[힘이 되는 부동산 법률] 가수 싸이 소유 건물 세입자를 상대로 한 명도판결

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“재건축을 이유로 한 건물명도 분쟁”이라는 주제로 2016. 6. 15. MBC 라디오 <손에 잡히는 경제>라는 프로그램에 인터뷰를 진행하게 되었다. 이 과정에서 작년에 선고되어 이슈화된 가수 싸이의 한남동 건물 세입자를 상대로 한 명도판결이 언급되어 판결 검색 후 소개하기로 한다. 서울서부지방법원 2015. 8. 13.선고 2014가단252996 건물 인도청구 및 부당이득금 판결이다(쟁점이 되는 명도청구에 대한 판단만 소개하고, 손해배상에 대한 판단 부분은 생략한다).

사건개요는 다음과 같다.
가수 싸이는 부인과 함께 문제의 건물을 2012년에 취득하게 된다. 취득 당시 그 건물에는 카페를 운영하는 최 모라는 상가세입자가 있었는데, 그 세입자를 상대로는 이미 종전 소유자에 의해 명도소송이 제기되어 2013년 연말에 명도하는 것으로 재판상 조정이 성립된 상태였다. 그럼에도 불구하고 이 세입자는 약속한 명도를 이행하지 않았고 게다가 송 모라는 사람까지 점유에 가세하게 되자, 가수 싸이는 이들을 상대로 다시 소송을 제기하게 된다.

법원이 인정한 사실관계는 다음과 같다.



가. 피고 최**, 피고 최##은 2010. 4. 5. 김00로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’) 중 5, 6층(이하 ‘이 사건 점포’)을 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원(부가가치세 별도, 도로사용료 부담), 임대차기간 2010. 4. 15.부터 2011. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(다만 계약기간에 관하여 ‘임차인 요구시 계약 연장 가능함’이라고 기재되어 있다), 이 사건 점포에서 ‘테이크아웃000’이라는 상호로 카페 등을 운영하였다.
나. 김00는 2010. 10. 18. @@앤컴퍼니 주식회사(이하 ‘@@’이라 한다)에 이 사건 건물을 매도하였고, @@은 2011. 4. 18. 피고 최**, 피고 최##을 상대로 ‘피고들이 차임의 지급을 연체하였으므로 임대차계약을 해지하고, 임대차보증금에서 차임 등을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 이 사건 점포의 인도를 구한다’는 취지의 소를 제기하였는데(서울중앙지방법원 2011가단141403호), @@과 위 피고들 사이에 2011. 12. 6. 아래와 같은 내용의 조정(이하 ‘이 사건 조정’)이 성립되었다.

1. 피고들은 @@으로부터 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 점포를 인도할 때까지 미지급 임료 및 관리비를 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 2013. 12. 31.에 @@에게 이 사건 점포를 인도한다.
2. 피고들은 @@에게 2012. 1. 1.부터 이 사건 점포를 인도할 때까지 매달 642만 원(부가가치세는 별도임)을 지급하고, 피고들이 차임 지급 의무를 2회 위반할 때에는 지체없이 다린에게 이 사건 점포를 인도한다.
3. @@은 나머지 청구를 포기한다.
4. 피고들은 이 사건 점포를 인도하면서 @@에게 유익비의 상환을 청구하지 아니한다.

다. 원고들은 2012. 2. 23. @@으로부터 이 사건 건물을 매수하고 서울서부지방법원 용산등기소 2012. 3. 22. 접수 제8482호로 원고들 명의의 각 1/2 지분소유권이전등기를 경료하면서 @@의 임대인으로서의 지위를 승계하였고, 원고 유**의 지분 중 일부(3/10)는 2014. 10. 28. 원고 박재상에게 이전되었다.
라. 피고 송&&는 피고 최**, 피고 최##과 별개로 이 사건 점포에 대한 독립된 권리를 가지고 있음을 주장하면서 위 피고들과 함께 이 사건 점포를 점유·사용하고 있다.

