[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임차인이 중요한 이유

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임차인이 중요한 이유

높은 공실률이 빌딩 거래시장의 복병으로 떠오르고 있다. 휴업과 폐업이 증가하고 오피스 다운사이징 사례가 늘어나면서 빌딩임대시장에서는 공실률이 고공행진을 계속하고 있다. 한정된 임차수요를 두고 기존빌딩과 신규빌딩이 경쟁하다보니 임차인 확보전쟁이 제로섬 게임으로 흐르고 있는 듯하다.
이에 따라, 빌딩투자를 고려하고 있는 투자자들은 공실리스크를 투자 결정시 가장 중요하게 검토하고 있다. 실제로, 최근에 공실이 많은 대형 오피스빌딩의 거래가 임차인 확보가 쉽지않겠다는 이유로 취소된 경우가 발생했다. 임차인이 날로 중요해지고 있다.
중소형빌딩 거래시장에서도 이러한 현상이 목격되고 있다.
B씨(62세)는 1년 전에 중소형 빌딩(1,150m2)을 매입했다. 매입 시 공실률이 약 40%로 높았지만 빌딩을 소개한 컨설팅 회사에서 3개월내에 공실을 다 채워주겠다는 말을 믿고 매입했다가 낭패를 본 경우다. B씨는 공실이 쉽게 해소될 것으로 판단하고 매입했다가 현재까지도 20%가 비어있어 임대수익은 고사하고 근심걱정으로 고생하다가 전문 자산관리회사에 관리를 의뢰했다. B씨는 매입 당시 공실률 위험을 따져보지 않은 것을 후회하면서도 임대사업에서 임차인이 얼마나 중요한지를 일깨워준 소중한 기회로 삼고있다.
상업용부동산에서 가장 소중한 자산은 임차인(tenant)이다. 임차인은 임대공간을 점유하여 사용하는 대가로 임대인에게 매달 임대료와 관리비를 지불하는데 이 임대료와 관리비가 빌딩에서 발생하는 수입의 전부이기 때문에 임차인은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천이라고 할 수 있다. 임차인이 중요한 이유가 바로 여기에 있다.
경기불황이 장기화되면서 정확한 타겟마케팅을 통해 양질의 임차인을 유치한 후 오랜기간 동안 임대차계약관계를 유지하는 것이 부동산 자산관리의 가장 중요한 문제로 떠올랐다.
빌딩에 입주해 있는 임차인의 질(quality)에 따라 임대료 수입의 질이 달라지고 빌딩가치도 달라지기 때문에 우량 임차인을 확보한 후 임차인을 VIP고객으로서 적극적, 지속적으로 관리하는 것이 중요해지고 있는 것이다.
미국에서는 임차인의 중요성을 인식하고 법률상의 용어인 ‘임차인(tenant)’ 이라는 단어 대신에 ‘고객(customer)’이라는 단어를 사용하자는 운동도 전개되고 있다고 한다.
일반적으로, 임차인이 오피스 임차결정(신규 및 갱신)을 할 때 아래 다섯 가지 요소를 고려한다고 한다. 우선순위에 따라 나열해보면,
첫째, 임차공간의 규모,
둘째, 임차공간의 위치,
셋째, 임대료 수준,
넷째, 제공서비스의 품질,
다섯째, 임차인의 재정상태이다.
위의 다섯 가지 요소 중에서 건물주나 자산관리자가 직접적으로 관여할 수 있는 항목은 '임대료 수준'과 '임차인에게 제공하는 서비스의 품질'이다. 빌딩의 임대료 수준은 주변 경쟁빌딩과 비교한 경쟁력에 따라 결정되기 때문에 임대료를 독립적으로 낮게 책정하여 유지하기란 그리 쉽지않다. 그렇다면, 빌딩주가 임차인 유치와 유지를 위해 현실적으로 채택할 수 있는 항목은 임차인에게 제공하는 서비스 품질을 높이는 것뿐이다.
임차인에게 품질 높은 서비스를 제공한다면 신규 임차인 유치는 물론 기존 임차인과의 임대차계약 갱신도 쉽게 성사될 것이다. 이렇게 되면 빌딩의 공실이 줄어들고 현금흐름도 안정적으로 유지되면서 순운영소득(NOI, Net Operating Income)이 증가하여 빌딩의 가치가 상승할 것이다.
(빌딩의 가치 = 순영업소득 / 자본환원율, V = NOI / Cap Rate)
빌딩의 가치를 향상시키기 위해서는 순영업소득(NOI)은 높이고 자본환원율(cap rate)은 낮추는 것이 필요하다. 먼저, 순영업소득을 높이기 위해서는 첫째로 임대수입은 높이고, 둘째는 운영비용을 낮추는 것이다. 위 두 가지 방법 중 수입을 높이는 것이 빌딩가치를 높이는데 훨씬 효과적이다. 그 이유는 제대로 관리되고 있는 빌딩에서 관리인력 감축 들을 통해 운영비를 줄이는데에는 한계가 있기 때문이다.
빌딩의 가치를 결정하는 두번째 요소인 자본환원율(cap rate)을 낮추기 위해서는 전문적인 자산관리를 통해 빌딩의 물리적 리스크를 낮추고 우량임차인을 유치하여 장기간 유지하는 것이다.
결론적으로, 빌딩의 가치는 임차인이 결정하기 때문에 임차인은 갈수록 중요해지고 있다. 따라서, 건물주와 자산관리자 모두 임차인에 대한 시각전환이 필요하다. 임차인 확보가 어려운 시기 일수록 임차인을 임대사업의 동반자로서 인식하고 상호 윈-윈(win-win)할 수있는 유연한 자산관리전략을 구사하는 것이 요구된다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM CPM
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