[힘이 되는 부동산 법률] 권리금 회수방해 인정판결과 관련 쟁점 분석

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2015. 5. 상가권리금 보호를 입법화한 상가건물임대차보호법이 시행된 이후 건물주의 회수방해행위 여부를 판단한 판결이 속속 선고되고 있다. 추상적이고 모호한 규정이 많아 논란이 될 소지가 컸던 입법내용을 실무적으로 보완하는 과정이 될 수 있을 것으로 본다.

관련된 판결 두 개를 소개한다.
권리금회수방해를 이유로 한 손해배상청구사건의 분쟁 형태는 크게 두가지로 분류할 수 있는데, 임대인이 임차인을 상대로 먼저 인도소송을 제기하는 것에 편승하여 임차인의 반소 형태로 임대인에 대한 손해배상청구 소송이 제기된 경우와, 임차인이 원고가 되어 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 먼저 제기하는 형태이다. 다음 판결들은 모두 후자의 경우이고, 임대인의 회수방해행위를 인정하고 있다.

★ 부산지방법원 동부지원 2016. 9. 7.선고 2015가단213263 손해배상(기)

1. 인정사실
가. 원고는 2007. 9. 8. 피고로부터 부산 수영구 광안2동 000-00 지상 건물 중 1층 81.1㎡(이하, ‘이 사건 점포’라 한다)를 기간 2년, 임대차보증금 1,000만 원, 차임 월 60만 원으로 정하여 임차하였다.
나. 원고와 피고는 위 임대차계약을 2회 갱신하였고, 2014. 9. 24., 기간 2015. 9. 24.까지, 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 120만 원으로 정하여 임대차계약을 다시 갱신하였다.
다. 원고는 이 사건 점포에서 ‘0000’이라는 상호로 음식점을 운영하였는데, 피고는 2015. 6. 22. 원고에게 더 이상 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 알리고, 임대차계약을 해지하니 기간 만료시에 이 사건 점포를 인도해 줄 것을 요구하는 내용의 내용증명우편을 보냈다.
라. 원고는 2015. 7. 13. 피고에게 상가건물 임대차보호법에 따라 피고가 권리금을 회수할 수 있도록 협조해달라는 취지의 내용증명 우편을 보냈으나, 이에 대하여 피고는 원고에게 2015. 8. 10. ‘임차목적물을 타인에게 임차할 의사가 없고, 업종을 달리하여 피고가 직접 운영할 예정이며 내부 인테리어 등과 관련한 견적서를 준비 중에 있으므로, 임대차기간 만료 후 원상회복하여 이 사건 점포를 인도해 달라’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다.
마. 원고는 2015. 8. 22. 서00과, 서00에게 권리금 6,000만 원에 0000 음식점의 영업권을 양도하는 내용의 권리금 계약을 체결하고, 2015. 8. 25. 피고에게 서00의 자력과 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관한 정보를 알려주고, 서00과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하는 내용의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2015. 8. 31. 원고에게, ‘원고와 서00 사이의 권리금을 인정할 수 없고, 임차권을 양수한 사람과 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 분명히 알려드린다’는 내용의 내용증명 우편을 보냈다.

2. 판단
가. 청구원인에 대한 판단
1) 상가건물 임대차보호법의 관련 규정
제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
제10조 (계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신를 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후․훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
2) 손해배상 책임의 발생
상가건물 임대차보호법의 관련 규정을 종합하면, 임대인으로서는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 반드시 임대차계약을 체결할 의무가 있는 것은 아니나, 최소한 그 사람과의 임대차계약 체결 여부와 관련하여 성실하고 진지하게 협의하고, 법에서 정한 정당한 사유가 없으면 임대차계약을 체결하여야 하는 것으로 보인다.
그런데 앞에서 본 사실에 의하면, 피고는 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 위한 협의를 전혀 하지 아니하고 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절함으로써, 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였으므로, 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
3) 손해배상의 범위
감정인 박00의 감정결과에 의하면, 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2015. 9. 25.을 기준으로 원고가 운영하던 0000 음식점에 대하여 평가된 바닥권리금은 4,000만 원이고, 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 피고가 임대차계약을 체결하지 못할 특별한 사정이 엿보이지 않는 이 사건에서 원고가 입은 손해는 신규임차인이 되려는 사람으로부터 지급받지 못한 권리금 4,000만 원으로 봄이 상당하다.
4) 소결론
피고는 원고에게 4,000만 원과 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2015. 10. 7.부터 이 판결 선고일인 2016. 9. 7.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(위 금액을 초과하는 원고의 청구는 배척한다).
나. 피고의 주장에 관한 판단
1) 먼저 피고는 임대인이 직접 임대차목적물을 사용하는 경우에는 권리금 보호규정이 적용되지 않는다는 취지로 주장하나, 근거가 없다.
2) 또 피고는, 이 사건 점포를 포함하여 건물을 철거하고 다시 건축할 계획이었으므로, 권리금 보호규정이 적용되지 않는다는 취지로 주장한다.
그러나 을 제1 내지 3호증의 기재만으로는 위와 같은 피고의 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며(상가건물 임대차보호법에 규정된 바에 따라, 피고가 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 원고에게 구체적으로 고지하였다는 사실에 대한 주장이나 입증도 없다), 오히려 앞에서 본 바와 같이 피고가 2015. 8. 10. 원고에게 보낸 내용증명 우편에 의하면, 피고가 이 사건 점포를 직접 사용할 의도가 보일 뿐이다.



