[힘이 되는 부동산 법률] 채권자에 대한 무상임대차확인서 제공과 신의칙 위반

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부동산 담보대출과정에서 해당 담보 부동산에 사용수익 중인 임차인이 존재하게되면, 담보가치 평가를 위해 채권자는 정확한 임대차내역을 파악하게되고, 그 과정에서 거주(사용)자가 임차인이 아니라거나, 무상으로 사용하는 것에 불과하다는 취지의 확인서를 채무자인 건물주를 통해 징구하는 경우가 많다.

건물주 부탁이라 거절하기가 어려운데다가, 실제 진실한 임대차관계가 있는데 달리 판단될 수 있을까하는 안이한 마음으로 이런 확인서를 제공하는 임차인이 적지않은데, 자칫 낭패가 될 수 있다. 만약 해당 부동산이 낙찰되어서 소유자가 변동되게 될 경우에, 그 소유자에 대해 실제 임대차관계를 주장하기가 곤란할 수 있기 때문이다.

이와 관련한 대법원 판결이 선고되어 소개한다.



★ 대법원 2016. 12. 1.선고 2016다228215 건물명도

1. 원고들의 상고이유 제2점에 대하여
가. 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.
나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 피고는 2006. 9. 1.경 이 사건 상가를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하고, 그 무렵부터 이 사건 상가에서 공인중개사 사무소를 운영하고 있다.
2) 피고는 2006. 12. 20. 이 사건 상가의 소유자인 주식회사 제이000(이하 ‘제이000’라고 한다)로부터 이 사건 상가를 임차하였다가, 2009. 5. 1. 보증금 4,000만 원, 차임 월 20만 원, 임대차기간 2009. 5. 1.부터 2011. 4. 30.까지로 임대차 내용을 변경하여 다시 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 피고는 보증금 중 일부는 현금으로, 나머지는 피고의 채권으로 상계 처리하는 등의 방법으로 증액된 보증금을 모두 지급하였고, 2009. 9. 30. 파주세무서장으로부터 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
3) 제이000는 2009. 9. 30. 주식회사 인성상호저축은행(이하 ‘인성저축은행’이라고 한다)으로부터 대출을 받으면서 이 사건 상가에 관하여 근저당권을 설정해 주었다.
4) 그 무렵 피고는 제이000의 부탁에 따라 인성저축은행에 ‘이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고, 만일 기재 내용과 실제가 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민․형사상 책임을 질 것을 확약한다’는 취지의 문서(이하 ‘무상거주확인서’라고 한다)를 작성해 주었다.
5) 제이000가 대출원리금을 변제하지 못하자, 인성저축은행은 이 사건 상가에 관하여 임의경매신청을 하여, 2012. 6. 13. 의정부지방법원 고양지원 2012타경20945로 임의경매개시결정이 내려졌다.
6) 위 임의경매절차에서 집행관이 작성하여 경매법원에 제출한 현황조사서에는, 피고가 등록사항 등의 현황서상 등재자이고 임대차계약서에 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있다.
7) 인성저축은행은 2012. 10. 31.경 피고의 배당 및 권리 자격을 제외해 달라는 취지의 권리(임차인)배제신청서에 위 무상거주확인서를 첨부하여 경매법원에 제출하였다.
8) 원고 에이치000 주식회사(이하 ‘원고 회사’라고 한다)는 위 경매절차에서 최고가 매수신고인이 되어 매각허가결정을 받고 대금을 납부한 후, 2013. 1. 3. 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.
9) 그 후 이 사건 상가의 소유권은 케이비부동산신탁 주식회사에게 이전되었다가 2013. 4. 25. 원고들에게 각 1/2지분씩 이전되었다.
다. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성하여 경매법원에 제출한 현황조사서에는 피고가 이 사건 상가의 임차인이라는 사정이 현출되어 있으나, 한편으로 근저당권자인 인성저축은행이 경매법원에 피고가 작성한 무상거주확인서를 첨부하여 권리(임차인)배제신청서를 제출하기도 하였으므로, 만일 원고 회사가 위 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하였다면, 임차인인 피고가 매수인이나 매수인으로부터 이 사건 상가를 승계 취득한 원고들의 인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아야 한다.
그런데도 원심이 이러한 사정을 살피지 아니한 채, 이 사건 상가 인도 청구에 대하여 피고가 대항력 있는 임대차를 주장하면서 임차보증금반환과 동시이행의 항변을 하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다는 원고들의 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는, 금반언과 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.



비록 실제로는 유상의 임대차관계에 있더라도, 채권자에 대해 무상임대차임을 확인해 준 이상 말을 바꾸어서 낙찰자에 대해 실제 임대차관계를 주장하는 것은 신의칙에 반한다는 취지인데, 상식에 부합하는 판단일 수 밖에 없다. 결국, 임대인 부탁이라고 하더라도 실제와 다른 확인서를 경솔하게 작성해주는 것은 삼갈 필요가 있다.

한편, 이와 비슷한 논리에 있는 공사업자에 의해 작성된 유치권포기각서의 의미와 비교해 볼 필요가 있다.