법원의 판단은, 기존 세입자인 최 모씨에 대한 부분과 새로운 점유자라고 주장하는 송 모씨에 대한 부분으로 구분된다. 먼저 최 모씨에 대한 판단이다.



원고들은 피고 최**, 피고 최##을 상대로 이 사건 점포의 인도를 구하고 있으므로 먼저 그 소의 적법여부에 관하여 본다.
조정은 확정판결과 동일한 효력이 있고(민사조정법 제29조, 민사소송법 제220조), 확정된 승소판결에는 기판력이 있으므로, 승소 확정판결을 받은 당사자가 전소의 상대방을 상대로 다시 승소 확정판결의 전소와 동일한 청구의 소를 제기하는 경우 후소는 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 할 것이며(대법원 2006. 4. 14. 선고 2005다74764 판결 등), 확정판결의 기판력은 전소 변론종결 또는 판결선고 후의 승계인에게도 미친다(민사소송법 제218조 제1항).
@@과 위 피고들 사이에 2011. 12. 6. 이 사건 조정이 성립한 사실, 원고들이 2012. 2. 23. @@으로부터 이 사건 건물을 매수하고 지분소유권이전등기를 마친 사실은 앞에서 인정한 바와 같은바, 이에 의하면 원고들은 위 조정 이후에 이 사건 건물의 소유권을 취득한 이른바 변론종결 후의 승계인에 해당하여 @@과 위 피고들 사이의 이 사건 점포의 인도에 관한 위 조정의 기판력이 원고들에게도 미친다 할 것이므로, 원고들은 위 조정의 승계집행문을 부여받아 이 사건 점포에 대한 인도집행을 하면 되는 것이지 다시 위 피고들을 상대로 이 사건 점포의 인도를 구할 소의 이익이 없어 이 부분 청구는 부적법하다.

이런 이유로 최 모씨에 대한 청구에 대해서는 각하판결이 선고되었다.
다음은 송 모씨에 대한 판단이다.



위 인정사실에 의하면, 피고 송&&는 정당한 권한 없이 원고들 소유의 이 사건 점포를 점유·사용하고 있다 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다.
이에 대하여 피고 송&&는, 이 사건 건물의 전 소유자인 김00와 사이에 ‘임차인 요구시 계약 연장 가능’ 특약을 체결하였으므로, 이 사건 점포를 점유할 권원이 있다고 주장하나, 피고 송&&가 김00와 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결하였음을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고 송&&의 위 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.
피고 송&&는, @@은 재건축을 빌미로 법원과 피고 최**, 피고 최##을 기망하여 이 사건 조정에 이르게 되었으므로 이 사건 조정은 무효라 할 것이고, 무효인 이 사건 조정에 기하여 이 사건 점포의 인도를 구하는 원고들의 청구에 응할 수 없다고 주장하나, 이 사건 조정이 준재심의 절차에 의하여 무효가 되었음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고 송@@의 위 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.
피고 송@@는, 김00로부터 이 사건 점포를 임차하면서 ‘임차인이 요구시 계약연장 가능’ 특약을 하여 임차권을 보장받았는데, 원고들의 이 사건 인도청구는 이와 같은 임차권을 침해하는 것으로서 신의성실의 원칙에 위반되어 권리남용에 해당한다고 주장하나, 피고 송@@가 김00와 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결하였고 원고들이 위와 같은 특약을 승계하였음을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고 송@@의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.



원고 명도청구에 대한 송 모씨의 여러 가지 항변 중 ‘종전 소유자와의 재판상 조정과정에서 “재건축예정”이라는 부분이 사실이 아니었음에도 불구하고 속아서 조정에 이르게 되었다는 점에서 그 조정은 무효이다’라는 항변이 있었는데, 재판에서 배척되고 말았다. 이 사건에서는 재건축문제가 주요쟁점은 아니었지만, 재건축을 둘러싼 건물주와 세입자간의 갈등이 얼마나 심각한지를 엿볼 수 있는 사례라고 보여진다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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