이 사건 권리양수계약을 체결하였다고 주장하면서 채무불이행 또는 불법행위 책임에 기하여 원고가 A에게 지급한 6,000만 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 증축부분은 건축법상 관할관청의 허가 또는 신고 없이 임의로 건축된 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 본 사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 각 사정, 즉 ① 이 사건 건물의 건축물대장상에 이 사건 증축부분이 불법증축물에 해당한다는 사실은 이 사건 권리양수계약일로부터 약 1년 2개월이 경과한 뒤인 2014. 3. 14.에서야 기재된 점, ② 피고는 이 사건 고시원 시설을 직접 설치한 사람이 아니고, 원고와 마찬가지로 다른 사람으로부터 이 사건 고시원의 권리와 시설을 전부 양수받아 이를 다시 원고에게 양도한 사람일 뿐인 점 등에 비추어 보면 피고가 이 사건 권리양수계약 당시 이 사건 증축부분이 불법증축한 부분이라는 사실을 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 이를 숨긴 채 원고를 기망하였다고도 볼 수 없으며 달리 이를 인정할 증거가 없어 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.



판결에서 보는 바와 같이, 증축사실이 알려진 직후 A로부터 소를 제기당한 원고는 A에게 권리금을 일부 반환하라는 판단을 받았고 권리금 반환 이후 같은 논리로 종전 양도인인 피고를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하였다. 그런데, 그 소송에서 원고는 패소하고 말았다. 전,후 사건의 결과 차이는 바로 하자담보책임의 적용 여부에서 발생한 것이다. A는 “불법 증축”이라는 하자사실이 알려진 6개월 이내에 시설 양도인인 원고를 상대로 소를 제기함으로써 하자담보책임을 적용받을 수 있었음에 반해, 원고는 A와의 재판이 종결된 이후에서야 하자담보책임을 구하는 소를 제기하여 6개월 제척기간을 준수하지 못하였다는 이유로 반대의 판단을 받은 것이다. 하자담보책임과 함께 제기한 일반 손해배상청구는, ‘불법증축 부분에 대해 피고가 이를 알거나 알 수 있었다고 볼 만한 입증이 없다’는 이유로 역시 배척당하였다.

다음은, 적절한 대응으로 하자담보책임의 청구기간을 제대로 준수한 사례라고 할 수 있다. 사안의 개요는 다음과 같다. 원고는 거의 같은 면적의 두필지 토지를 피고와 A로부터 각각 매수한 후, 이를 강00에게 다시 매도하였는데, 그후 해당 토지에서 건설폐기물이 발견되어 소송 끝에 강00에게 2천만원을 배상하게된다. 그후 원고는 토지의 매도자 중 한사람인 피고를 상대로 배상한 금액의 절반인 1천만원을 청구하는 소를 제기하게 된다(나머지 한명의 매도자인 A와는 합의된 것으로 짐작됨).



★ 인천지방법원 2016. 5. 18.선고 2015가단235611 손해배상(기)

1. 청구원인에 관한 판단
가. 인정사실
1) 원고는 2010. 10. 25. A으로부터 인천 00구 00동 1133-8 대 300.1㎡를, 2010. 12. 16. 피고로부터 같은 동 1133-9 대 300㎡를 매수하여 2014. 7. 24. 강00에게 위 토지들을 매도하였다.
2) 강00은 2014. 9. 중순경부터 이 사건 토지에 터파기 공사를 하던 중 이 사건 토지의 지하 3m 아래 부분부터 페콘크리트 등 건설폐기물을 발견하여 2014. 9. 18. 원고에게 위 폐기물에 대한 처리비용으로 27,225,000원을 청구하였고, 이를 통보받은 원고도 2014. 9. 24. 피고와 A(이하 합하여 ‘피고 등’이라 한다)에게 하자의 발견 및 이에 대한 손해배상을 요구하여, 그 의사표시가 2014. 9. 25. 피고 등에게 각 도달하였다.
3) 강00은 2015. 2. 9. 원고에게 위 폐기물에 대한 처리비용으로 27,225,000원을 청구하는 인천지방법원 2015가단7809 손해배상 등 소송을 제기하였고, 원고가 소송 계속 중인 2015. 6. 1. 피고 등에게 소송고지를 하여 A은 2015. 7. 14.에, 피고는 2015. 6. 11.에 각 보조참가하였는데, 위 소송에 관하여 2015. 8. 24. 원고가 강00에게 2015. 9. 30.까지 20,000,000원을 지급하는 것으로 조정이 성립되었다.
4) 피고 등의 토지의 면적은 각 300㎡로 거의 동일하고, 폐기물은 위 토지들 전체에 비슷하게 매립되어 있었다.

