[힘이 되는 부동산 법률] 부동산거래과정에서의 부동산등기부 확인, 매우 신중해야 한다

한경닷컴 더 라이피스트

부동산 매매나 임대차와 같은 거래과정에서 등기부등본의 내용을 정확히 확인하는 것은 거의 상식이나 다름없지만 간과되는 경우가 적지 않다.
다음에 소개할 판결은, 거액의 선순위 저당이 있고 경매까지 진행 중임에도 불구하고 부동산직거래 싸이트를 통해 유인한 소액 임차인들에게 이러한 사실을 감추고, 더 나아가 등기부등본에 기재된 경매개시사실을 삭제한 등기부등본을 보여주기까지 하면서 거짓말을 하여 임대차보증금 5억 원 이상을 받은 임대인에게 사기죄로 징역3년의 실형을 선고하였다. 일단 판결 전문을 소개한다.

★ 서울중앙지방법원 2016. 7. 21.선고 2015고단6733, 2016고단1075(병합) 사기

범 죄 사 실

[2015고단6733]
피고인은 서울 00구 00로13길 13에 있는 00빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자이고, 이 사건 건물에 관하여 2012. 11. 21. 임의경매개시결정(서울중앙지방법원 2012타경37269)이 내려져 경매가 진행 중인 상태이다.
피고인은 2014. 2. 13.경 이 사건 건물에서, 위 건물에 관하여 경매가 진행 중이었고 위 건물의 감정평가액은 17억 5,867만 4,760원인 반면, 선순위 근저당권으로 2009. 6. 16. 대아신용협동조합에 채권최고액 14억 원, 2010. 2. 2. 한00에게 채권최고액 3억 5천만 원, 2011. 8. 23. 권00에게 채권최고액 6천만 원 합계 채권최고액 18억 1천만 원이 설정되어 있었고, 대항력을 갖춘 임차인들의 임차보증금 합계가 약 4억여 원가량 있었음에도, 이러한 사실을 숨기고 위 건물 102호 원룸을 임차하려는 피해자 김00에게 “안심하고 들어와라.”라고 거짓말하여 이에 속은 피해자로부터 그 자리에서 계약금 명목으로 피고인 명의의 새마을금고 계좌(9002150820000)로 300만 원, 2014. 2. 18.경 잔금 명목으로 위 계좌로 2,700만 원 합계 3,000만 원을 입금받았다.