임대인인 피고의 항변에 대한 법원 판단에 주목할 필요가 있다.
첫 번째 항변 즉 ‘임대인이 직접 임대차목적물을 사용하는 경우에는 권리금 보호규정이 적용되지 않는다’는 항변은, 실제 상담과정에서 임대인으로부터 자주 받게 되는 질문이기는 하지만, 법원 판단에서 보는 바와 같이 법적인 근거가 전혀 없어 인정될 수 없음이 명백하다.

반면, 위 임대인의 두 번째 항변 즉 ‘이 사건 점포를 포함하여 건물을 철거하고 다시 건축할 계획이었으므로, 권리금 보호규정이 적용되지 않는다’는 항변은, 이 법 시행 이전부터 임대차계약이 진행 중인 임대차계약의 경우에 적용할 수 있을지 여부가 실무상 다소 논란이 될 수 있을 것으로 예상된 부분이었다. 재건축을 이유로 해당 임차인에 대해 권리금회수권을 보장해주지 않아도 되기 위해서는, 동법 제10조의 4 제1항 단서와 동법 제10조 제1항 제7호에 따라 기본적으로 임대차계약체결 당시 건물의 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하여야만 한다.



★ 동법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

★ 동법 제10조 (계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신를 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후․훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우



이런 구체적인 고지를 받고도 임대차계약을 체결하였다면 이런 임차인에 대해서는 굳이 권리금회수청구권을 보장할 필요가 없다는 것이 입법취지인 것이다. 또한, 이런 구체적인 고지를 하지 않은 채 임차인과 임대차계약을 체결하고 임차인에게 영업을 하게 한 임대인에 대해서는 임차인의 권리금회수를 방해하지말아야한다는 의미도 내포된 것이다.

이런 입법취지에 비추어보면, 이 법 시행 이전부터 이미 임대차계약이 체결되어진 경우에는 권리금에 대한 부담을 피하기 위한 차원에서 임대인으로 하여금 재건축에 관한 구체적인 고지를 할 수 있는 기회조차 없었다는 점에서, 이런 임대인에게 권리금회수에 대한 협조의무를 부담케하는 것은 논란의 여지가 있다고 본다. 하지만, 법 규정만으로 보면 이런 임대인도 권리금회수방해의 의무를 부담할 가능성이 높다고 판단되었는데, 위 판결 역시 법 규정에 충실하게 판단을 했다고 볼 수 있다.

두 번째 판결내용이다.



★ 수원지방법원 2016. 9. 9.선고 2016가단7469 손해배상(기)

1. 기초사실
가. 원고는 2013. 11. 11. 피고로부터 오산시 000동 559에 있는 골프연습장의 1층 골프용품점 점포 약 23㎡(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임대차보증금 30,000,000원, 월 차임 1,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2013. 1. 15.부터 2015. 12. 31.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하고, 피고로부터 이 사건 점포를 인도받아 영업하였다.
나. 피고는 2014. 9. 30. 이 사건 점포가 입점하여 있는 골프연습장을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하고자 하는 주식회사 000아울렛에 골프연습장 대지를 임대하였다.
다. 원고는 임대차기간 중이던 2014. 8. 12. 김00에게 이 사건 점포에 관한 임차권과 이 사건 점포와 관련한 집기, 비품 시설 일체를 권리금 22,000,000원에 매도하는 내용의 ‘권리 양도․양수 계약’을 체결하고, 피고에게 그 임차권 양도에 관한 동의를 구하였으나 피고는 이를 거절하였다.
라. 피고는 이 사건 점포가 입점해 있는 골프연습장을 현재 운영하고 있으나, 주식회사 000아울렛은 곧 위 골프연습장을 철거하고, 신축공사를 시작할 계획이다.
마. 원고는 임대차계약기간이 종료된 뒤 피고에게 이 사건 점포를 인도하였고, 피고의 위와 같은 계획 때문에 새로운 임차인을 구할 수 없어 권리금을 회수하지 못하게 되었다.

