[부동산 포트폴리오] 오피스텔 투자 시 유의할 사항들

한경닷컴 더 라이피스트

수도권 소형 오피스텔에 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 초저금리기조가 이어지면서 연 5~6%대 임대수익률을 올릴 수 있는 소형 오피스텔이 투자자들을 유혹하고 있기 때문이다. 하지만 꼼꼼한 검증 없이 섣부르게 투자할 경우 오히려 손실을 보는 사례도 적지 않으니 각별한 주의가 요구된다. 오피스텔 투자 시 유의할 사항들을 살펴보자.

첫째, 오피스텔은 경기흐름과 시장금리에 민감하다. 경기가 호황이면 소득증가와 함께 일자리가 창출되고 창업수요가 늘어나면서 이에 따른 오피스텔 수요가 증가할 것이지만, 경기가 불황으로 흐르면 오피스텔 수요 감소에 따른 가격하락마저 감수해야 할 것이다. 한편 투자수익률의 기준잣대가 되는 시장금리가 오르게 되면 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 유동자금이 금융상품으로 유입되면서 수익형부동산인 오피스텔의 투자수요도 위축될 것이다. 하지만 시장금리가 내리게 되면 시중 유동자금은 금융상품에서 이탈해 오피스텔과 같은 수익형부동산으로 대거 유입될 가능성이 커지게 돼, 이는 오피스텔 투자수익률 및 매매가격 상승으로 이어질 것이다.

둘째, 입지선택이 투자수익률을 좌우한다. “부동산의 가치는 입지가 결정한다.”라는 말은 오피스텔에서도 예외일수는 없다. 다만 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔간의 입지선호기준은 다소 차이가 난다. 일례로 주거용 오피스텔이라면 사무실보다는 주택으로서의 역할이 중요시되므로 대중교통, 쇼핑시설, 문화시설, 의료시설, 자연환경 등 쾌적하고 편리한 생활환경이 골고루 갖춰진 곳이 좋다. 반면, 업무용 오피스텔의 경우 대중교통, 주차시설, 관공서 및 오피스타운 인접 등 사무환경에 유리한 곳이면 충분하다.

셋째, 임대수요가 풍부해야 한다. 오피스텔에 투자하려는 사람들 중 상당수는 직접 사용하기보다는 임대를 통한 월세 수입이 목적이다. 따라서 임대수요가 풍부해 공실 걱정을 덜 수 있는 곳이 최고다. 임대수요가 풍부하면 임대수익률도 안정적이어서 대출을 통한 레버리지효과도 기대할 수 있다. 오피스타운, 대학가, 고시학원가, 산업단지 등은 임대수요가 풍부해 오피스텔 배후지로 꾸준한 인기를 누리고 있다.

넷째, 비교적 새 빌딩이면서 주차시설 및 관리시스템이 잘돼 있는지를 확인한다. 준공된 지 10년을 넘긴 노후화된 오피스텔은 투자대상에서 제외한다. 오피스텔이 노후화될수록 임차인 이탈이 가속화돼 공실률이 증가하고 임대료 역시 하락한다. 또 임대료 하락은 매매가격 하락을 초래해 결국 노후화된 오피스텔은 자칫 애물단지로 전락할 수 있다. 한편 아무리 좋은 입지라도 주차시설이 열악하다면 오피스텔로서의 가치는 반감될 수 있다. 또한 건물관리시스템 잘 갖춰져 있어야 관리비가 절감되고 입주자의 편리성 역시 배가될 것이다.

끝으로, 전용면적 기준으로 매입가격의 적정성 여부를 따져본다. 오피스텔 투자를 결정하기에 앞서 겉으로 드러나 있는 계약면적이 아닌, 실제 사용가능한 전용면적을 기준으로 주변 오피스텔 가격과 비교하고 분석해본다. 아무리 좋아보여도 주변시세보다 지나치게 비싼 오피스텔은 투자하지 않는 게 좋다. 가격경쟁력측면에서 불리할 경우 임차인 이탈 가능성이 커지기 때문이다.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com