[힘이 되는 부동산 법률] 상가점포 권리금거래에도 법정 중개수수료 적용해야

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부동산중개에 따른 보수한도에 관해서는 공인중개사법에서 제한을 하고 있는데, 이 법이 정하는 보수한도를 초과해서 받은 중개업자는 벌금과 같은 형사처벌, 업무정지와 같은 행정처분은 물론, 비록 합의하에 수수된 것이라고 하더라도 한도를 넘는 금액은 민사적으로 상대방에게 반환해야 할 의무까지도 있다(단속규정이 아니라 강행규정으로 해석됨).

★ 공인중개사법 제33조(금지행위)
개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
<1,2호 중략>
3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

★ 동법 제36조(자격의 정지)
① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.
< 1 내지 6호 중략>
7. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

★ 동법 제38조(등록의 취소)
② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.
<1호 내지 8호 중략>
9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

하지만, 권리금거래에 따른 중개보수에는 이러한 보수한도가 적용되지 않는다. 권리금은 대개 부동산거래와 밀접하게 관련되어 있어 중개보수 한도의 적용을 받는 것으로 오해하는 경우가 많지만, 그렇지 않다. 공인중개사법상의 중개대상물은 “토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건”으로 한정되고 있고, 권리금은 여기에서 제외되기 때문이다.

★공인중개사법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

★ 동법 제3조(중개대상물의 범위)
이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.
1. 토지
2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건

★ 동법 시행령 제2조(중개대상물의 범위)
법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다.
1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목
2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단

★ 동법 제32조(중개보수 등)
① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.
④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.

★ 대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결 [부동산중개업법위반]
구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 “구법”이라고 한다) 제2조 제1호는 ‘중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.’라고 규정하고 있고, 구법 제3조는 “중개대상물”을 “1. 토지, 2. 건물 기타 토지의 정착물, 3. 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건”이라고 규정하고, 구법 시행령 제2조는 “ 구법 제3조 제3호의 규정에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 입목에 관한 법률에 의한 입목, 2. 광업재단저당법에 의한 광업재단, 3. 공장저당법에 의한 공장재단”이라고 규정하고 있다.

위와 같은 법령의 규정을 종합하여 보면, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 구법 제3조, 구법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 구법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다고 할 것이다.

그런데 원심판결 및 원심이 유지한 제1심판결에 의하면, 피고인 1은 공소외 1 소유의 토지와 공소외 2의 멀티아카페의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 1,700만 원을 수령하였다는 것이므로 그 사례금 속에는 위 멀티아카페의 임차권 뿐 아니라 권리금 및 시설비의 교환 수수료가 포함되어 있음이 분명한바, 그와 같이 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구법의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로, 피고인이 구법에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없고, 검사가 제출한 증거를 모두 살펴보아도 이를 인정할 만한 증거를 발견할 수 없다.

그럼에도 불구하고, 피고인에 대한 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결에는 심리를 다하지 아니하여 사실을 오인하였거나 구법에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.



따라서, 비록 등록된 중개업자가 시설금 내지 권리금거래를 업으로 하면서, 일반적인 부동산거래의 최고 수수료율이라고 할 수 있는 거래금액 0.9%를 초과하여 받았다고 하더라도 이 법을 위반한 것으로 판단할 수는 없다. 물론, 그렇다고 해서 아무런 제한 없이 보수를 얼마든지 마음대로 받을 수 있는 것은 아니다. 노력의 내용, 기간, 결과 등을 종합하여 약정한 보수가 너무 과다할 경우에는, 민법 제103조에서 정하고 있는 사회질서에 반하는 법률행위로 판단되어, 적정한 보수를 초과하는 부분에 대해서는 지급할 의무가 없는 것으로 법원에서 판단될 수 있다. 하지만, 터무니없이 과다한 경우가 아니라면 민법 제103조를 적용해서 상호간에 약정된 보수가 감액되기는 매우 어렵다. 결국 현행 제도상으로 권리금거래에 따라 수수되는 과다한 중개보수 문제는, 형사, 행정적으로는 아무런 제재방법이 없고, 단지 민사적인 면에서 일부 반환 여지가 있는지 논란이 되는 정도이다. 그 때문에 권리금 거래에 따른 중개보수는 ‘나중에 일부를 반환하더라도 일단 많이 받고 보자’는 식으로 접근되는 것이 일반적이다.