공사업자에 대한 유치권포기각서 징구는 해당 공사대상인 부동산을 담보로 대출하는 금융채권자에 의해 많이 이루어지는데, 그후 해당 담보 부동산이 낙찰되면서 공사대금을 받지 못해 여전히 유치권으로 해당 부동산을 점유하는 공사업자와 낙찰자가 분쟁을 하면서, 유치권 포기각서의 의미가 논란이 된다. 부동산을 낙찰받은 자와 같은 제3 취득자는 유치권포기각서가 제공된 당사자는 아니라는 점에서, 약속의 상대방에 대한 약속위반 그 자체는 아닐 수 있어 유치권주장이 가능할 수 있지 않을까하는 의문은 있을 수 있지만, 실무상으로는 신의칙 위반 등 여러 가지 논리로 낙찰자에 대한 유치권주장은 허용되지 않고 있다.

★ 대구지방법원 2008. 12. 17.선고 2008나16170【건물명도등】

--- 피고는 2006. 10. 23. 이 사건 부동산들에 관한 근저당권자인 00새마을금고에게 공사대금에 따른 유치권행사를 포기하고, 공사완공 후 이 사건 건물에 대하여 추가담보제공에 동의하는 내용의 확인서를 작성하여 교부한 사실을 인정할 수 있는 바, 위와 같은 유치권 포기약정은 유치권의 성립으로 인한 근저당 목적물의 저가 낙찰을 방지하기 위한 것이므로 근저당권자인 00새마을금고 뿐만 아니라 낙찰자인 원고에 대하여도 그 효력이 미친다고 할 것이어서 피고의 주장은 어느모로 보나 받아들일 수 없다고 판단.

★ 수원지방법원 2010. 1. 22. 선고 2009가단5267 건물명도

-- 나아가 위 유치권 포기에 불구하고 피고가 원고에 대하여 유치권을 주장하는 것이 허용되는지 살피건대, 근저당권을 설정 받으려는 **은행이 담보로 제공된 이 사건 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 피고가 유치권을 주장하지 않겠다는 취지의 각서를 작성하여 주었다면, 이는 단순히 **은행에 대하여서만 유치권을 행사하지 않겠다는 것으로 볼 수 없으며, 피고는 그 담보권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받은 원고에게도 유치권으로 대항할 수 없다고 보지 않을 수 없다. 이는 그러한 유치권 주장이 금반언 및 신의칙에 위반될 뿐만 아니라, 그렇지 않고 낙찰자에게 유치권을 행사하는 것이 허용된다면, 입찰참가자로서는 이를 감안하여 낮은 가격으로 입찰할 수밖에 없고, 이는 결국 그만큼 담보가치가 하락하게 되는 것을 의미하게 되어, 위 각서를 믿고 이 사건 건물의 담보가치를 높게 평가하여 대출을 실시한 근저당권자의 신뢰에 반하는 결과가 되기 때문이다.

★ 서울중앙지방법원 2010. 12. 7.선고 2010가합42179(본소) 건물명도 등, 2010가합117271(반소) 점유물회수

☞ 공사대금을 주장하며 유치권에 기한 점유를 하고 있는 시공사에 대해 불법행위에 기한 손해배상청구소송을 제기한 사안에서, 시공사의 유치권포기 여부가 논란이 됨

--나아가, 위와 같은 유치권 포기의 약정은 유치권의 존재로 인한 근저당 목적물의 저가 낙찰을 방지하여, 담보가치가 유지되게 함으로써 대출을 실행한 근저당권자의 신뢰를 보호하기 위한 것인데, 중소기업은행이 대출실행 전에 이 사건 부동산에 대한 담보가치를 조사할 당시 피고 회사가 유치권을 포함한 일체의 담보권을 주장하지 않겠다는 취지의 대체지급의뢰서를 작성하여 주었다면, 이는 위 중소기업은행에 대하여만 유치권을 행사하지 않겠다는 것으로 볼 수 없고 오히려 피고 회사로서는 위 담보권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받은 원고에게도 유치권을 주장할 수 없다고 보지 않을 수 없다. 이는 그러한 유치권 주장이 금반언 및 신의칙에 위반될 뿐만 아니라, 그렇지 않고 낙찰자에게 유치권을 행사하는 것이 허용된다면, 입찰참가자로서는 이를 감안하여 낮은 가격으로 입찰할 수밖에 없고, 이는 결국 그만큼 담보가치가 하락하게 되는 것을 의미하게 되어, 위 각서를 믿고 이 사건 부동산의 담보가치를 높게 평가하여 대출을 실시한 근저당권자의 신뢰에 반하는 결과가 되기 때문이다.

★ 부산지방법원 2011. 7. 1.선고 2010나19126 건물명도

--피고는, 원고가 자신이 작성한 유치권 포기각서를 제공받은 당사자가 아니고 이 사건 아파트의 낙찰자에 불과하므로, 00건설이 주식회사 부산솔로몬상호저축은행으로부터 대출을 받기위하여 작성한 유치권 포기각서의 효력이 원고에게는 미치지 아니한다고 주장한다.
살피건대, 물권은 대세적 효력이 있고 물권의 포기 또한 마찬가지라 할 것인바, 피고가 법정 담보물권의 일종인 유치권을 포기함으로써 그 효력이 대세적으로 소멸하였고 그 포기의 효력이 원고에게도 미치므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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