[힘이 되는 부동산 법률] 매도인이 악의인 계약명의신탁 신탁자에 대한 이행강제금 부과

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계약명의신탁 중 매도인이 악의인 유형의 신탁자에 대한 과징금 부과 후 다시 이행강제금 부과가 가능한지에 관해 판단한 대법원 2016. 6. 28.선고 2014두6456 이행강제금부과처분취소 판결이 최근 선고되어 소개한다. 판결 내용은 다음과 같다.

★ 대법원 2016. 6. 28.선고 2014두6456 이행강제금부과처분취소
가. (1) ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣(이하 ‘부동산실명법’이라 한다)은 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하는 것을 금지하고(제3조 제1항), 이를 위반한 명의신탁자에게 과징금을 부과하도록 규정하고 있다(제5조 제1항 제1호). 이에 더하여 부동산실명법 제6조 제1항은 “제5조 제1항 제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.”고 규정하고 있는데, 제4조 제2항 단서는 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 물권변동이 무효가 아니라고 규정하고 있다.
나아가 부동산실명법 제6조 제2항은 위와 같은 등기의무를 위반할 경우 과징금부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과하도록 규정하고 있다.
(2) 이와 같은 부동산실명법의 규정내용과 체계 등을 종합하여 보면, 부동산실명법이 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에 대하여 위반행위 자체에 대한 제재로서 과징금을 부과하는 것에 그치지 아니하고 명의신탁자에게 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기할 의무를 부과하고 그에 위반할 경우 이행강제금을 부과하도록 정한 것은, 이를 통하여 명의신탁자에게 심리적 압박을 주어 위반행위로 초래된 등기명의와 실체적 권리관계의 불일치 상태를 해소할 것을 간접적으로 강제함으로써 위법상태를 제거하고 부동산실명법의 실효성을 확보하기 위한 데 그 취지가 있다고 할 것이다.
(3) 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 해당 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이고 매도인과 명의수탁자가 체결한 매매계약도 원시적으로 무효이므로, 해당 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되며, 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없기 때문에 명의신탁자가 소유자를 상대로 해당 부동산에 관하여 소유권이전등기청구를 하는 것도 허용되지 아니한다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결 등 참조).
이와 같이 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 부동산실명법 제4조에 의하여 명의신탁약정과 물권변동이 모두 무효인 까닭으로 명의신탁자가 해당 부동산의 소유자를 상대로 이전등기청구권을 가지지 못하는 경우까지 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하지 아니하였다는 이유로 명의신탁자에게 이행강제금을 부과하는 것은 앞서 본 부동산실명법 제6조가 정한 이행강제금의 제도적 취지에 부합한다고 보기 어렵다. 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산실명법 제6조가 정한 이행강제금 부과대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.

나. 그럼에도 원심은 매매대금을 이미 수령한 이 사건 토지의 매도인들이 명의수탁자 명의로 되어 있는 등기의 말소를 요구할 가능성이 희박하여 계약명의신탁의 명의신탁자인 원고가 이 사건 토지를 자신의 명의로 등기하는 것이 현실적으로 가능하다는 이유 등을 들어 원고에게 이행강제금을 부과한 이 사건 처분이 적법하다고 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 부동산실명법상 이행강제금 부과에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

이 판결을 이해하기 위해서는 과징금 부과 후 이행강제금이 부과되는 구조를 이해할 필요가 있다. 관련 법령은 다음과 같다.



★ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조(과징금)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다.
1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가
2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액

★ 동법 제6조(이행강제금)
① 제5조 제1항 제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.
② 제1항을 위반한 자에 대하여는 과징금 부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다.



이와 같은 법령 구조하에서 명의신탁에 따른 과징금을 부과받고도 이전등기를 하지 않고 있는 소위 “매도인이 악의인 계약명의신탁” 관계에서의 신탁자에 대해 이행강제금 부과가 가능한지 여부를 판단하기 위해서는 위 유형에 대한 기본적인 이해가 동반되어질 필요가 있다. 매도인, 신탁자, 수탁자로 이루어진 3자간의 법률관계는 다음과 같다.

우선, 매도인과 수탁자의 관계이다.
부동산실명법 제4조 제2항에 따라 수탁자의 등기는 무효이고, 소유권은 여전히 매도인에게 남아 있게 된다. 결국, 매도인의 수탁자에 대한 재산권이전의무가 이행될 수 없어 계약은 원시적으로 무효인 셈이다. 따라서, 매도인은 수탁자를 상대로 매매계약의 무효로 인한 원상회복으로 또는 소유권에 기하여 등기의 말소나 진정명의회복을 위한 이전등기를 구할 수 있고, 반대로 수탁자는 매도인에 대해 지급한 매매대금의 반환을 동시이행으로 구할 수 있다(3자간 등기명의신탁의 경우와 달리 이 경우에는 수탁자가 매도인과의 계약당사자이기 때문).