게다가, 무형적인 댓가를 포함하는 권리금거래는 실체가 있는 일반적인 부동산거래에 비해 모호하고 권리로서의 지위가 危弱(위약)할 수 밖에 없기 때문에 권리양도인측은 이러한 불안감을 해소하기 위해 조속하게 처분을 원하는 경우가 많아, 계약성사에 따른 중개보수를 많이 약속하고 있다. 이런 관행도 중개보수를 지나치게 높게 만드는 요인이 되고 있다.
그 결과, 현재 실무상 상가점포 권리금거래는, 법정수수료 적용대상인 통상의 부동산 거래에 비해 중개보수가 매우 높은 편인데, 일반 부동산거래의 최고수수료율이 0.9%임에 비해, 권리금 수수료는 5% 이상을 초과하는 경우도 많고, ‘얼마 이상 받는 금액에 대해서는 액수 불문하고 모두 중개업자가 취한다’는 식의 “순가” 중개계약도 드물지 않게 이루어지고 있다.

이런 과도한 보수 때문에, 일부 중개업자의 경우 합리적이거나 객관적인 근거 없이 일단 성사시키기 식, 부풀리기 식의 중개를 하는 경우가 많다. “상가권리”라는 것은 기본적으로 무형적이라는 점에서 근본적으로 액수 산정이나 법적 성격이 애매할 수 밖에 없다는 점 때문에, 법적인 분쟁이 발생하더라도 중개업소의 과실에 대해 구체적으로 책임을 묻기가 어려울 수 있다는 점도 권리금거래를 혼탁하게 만드는 요인이 되고 있다.

원래, 권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등을 종합하는 개념이어서 객관적인 산정을 위해서는 많은 노고가 따르고 경우에 따라서는 감정평가사 등 관련 전문가의 도움까지도 필요할 수 있다.



★ 상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.



이런 복잡한 거래 성격을 감안하여 당초 입법과정에서 일반 부동산거래와 달리 권리금거래에 따른 중개보수에 대해서는 법정수수료 한도를 적용하지 않았을 수도 있다. 하지만, 지금의 우리 중개현실은 전혀 딴판이다. 객관적이고 적절한 권리금액을 산정하기 위한 전문가적인 노력보다는 과거에 얼마를 수수한 적이 있고, 주변에는 얼마를 수수하며, 권리금거래 당사자의 처지, 급박함 등과 상당한 액수의 중개보수를 버무려 적당히 금액을 정하고 있다. 일반적인 부동산거래에 비해 턱없이 많은 보수를 지급할 만한 노고를 평가해주기가 어렵다는 것이 현실이다.

더구나, 지나치게 거품 낀 권리금거래가 지속되는 한 쉽고 편한 창업은 요원할 수 밖에 없는데, 이런 거품 낀 권리금거래의 주요한 원인 중 하나가 지나치게 과도한 중개보수임은 부인할 수 없다. 경제에 활력을 제고하는 차원에서도 권리금에 대한 중개 보수는 제한되어질 필요가 있다. 아울러, 2015년부터 상가권리금거래가 상가건물임대차보호법에 정식으로 들어와서 제도화되었다는 점에서도 그러하다. 보호범위와 방법이 정해지면서 권리에 대한 체계적이고 유형적인 접근이 가능해짐에 따라 상가 권리금 거래를 일반 부동산거래와 완전히 별개로 취급할 필요성이 적어지고 있는 것이다.

폐해와 부작용이 난무하는 현행 권리금거래에 대한 중개보수를 제한하는 조속한 법개정을 촉구한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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