[부동산 포트폴리오] 부동산 증여로 절세하기

한경닷컴 더 라이피스트

강남 재건축 가격이 들썩이고 초저금리에 힘입은 수익형부동산 가격이 강세를 보이자 고령인 자산가들을 중심으로 증여에 대한 관심이 커지고 있다. 부동산 증여가 재테크 수단으로 부각되고 있는 것이다.

민법에 의하면 “증여란 당사자 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사표시를 하고, 상대방(수증자)이 그것을 승낙함으로써 성립하는 계약”을 말한다. 그런데 증여를 말할 땐 비교대상으로 언제나 상속이 등장하고 있는데, 상속과 증여는 재산을 무상으로 물려준다는 점에서 동일한 개념으로 볼 수 있지만 적어도 세금측면에선 상속세(사후개념)와 증여세(사전개념)는 보완관계에 있다. 생전에 재산을 분산시켜 물려주면서 증여세를 부담하게 하면 사후 상속재산이 감소해 상속세 부담이 크게 줄어들기 때문이다. 겉보기에 상속세와 증여세는 동일한 세율체계(세율 10~50%)를 가지고 있어 납부해야 할 세금에 별다른 차이가 없어 보인다. 하지만 소유자가 고령이면서 과세금액이 크고 가격변동성이 있는 부동산을 가지고 있는 경우 사후에 상속으로 가기보다는 생전에 증여하는 게 세금측면에서 매우 유리하다.

일례로 시세 50억 원(기준시가 35억 원) 규모의 상가빌딩을 소유하고 있는 어떤 사람이 아내와 자녀 등 총 4명에게 각각 지분 20%씩 사전 증여했을 때와 사후 상속했을 때를 산출 비교해보면 증여가 절세에 유리함을 알 수 있다. 상속세와 증여세는 과세방식에 있어 차이가 뚜렷한데 상속세가 상속재산 총액을 기준으로 세액을 계산한다면 증여세는 증여받는 사람이 취득한 부분에 대하여만 세율을 적용하므로 대게 증여세가 상속세보다 낮게 나타난다.

증여를 통한 절세전략은 부동산의 종류와 증여의 시점에 따라 달라지는데, 일반적으로 아파트(재건축 포함)보다는 상가, 상가빌딩, 단독주택, 다가구주택 등이 증여하기에 좋다. 아파트처럼 실거래사례가 많을 경우 기준시가가 아닌 시세를 그대로 적용받을 가능성이 농후하다. 반면, 상가나 상가빌딩, 단독주택, 다가구주택 등은 실거래사례가 많지 않아 기준시가(시세의 70%선)를 과세표준으로 정하기 때문이다.

그렇다면 부동산을 증여하기에 적합한 시점은 언제일까? 거시적으로는 부동산시장 침체기가 끝나갈 무렵, 또는 부동산가격이 바닥을 치고 오르는 시점이 좋다. 이때 증여받은 부동산가격이 상승하게 되더라도 가격 상승분에 대해선 별도로 세금을 납부할 필요는 없다. 미시적으로는 기준시가나 공시지가가 고시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 주택은 매년 4월 말, 토지는 5월말, 오피스텔이나 사업용 빌딩은 매년 12월말에 고시한다. 아울러 증여재산 공제제도나 대출이 들어간 부담부증여를 활용한다면 절세효과는 배가된다. 다만 증여 시 공제액은 10년 기준으로 판단하므로 사전에 10년 단위로 증여플랜을 세워놓고 추진하는 게 좋을 것이다.


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