★ 대법원 2013. 9. 12.선고 2010다95185 소유권이전등기등
☞ 명의신탁으로 이전등기된 부동산의 수탁자가 임의로 해당 부동산을 타인에게 처분한데 대해, 수탁자의 전 소유명의자가 수탁자를 상대로 손해배상청구한 사안에서, 2자간 등기명의신탁인지, 매도인이 악의인 계약명의신탁인지를 명확히 구분하지 않은 채 매도인에 대한 수탁자의 손해배상책임을 인정한 원심판결을 파기

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 제1심판결을 인용하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 화성시 00동 476-5 전 152㎡(이하, ‘476-5 부동산’이라 한다.) 및 화성시 00동 산57 임야 1,884㎡(이하, ‘산57 임야’라 한다.)는 원고가 피고에게 2자간 등기명의신탁하거나 김00가 피고에게 3자간 계약명의신탁한 부동산이고, 2자간 등기명의신탁 또는 3자간 계약명의신탁의 경우 수탁자 명의의 등기가 무효이므로 수탁자인 피고로서는 이전 소유명의자인 원고에게 등기말소 또는 등기이전의무를 부담함에도, 수탁자인 피고가 명의신탁 받은 위 각 부동산을 2001. 8. 18. 및 2002. 1. 9.경 제3자에게 임의로 처분하여 이전 소유명의자인 원고의 소유권을 상실시킨 것은 원고에 대한 불법행위를 구성하므로, 피고는 원고에게 위 각 부동산의 처분으로 인하여 원고에게 발생한 손해인 위 각 부동산을 제3자에게 처분한 당시의 시가 상당액인 44,640,000원 및 그에 대한 지연손해금을 배상할 의무가 있다고 판단하였다.

나. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다.
(1) 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다.
그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다. 또한, 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다고 할 것이다.
(2) 위 법리에 비추어 살펴보면, 김00가 476-5 부동산과 산57 임야를 피고에게 이른바 3자간 계약명의신탁한 경우에는 명의수탁자인 피고가 위 각 부동산을 임의로 처분하더라도 매도인인 원고로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자인 피고를 상대로 불법행위로 인한 손해배상청구를 할 수 없다.
그럼에도 불구하고 원심이 476-5 부동산과 산57 임야를 원고가 피고에게 이른바 2자간 등기명의신탁한 것인지 아니면 김00가 피고에게 이른바 3자간 계약명의신탁한 것인지 명확하게 밝히지 아니한 채, 원고 내지 김00가 위 각 부동산을 피고에게 이른바 2자간 등기명의신탁하거나 3자간 계약명의신탁한 것이라고 인정한 다음, 그 후 명의수탁자인 피고가 위 각 부동산을 임의로 처분한 것이 양자 중 어느 경우에 해당하든지 간에 원고에 대한 불법행위를 구성하고, 그로 인하여 원고에게 위 각 부동산을 피고가 처분할 당시의 시가 상당액의 손해가 발생하였다고 판단하였으니, 이러한 원심의 조치에는 불법행위로 인한 손해의 발생에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.



다음은, 신탁자와 매도인의 관계이다.
신탁자와 매도인과 사이에는 계약관계도 없고 그렇다고 신탁자는 소유권자도 아니라는 점에서 신탁자는 매도인에 대하여 소유권이전등기를 구할 수 없다. 다만 신탁자는 다음에서 보는 바와 같이 수탁자에 대하여 부당이득반환청구권을 가지고 있어, 이를 보전하는 차원에서 수탁자를 대위하여 수탁자의 매도인에 대한 매매대금 상당 부당이득반환청구를 할 수 있다. 한편, 신탁자가 매도인에 대하여 직접 매매대금 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있는가에 관하여는 학설이 나누어져 있다(부당이득과 손해 사이의 인과관계를 넓게 해석하는 경우에는 이를 긍정하고 있고, 좁게 해석하는 경우에는 이를 부정하고 있다).

마지막으로, 신탁자와 수탁자의 관계인데, 명의신탁약정이 무효이므로 신탁자는 수탁자에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 구할 수는 없지만, 명의신탁약정의 무효에 따른 부당이득반환청구권은 가능하다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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