[성공으로 이끄는 투자노하우] 개발지역 토지 투자 시 체크포인트

한경닷컴 더 라이피스트

토지 투자는 미래의 꿈을 사는 행위다. 땅은 주택과 달리 현재의 활용가치보다 미래가치를 따지는 종목으로써 재테크를 목적으로 매입을 하는 경우가 더 많다. 사놓으면 언젠가는 이익이 돼 되돌아오기를 기대하고 땅에 돈을 묻기 때문에 ‘개발’에 대한 기대감이 토지 투자를 결정하는 핵심이다.
실제 개발 예정지나 인근 토지는 불황을 모른다. 시중에 여윳돈이 풍부해 잠재수요가 많은 것도 이유지만 아무리 토지에 대한 거래와 법률규제와 세금폭탄을 때려도 투자욕구를 잠재우기 어려운 종목이 개발호재를 안고 있는 개발지역 토지 투자이다. 규제가 강화돼도 개발재료에 따라 몇 년 후 땅값이 갑절 이상 올라 투자자에게 이익을 안겨다주는 것이 개발지 토지이기 때문이다.
정부는 대규모 개발계획을 내놓을 때마다 ‘선(先)투기억제-후(後)개발’을 강조하며 각종 투기 억제책을 내놓고 있지만 토지시장은 여전히 개발지역을 중심으로 활발하게 움직이고 있는 게 사실이다. 토지는 정책의 변화에 민감하게 반응하며 부동산 정책변화와 개발계획 등에 따라 지가의 변동성은 크게 달라진다.
초보 투자자들이 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 쉽게 투자결정을 내려 후회하는 경우가 많다. 기대수익이 큰 만큼 자칫 개발계획 추진이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연되면 환금성과 안정성이 떨어져 투자의 위험을 고스란히 안는 경우이다. 장밋빛 청사진에 현혹돼 허황된 수익을 기대하다보니 묻어두기 식 투자에 가세하는 경우다. 제대로 된 투자를 하기 위한 노력이 부족하고 미공개된 개발계획만 믿고 개발지에 거액의 돈을 묻는 게 현주소이다.
개발지역 토지에 투자할 때는 전략이 필요하다. 팔아야 할 때와 사야할 때의 타이밍이 매우 중요하다. 개발지역으로 발표되면 국민적 관심이 쏠리기 때문에 투자자들의 발길이 잦아지고 인근 개발․중개업자의 발걸음이 빨라진다. 개발지역 발표 직후 1~2개월 내에 땅값이 상승한다. 초보자는 발 빠른 개발정보를 얻기 어려우므로 개발계획 발표 직후 가격형성이 이루어지지 않는 초기 시점에 매입했다가 개발이 가시화된 개발 중반기 때 되파는 것이 상책이다.
투자자들이 몰려들면 가격이 더 오를 것이란 착시현상이 나타나지만 가격이 천정부지로 오르는 경우는 매우 드문 경우이다. 예상 시세차익의 60~70%선에서 만족하는 것이 개발지역 토지 투자의 정석이자 그동안의 교훈이다. “무릎에 사서 어깨에 팔아라”는 격언이 적용되는 게 개발지역 땅 투자이다. 특히 개발지역으로 발표 난 이후에는 규제도 심해지기 때문에 유의해야 한다.
반대로 개발지 안에 속해 있는 토지를 팔아야 할 경우에는 어느 정도 개발에 대한 사전정보 취득이 관건이다. 개발지역으로 거론됐다가 확정되면 토지보상은 시세보다 20~30% 낮게 책정되는 게 통례이다. 이를 감안해 개발지 발표 후 가격이 두 배 정도 오른 시점에 되파는 것이 낫다. 개발지라도 수 십 배씩 땅값이 오르는 경우는 드물기 때문이다.
초보 투자자라면 개발예정지로 편입되는 곳인지 여부를 확실히 파악한 후에 사업진행 상태를 지속적으로 점검해봐야 한다. 각 지자체 개발계획을 눈여겨보고 자주 홈페이지에 들러 개발계획 여부를 살펴봐야 한다. 또 투자에 따른 거래나 보유제한 여부를 따지고 규제를 피하기 위한 대책과 함께 장단기 투자대상인지 투자목적을 명확히 한 후에 투자에 나서야 한다.
현재 토지 시장은 두 갈래로 나뉘어져 있다. 개발 호재가 있는 지역엔 다시 투자자들의 발길이 이어지고 있는 반면 토지거래허가구역과 지방 중소도시 등 개발여력이 없는 규제지역은 찬바람이 불고 있다. 모름지기 토지는 확실한 개발재료가 있는 곳에 돈을 묻어야 한다. 장기적으로 돈 되는 땅을 고를 때 고려해야 할 체크포인트를 알아보자.