[2016고단1075]
피고인은 서울 00구 00로13길 13에 있는 00빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자였는데, 이 사건 건물에 관한 임의경매절차(서울중앙지방법원 2012타경37269)에서 2012. 11. 21. 임의경매개시결정, 2015. 9. 16. 매각허가결정이 내려졌다.
한편, 이 사건 건물에 관한 감정평가액은 17억 5,867만 4,760원인 반면, 선순위 근저당권으로 2009. 6. 16. 대아신용협동조합에 채권최고액 14억 원, 2010. 2. 2. 한00에게 채권최고액 3억 5,000만 원, 2011. 8. 23. 권00에게 채권최고액 6,000만 원 합계 채권최고액 18억 1,000만원이 설정되어 있었고, 대항력을 갖춘 임차인들의 임차보증금 합계가 약 4억여 원가량 있는 상태였으며, 2012. 5. 31.경 이00에게 빌린 1,600만 원을 변제하지 못하여 2012. 11. 19. 가압류결정(서울중앙지방법원 2012카단55265)을 받은 상태였고, 2012. 5. 24.경 현대저축은행으로부터 300만 원의 소액 대출을 받으면서 신용등급이 낮아 이00에게 연대보증을 부탁하기도 하였으며, 매월 약 1,000만 원의 대출금 이자를 지급해야 하는 반면, 수입은 약 150만 원에 불과하여 대출금 이자를 지속적으로 연체하는 등 임차인들에 대한 임대차보증금의 반환이 지극히 불확실한 상황이었다.
피고인은 위와 같이 이 사건 건물에 관하여 감정평가액을 상회하는 선순위 근저당권이 설정되어 있고, 임의경매개시결정이 내려져 경매가 진행 중인 상황이며, 피고인의 변제 자력이 없는 관계로 임차인들에게 임차보증금을 반환해 줄 의사나 능력이 없었기에 임차인들이 위와 같은 사정을 고지받았다면 임대차계약을 체결하지 않았을 것임에도, 임차인들에게 부동산등기부등본을 제시하지 아니하거나 부동산등기부등본상 임의경매개시결정 부분을 지워 위 건물의 권리관계를 숨기는 등의 방법으로 새로운 임차인들을 모집하여 그들로부터 임대차보증금 상당의 금원을 지급받을 것을 마음먹었다.
피고인은 2014. 9. 15.경 이 사건 건물에서, 네이버 ‘피터팬의 좋은 방 구하기’ 카페 게시판에 위 건물의 임차인을 모집한다는 글을 게시하여 이를 보고 연락한 피해자 주00과 위 건물 103호에 관한 임대차계약을 체결하면서 피해자에게 위 건물이 2012. 11. 12. 임의경매개시결정을 받아 이미 절차 진행 중인 사정 등을 고지하지 아니한 채, “집에는 전혀 문제가 없다.”라고 말하면서 마치 위 건물이 아무런 하자가 없이 조만간 재개발이 진행될 뿐 임대차보증금 반환 등에는 아무런 문제가 없는 것처럼 거짓말하여 이에 속은 피해자로부터 그 자리에서 계약금 명목으로 400만 원을 교부받고, 2014. 10. 3. 임차보증금 명목으로 3,000만 원을, 같은 달 7. 잔금 명목으로 600만 원을 피고인의 딸 정00 명의의 우리은행 계좌(1002-938-1000***)로 각 송금받아 합계 4,000만 원을 교부받았다.
피고인은 이를 비롯하여 그때부터 2015. 4. 6.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같은 방법으로 피해자들을 기망하여 이에 속은 피해자들로부터 12회에 걸쳐 합계 5억 1,900만 원을 교부받았다.

<중략>

양형의 이유

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○ 유리한 정상: 전체적으로 범행을 시인하면서 깊이 반성하고 있다. 피고인은 이 사건 건물이 소재한 00재정비촉진구역의 주택재개발정비사업조합으로부터 위 건물에 관한 협의취득에 따른 보상금 등을 받아 피해자들의 채무를 포함하여 모든 채무를 변제하려 하였는데 보상금액에 대한 다툼 등으로 절차가 늦어져 결국 위 건물이 경매절차에서 매각됨으로써 피해가 초래된 것으로 보인다(이러한 점에서 미필적 고의에 의한 범행으로 볼 수 있다. 다만, 피고인이 보상금을 받았더라도 근저당 채무 등이 많아 피해자들의 채무를 변제하기에 많이 부족했을 것으로 보인다). 피해자 배00의 경우 위 경매절차에서 소액 임차인으로서 임대차보증금의 일부(2,000만 원)를 배당받았다. 피고인에게 벌금형을 초과하는 전과가 없다.

