[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매에서 ‘경락인수’ 물건 이렇게 잡아라!

한경닷컴 더 라이피스트

적은 자금으로 최대 효과 ‘경락인수’ 일반 매매시장에서 전세를 끼고 적은 돈을 들여 부동산을 사듯이 경매에서도 임차인의 전세 보증금을 안고 사는 방법이 있다. 이를 경매에서 ‘경락 인수’라고 한다. 즉, 선순위 임차인의 보증금을 물어줄(인수) 것을 감안해 낙찰을 받는 것인데 실제 이런 물건을 낙찰 받으면 목돈을 들이지 않고 더 싸게 경매 부동산을 매입하는 장점이 있다. 선순위 임차인이란 말소기준 등기(근저당, 저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등)보다 앞서 전입신고를 마치고 점유하고 있는 세입자를 말한다. 낙찰자는 경매로 매입한 후에 세입자의 돈을 물어줘야 하기 때문에 경매 과정에서 여러 번 유찰되기 마련이다. 물어줄 세입자의 전세보증금을 감안하고도 차익을 남길 수 있을 때 입찰하므로 낙찰금액이 저렴한 게 특징이다.예를 들어 1억 원짜리 상가 경매물건에 5000만 원의 물어줄 보증금이 있는 대항력 있는 임차인이 영업하면서 배당요구를 하지 않고 영업활동을 하고 있는 경우 새로운 낙찰자는 5000만 원을 안고 2000만 원에 낙찰 받았다면 3000만 원 정도 값싸게 1억 원짜리 상가를 낙찰 받은 셈이 된다. 선순위 임차인이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 경우에 대부분은 관심을 갖지 않는 경우가 많다. 그러나 이런 물건은 유찰 과정을 여러 번 거치기 때문에 임차인의 보증금을 내주고도 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받는 경우이다.임차인의 보증금을 내 줘야 하는 부담과 낙찰 이후에도 임차인이 계속 점유할 가능성이 높다는 위험성 때문에 선순위 임차인 물건은 입찰경쟁률과 낙찰가율이 낮게 형성되는 게 일반적이다. 하지만 입찰자가 이러한 점을 잘 이용하여 임차보증금을 뺀 금액 이하에서 낙찰가를 산정한다면 초기에 적은 자금을 들이고도 우량 물건을 낙찰 받을 수 있다. 세입자 인수 물건 낙찰 받으면 절세 효과?임차인 경락 인수 물건은 절세효과가 발생한다는 또 다른 장점이 있다. 취득 관련 세금을 납부할 때 낙찰금액을 기준으로 취득세가 산정되므로 세 부담을 줄일 수 있다. 취득세 · 등록세는 취득가액이 아닌 낙찰가를 기준으로 부담하면 되기 때문입이다. 또 향후 부동산을 되팔 때 양도소득세도 절감할 수 있다. 양도차익에서 취득가액을 뺀 금액이 양도소득세의 기준이 되기 때문이다. 임차인의 보증금을 인수했다는 증빙서류를 제출하면 된다. 다만 대출 받아 경락 인수한 물건을 낙찰 받았다면 이자비용은 필요경비로 인정해주지 않는다. 전액 자기자본으로 취득한 것으로 가정하고 양도소득세를 매기기 때문이다. 경락 인수물건 입찰에 주의해야 할 점이 있다. 선순위 임차인이 있는 물건에 입찰할 때는 임차인의 권리분석에 신중해야 한다. 말소기준등기일보다 앞서 전입신고를 한 임차인이 있으면 임대보증금이 정확히 얼마인지 가장 먼저 확인해 봐야 한다. 만약 임대차 ‘미상’이거나 보증금이 공개되지 않았다면 입찰하지 않는 편이 낫다.선순위 임차인이 있는 물건은 매각물건 명세서상에 전입신고일자, 확정일자, 임대차기간, 보증금 등의 임대차 관련 내역이 자세히 나와 있어 입찰가격을 산정하는데 어려움이 없다. 하지만 선순위임차인이 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 한다거나 즉시 이주의사를 밝힌 경우에는 자금계획에 차질을 빚을 수 있으니 이러한 부분은 입찰에 앞서 현장 탐문을 통해 반드시 확인해야 한다.서류를 통해 재차 확인해야 할 것은 대항력 있는 선순위 임차인이 배당 요구를 했는지 살펴야 한다. 배당요구를 했다면 매각대금에서 배당되기 때문에 낙찰자의 부담은 없다. 하지만 임차인이 배당요구를 한 경우에도 보증금을 전액 배당받는지 일부만을 배당받는지 분석해야 한다. 임차인이 배당요구를 하고 전액 배당받게 되면 매수인은 부담 없이 입찰할 수 있다. 그러나 일부만을 배당받게 되면 배당받지 못한 보증금에 대해서는 매수자가 추가 부담해야 하므로 그 금액만큼 감액해 입찰에 응해야 한다.선순위 임차인이 있어서 경락인수해야 하는 부동산은 경락잔금 대출을 받기 쉽지 않다. 대개 개인의 신용 상에 문제만 없다면 낙찰가의 70%선에서 경락잔금 대출을 받을 수 있으나 대항력 있는 임차권이 있다면 대출을 제한하거나 임차권 금액만큼 제외하고 대출금이 나오는 경우들이 있어 자금계획을 잘 세워 입찰해야 한다. 값싸게 부동산 사는 모임 다음카페 http://cafe.daum.net/Low-Price 네이버카페 http://cafe.naver.com/lowprice114


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