개발지역 정보를 선점하라 - 1급 개발 정보를 얻는 건 어렵지만 이미 계획되고 발표 난 정보를 얻는 건 초보자도 그리 어렵지 않다. 지자체 홈페이지 입법․고시․공고란을 꾸준히 열람하거나 정부의 수도권 광역도시계획 정보를 얻어 개발방향과 발전계획을 터득하면 충분히 확인할 수 있다. 그런 다음 최종적으로 담당 공무원으로부터 재확인 절차를 밟아야 한다. 다만 공무원은 묻지 않으면(?) 지역개발 정보를 알려주지 않으므로 투자자가 직접 개발지 조사를 마친 연후에 최종적으로 공무원을 만나 확인해야 한다. 개발 정보 중에는 업자가 임의대로(?) 그린 인쇄물도 많고 예산 등의 변수에 따라 취소되는 사례도 있어 주의해야 한다.
시행주체를 미리 파악하라 - 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 시행주체에 따라 옥석이 가려질 수 있어 중요한 체크포인트다. 자칫 자금력 없는 민간회사의 민자개발 방식으로 개발하는 경우 개발계획이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연돼 투자의 위험을 고스란히 안는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 그러나 국토교통부나 한국토지주택공사라면 일단 믿을 수 있다. 지자체 시행사업은 예산 등의 문제로 사업이 무기한 연기되는 사례도 빈발한다. 되도록 철저한 개발계획 아래 인구유발 효과를 기대할 수 있는 국가개발 사업이나 택지개발 사업지역 일대 투자가 위험을 줄일 수 있는 최선책이다.
저평가된 토지를 찾아내라 - 개발계획 예정지 안의 토지는 미리 정보를 선점한 투자자들이 한번 휩쓸고 간 경우가 대부분이어서 가격 급등현상이 나타난다. 개발계획 초기 투자가 아니라면 개발지역 안의 토지를 비싼 값에 투자하면 초기 투자비가 높고 가격이 비싸 투자 메리트를 상실한다. 따라서 저평가된 인근 지역 토지를 노리는 게 실속 있다. 신도시나 개발지역과 개별적인 연계개발이나 인프라 개발이 가능한 인근 지역 토지를 고르면 개발지 못지않은 투자 파급효과를 얻어 수익을 극대화할 수 있다.
현장은 본인이 직접 확인하라 - 개발지역 답사에 나설 때 전문가나 중개사와 함께 큰 밑그림을 먼저 그린 다음에는 본인이 재차 현장 확인을 해야 한다. 직접 답사할 지역과 범위를 정해 본인이 몇 차례 다녀보는 과정을 거치는 게 좋다. 개발지 토지이용계획이나 도시계획 정보를 수집해보고 규제사항을 꼼꼼히 짚어봐야 한다. 인구유발 효과와 지역발전 가능성도 따져야 한다. 그런 연후에 토지가격도 직접 알아봐야 바가지를 쓰지 않는다. 본인이 직접 현지 유지나 현지 중개업소 몇 군데를 들러 매매조건을 맞춰 보면 거래가격과 시세파악도 쉬워진다.
장․단기 투자 포트폴리오를 구축하라 - 토지 투자는 인내심이 필수다. 지역개발이 확정돼 기정사실화 됐더라도 사업진행이 늦춰지거나 변경, 취소되는 경우도 허다하다. 단기 투자를 목적으로 은행융자 등 타인자본을 동원해 올인 투자했다가 빌린 돈을 갚지 못하거나 세금을 못내 경매나 공매에 부쳐지기도 한다. 소액 여유자금을 활용해 최소 3년 이후를 바라보고 장기적으로 투자해야 한다. 실제 거주해 농사를 짓거나 주말영농체험용 농지로 매입하거나 또는 농가를 지어 개발목적으로 접근하면 세금 중과와 규제를 피할 수 있고 향후 거래가 활성화되면 높은 수익을 얻을 수 있다.
경매 물건을 찾아내 분석하라 - 개발지역으로 입소문을 타는 지역이나 개발 예정지로 예고된 곳의 경매 대상물건을 샘플삼아 분석해보면 매물정보와 함께 지역정보도 비교적 정확히 알아낼 수 있다. 경매 사이트에서 개발지 예정물건 메뉴를 찾아보면 어김없이 개발지 경매물건을 손쉽게 찾아낼 수 있다. 물건을 찾아내 토지이용계획과 도시기본계획 등 관련서류를 발급받으면 개략적인 개발정보를 얻을 수 있고 낙찰가율과 경쟁률을 통해 추이도 파악할 수 있다. 몇 차례 모의투자를 한 다음 직접 입찰에 참가해보면 값싼 땅과 주택을 매입할 수 있어 일거양득이다.
토지 규제사항을 체크하라 - 토지에 대한 세금중과와 거래제한이 대폭 해제됐지만 여전히 토지 거래과정에는 규제가 만만치 않다. 수도권 개발지역은 더 규제가 심한 편이다. 미리 사업진행 상태에 따라 거래허가제도에 따른 허가 여부를 살펴보고 구입 자격, 토지의 용도 변경과 건축물 허가여부, 개발예정지 경계선 행위제한 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 개발예정지 안쪽 땅은 행위제한구역으로 묶여 일정기간 재산권 행사가 불가능하다. 따라서 개발지 땅도 “기다리며 푹 익혀야 한다”는 마음으로 장기투자하면 실패를 줄일 수 있고 추후 개발에 따른 시세차익도 충분히 챙길 수 있다.
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