나. 판단
매매의 목적물인 토지에 다량의 폐기물이 매립되어 있어 그 처리를 위한 비용을 부담하지 않고서는 통상적인 이용을 할 수 없는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 토지는 정상적인 토지로서 거래 통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 갖추지 못하여 민법 제580조에서 정하는 ‘매매의 목적물에 하자가 있는 때’에 해당한다고 할 것이고(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결 취지 참조), 위 인정사실에 의하면 피고 등의 토지는 면적이 거의 동일하고, 매립된 폐기물의 양도 비슷하며, 피고 등이 원고에게 매도한 토지에 폐기물이 매립된 하자로 원고가 강00에게 그 폐기물 처리비용 2,000만 원을 지급하는 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 매매계약의 하자담보책임으로 위 폐기물 처리비용 중 10,000,000원(= 20,000,000원/2)과 이에 대하여 원고가 피고에게 그 손해배상을 청구한 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2015. 8. 24.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2015. 10. 2.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2. 피고의 주장에 관한 판단
가. 피고는 원고와의 매매계약 중 특약사항으로 ‘현 상태로 인수인계 한다’라고 합의하였고, 피고가 원고에게 위 토지를 그 현 상태로 인도하여 계약상 의무를 모두 이행하였으므로 위 토지에 폐기물이 매립되어 있어도 하자담보책임을 부담하지 않는다고 주장하므로 보건대, 위 특약사항은 매도인인 피고가 원고에게 이행기에 그 현 상태로 인도하면 인도의무를 이행한 것이 되어 인도의무의 이행지체로 인한 채무불이행책임을 면한다는 것이지, 그 이외의 채무불이행책임이나 하자담보책임까지 모두 면제한다는 약정이 아니다.
나. 피고는 피고가 이 사건 토지에 폐기물을 매립하지 않아 이 사건 토지의 하자에 아무런 귀책사유가 없어 그 손해를 전부 부담하는 것은 부당하므로 피고의 손해배상책임이 50%로 제한되어야 한다고 주장하므로 보건대, 민법 제580조에 기한 매도인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임이어서 매도인인 피고로서는 매수인인 원고에게 대하여 매매목적물의 하자에 관하여 책임을 져야 하므로, 피고의 위 주장은 이유 없고, 민법 제581조, 제580조에 기한 매도인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임으로서 여기에 민법 제396조의 과실상계 규정이 준용될 수는 없다 하더라도 담보책임이 민법의 지도이념인 공평의 원칙에 입각한 것인 이상 하자발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하나(대법원 1995. 6. 3. 선고 94다23920 판결 등 참조), 매수인인 원고가 폐기물 매립의 하자발생이나 그 확대에 가공한 잘못에 관한 주장·입증이 부족하다.



판결에서 인정된 사실관계에 따르면 건설페기물로 인한 손해배상통보를 받은 즉시 원고는 자신과의 매매계약의 매도인들인 피고 등에게 마찬가지 통보를 함으로써, 하자담보책임의 청구기간을 준수하여 무난히 승소에 이르게 되었음을 알 수 있다.

결국, 법적으로 중요한 사안이 발생하였을 경우에는 굳이 하자담보책임 추궁 차원이 아니라 상식적으로도 이 사실을 즉시 이해관계인에게 알려서 사건에 대해 의논하고 함께 해결책을 마련하는 것이 합리적일 수 있다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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