2. 청구원인에 관한 판단
살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 ‘임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’라고 규정하고 있다.
위 인정사실에 의하면, 원고가 2014. 8. 12. 김00에게 이 사건 점포의 비품 등 일체를 권리금 22,000,000원에 양도하여 권리금을 회수하고자 한 것은 임대차계약 종료일인 2015. 12. 31. 3개월 이전의 일이므로, 피고가 김00에 대한 임차권 양도에 관한 동의를 거절하였다고 하더라도, 위 법조항이 정한 ‘권리금 수수 방해 행위’에는 해당되지 아니한다고 할 것이다.
그러나, 피고는 앞서 본 바와 같이 2014. 9. 30. 주식회사 000아울렛에 위 골프연습장의 대지를 임대하였고, 이 사건 점포를 포함한 그 건물 전체를 곧 철거할 계획을 가지고 있었음은 앞서 본 바와 같은바, 이에 의하면 피고는 이 사건 점포의 운영을 중단할 것이므로, 원고가 권리금회수를 위하여 신규임차인과의 임대차계약을 주선하여도 이를 거절하게 될 것이 명백하고 또 그러한 뜻을 미리 표시하였다고 할 것인바, 피고는 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호가 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 하였다고 봄이 상당하다.
따라서, 피고는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라, 원고에게 그 권리금 상당액을 배상할 의무가 있는바, 한편 원고가 2014. 8. 12. 김00에게 이 사건 점포의 집기 등 시설 일체를 권리금 22,000,000원에 매도한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 임대차계약 종료 당시에도 그 권리금이 같을 것으로 추인되며, 달리 반증이 없으므로, 결국 피고는 원고에게 손해배상으로 22,000,000원 및 이에 대하여 불법행위일 이후로써 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달일 다음날인 2016. 3. 11.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고의 주장에 관한 판단
가. 피고의 주장
1) 원고는 임대차계약 종료일 3개월 이전에 피고에 대하여 신규임차인과 임대차계약을 주선하였으므로, 상가건물 임대차보호법상 피고는 그 신규임차인과 계약을 체결할 의무가 없어 그 임차권 양도에 동의하지 아니하였다고 하더라도, 권리금 수수방해행위를 하였다고 할 수 없다.
2) 피고는 자금난에 빠져 그 사업을 계속하기 위하여 불가피하게 골프연습장 부지를 주식회사 000아울렛에 임대하게 된 것이므로, 피고가 권리금 수수 방해 행위를 하였다고는 할 수 없다.
나. 판단
1) 첫 번째 주장에 관한 판단
앞서 본 바에 의하면, 피고가 임대차계약 체결 종료일 무렵 신규임차인과 계약을 체결하지 아니하겠다는 뜻을 미리 표시하였고, 그러한 행위가 ‘권리금 수수 방해행위’가 된다는 것일 뿐, 피고가 김00에 대한 임차권 양도에 동의하지 아니하였다는 점을 탓하는 것이 아니므로, 피고의 위 주장은 앞서 본 결론에 아무런 영향을 주지 못한다.
2) 두 번째 주장에 관한 판단
상가건물 임대차보호법상 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 아니하여도 되는 경우는 제10조의 4 제2항 각 호가 예시하고 있는 ‘정당한 사유’가 있는 경우 또는 제10조 제1항 각호의 사유가 있는 경우에 한정되는바, 피고의 자금난을 이유로 한 사업계획의 변경 등은 위 각 조항에서 정하고 있는 예외사유에 해당되지 아니하고, 또한 정당한 사유라 보기도 어려우므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.



상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 하여, 권리금회수 기회를 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 한정하고 있다. 임대차기간 내내 언제든지 다른 임차인을 소개하는 것이 당연히 가능하지 않는지 임차인이 많이 오해하는 부분이다. 임대인과 협의가 된다면 위 기간 이외에도 다른 임차인 소개가 얼마든지 가능하지만, 임대인과 협의가 되지 않을 경우 임차인의 권리로 가능할 수 있는 기간은 위 기간 내에 국한된다.

그런데, 위 사안에서는 위 기간 이전에 소개가 되었음에도 불구하고 회수방해가 인정되었는데, 위 기간 이전에 이루어진 소개행위에 대해 임대인이 거부의사를 분명히 하였고, 이러한 임대인의 태도는 임대차계약 체결 종료일 무렵까지 지속된 것으로 해석하였기 때문이다. 합리적인 판단이라고 사료된다.

한편 위 판결은, 임대차종료 당시의 적정 권리금에 대한 별도의 감정절차없이 소개한 임차인과 약속된 2,200만원을 손해배상 액수로 그대로 인정하였는 바, 문제가 있다고 본다. 판결문상으로 볼 때 감정이 불가능한 사정이 보이지 않은데, 그렇다면 감정가와 약정된 권리금액수 중 낮은 금액을 손해배상 액수로 인정하는 법 규정에 따라 손해액을 인정하기 위해서는 반드시 감정이 필요하기 때문이다.



★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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