○ 불리한 정상: 피해자가 다수이고 피해 금액 합계가 매우 큰 반면 피해 변제가 전혀 이루어지지 않고 있다. 대부분의 피해자들은 그간 모아온 돈을 임대차보증금으로 지급하였는바, 피고인의 범행으로 심각한 피해가 야기되었다. 피고인은 이전에 입주해 있다가 이사 나가는 임차인들에게 임대차보증금을 반환하거나 거액의 대출금 이자 등을 변제하기 위해 자금을 조달할 방편으로 새로운 임차인들로부터 임대차보증금을 받는 방법 외에 없다고 판단하고 범행에 나아갔는바, 경매 진행 사실 등이 알려지면 임대차계약이 체결되지 않을 것을 염려해 부동산중개사무소 대신 인터넷 카페(‘피터팬의 좋은방 구하기’ 카페)나 전단지 광고를 통해 직거래를 유도하였고, 대부분 학생이거나 사회 초년생으로서 세상물정에 밝지 못한 피해자들이 큰 건물을 소유하고 있는 피고인을 신뢰함을 이용해 부동산등기부등본을 제시하지 않은 채 임대차보증금의 반환에 아무런 문제가 없는 것처럼 행세하였으며, 부동산등기부등본의 제시를 요구하는 일부 피해자들에게는 경매진행 내역을 지운 부동산등기부등본을 제시하는 방법으로 적극적으로 기망하여 그 죄질이 매우 불량하다(더구나 피해자 조00는 경매개시결정 전에 대항력을 갖추고 있던 주택임대차보호법상 소액 임차인으로서 임대차보증금 중 2,000만 원에 한해 최우선 변제권을 가지고 있어 배당을 받을 수 있었는데, 경매법원으로부터 받은 통지 등에 관한 문의에 피고인으로부터 별 문제가 아니라는 취지의 답변을 듣고 배당요구종기 내에 권리신고 및 배당요구를 하지 못한 것으로 보인다).

위 사건을 통해서도 등기부등본 확인이 얼마나 기본적이고 중요한 것인지를 잘 알수 있는 바, 등기부등본 확인시 유의사항을 몇가지 소개한다.

첫째, 거래 상대방이 아닌 본인이 직접 발급받은 등기부등본으로 확인해야 한다.
위 사건에서도, 경매개시결정사실이 없는 것처럼 임대인이 등기부등본을 조작했는데, 본인이 직접 발급한 등기부등본을 통해 권리관계를 확인하면 이런 사고는 원천적으로 예방할 수 있다. 인터넷을 통해 쉽게 발급이 가능한만큼 전혀 어렵지 않다.

둘째, 계약체결시는 물론 중도금이나 잔금지급 직전에 다시 확인해야 한다.
우리나라 부동산 거래는 계약 이후 일정기간 이후 중도금이나 잔금지급을 거치는 것이 일반적이니만큼, 그 과정에서 등기부등본을 재차 발급받아 확인할 필요가 있다. 이를 통해 계약 체결 이후 해당 부동산에 대한 권리변동사실을 정확히 확인할 수 있고, 적절하고 신속하게 대처도 가능하기 때문이다.

마지막으로, 꼼꼼한 확인이 필요하다.
등기부등본에 기재된 내용은 대체로 법적으로 매우 중요하게 취급될 수 있어, 거래에서 불이익을 입지 않기 위해서는 적어도 등기부등본에 기재된 내용에 대해서만큼은 매우 섬세하고 꼼꼼한 확인이 필요할 수 있다. 예를 들어, 표제부 상단에 기재되는 <등기사항 변동 중>이라는 문구 기재나, 집합건물의 대지지분이 누락된 건물만의 등기사실, 신탁된 부동산의 신탁원부내용 등은 소홀히 보면서 간과되는 대표적인 내용들이다.

집값을 상회하는 선순위 부담(저당, 가압류 등)이 있는 상태에서 임대차계약이 체결되는 것은 이례적이라는 점을 감안하면, 이 사건 피해자인 임차인들은 당시 주택임대차보호법상의 소액임차인 보호까지 염두에 두지 않았을까 조심스레 짐작해본다. 실제로 그런 경우가 많이 있고, 이 경우에도 피해자 거의 대부분이 보호법상 보호범위에 해당되는 소액임차인이기 때문이다. 하지만, 소액임차인으로 보호받기 위해서는 경매개시 결정 이전에 전입신고가 이루어져야 하는데, 이미 경매가 진행 중인 건물임을 제대로 확인하지 못해 소액임차인에 대한 보호도 받지 못하게 된 것이다.



★ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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