[성공으로 이끄는 투자노하우] 2017년 수익형 부동산 전망과 투자 전략

한경닷컴 더 라이피스트

2016년 한해 수익형 부동산의 인기는 꾸준했다. 초저금리 시대에 이어 ‘제로 금리’ 시대가 열리면서 은행을 떠난 시중 유동자금은 수익형 부동산으로 쏠렸다. 이자 수익에 의존하던 노년층에서부터 30~40대 직장인까지 연 4~5%의 은행 금리보다 높은 임대수익률이 예상되는 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 눈을 돌렸다. 이런 추세에 발맞춰 수도권 신도시나 택지지구에서는 앞 다퉈 상가와 오피스텔 등을 선보였다.
수도권 택지지구를 중심으로 상가와 오피스텔 분양 성적표가 좋았다. 성공적으로 분양이 끝난 아파트 단지 내 상가 투자자도 많았다. 대규모로 조성되는 단지 내 상업시설은 분양 시작과 함께 빠른 계약마감은 물론, 웃돈까지 붙어 거래됐다. 상업시설 공급이 드문 서울·수도권 상업시설은 단기간에 완판을 기록했다.
꼬마빌딩·도시형 생활주택 인기 점차 시들어
물론 모든 수익형 상품이 잘 나가는 것은 아니다. 위례와 마곡, 동탄 택지지구 내 기존 분양상가는 조정국면에 접어들었다. 1층 분양가가 3.3㎡당 5000만원에 육박해 장기적으로 수익률 하락과 공실이 우려되면서 거래는 중단되고 매물은 점차 늘어나는 추세다. 수익형 부동산 투자 열기가 너무 과한 탓에 수익률은 점차 하락하고 있다.
2016년 최대 호황을 맞았던 수익형 부동산시장은 2017년에도 인기가 계속될 것으로 보인다. 정부 규제로 주택시장의이 전반적인 조정 양상을 보일 것으로 예상되는 가운데 내수시장 부진과 금리 조정 가능성이 높아졌다. 다만 수익형 부동산의 인기가 몇 년간 이어지면서 공급도 계속 늘어나 일부 지역에서는 공급과잉에 따른 부작용이 가시화하고 있다.
전통적으로 인기를 끌었던 상가에 대한 수요는 꾸준하게 늘고 있다. 그중에서도 수 천 명 배후 수요를 확보한 대단지 및 산업단지와 가까운 단지 내 상가가 관심을 모은다. 1층 분양가가 10억 원이 훌쩍 넘는 일반 상가에 비해 단지 내 상가는 분양가가 상대적으로 저렴하다. 상권 초기 수요를 선점할 수 있기 때문에 투자자들의 관심이 높다.
2016년에 공급된 상가 점포는 9000여개로 전년 대비 20% 가량 증가했다. 하지만 2017년은 대규모 택지개발이 줄어든 탓에 신규 공급되는 상가 물량은 약 30% 감소할 것으로 보인다. 수요 대비 공급이 맞지 않아 경쟁은 더욱 심화될 것으로 예상된다.
계속 오르고 있는 상가 분양가는 부담으로 작용할 것으로 보인다. 2016년 상가 평균 분양가격은 3.3㎡당 2544만원으로 2013년 이후 줄곧 상승세다. 단지 내 상가는 입찰 방식으로 공급되는데 입찰경쟁률이 상당히 높다. 되도록 입찰 예정가격 대비 150% 이내에서 산정하고 투자수익률이 5~7% 정도 나올 만한 금액을 계산해본 후 입찰에 참여해야 한다. 고가에 낙찰 받을수록 실투자금 대비 수익률은 낮아진다.
상가 거래가 활황세를 탈 것으로 점쳐지는 반면 오피스텔 거래는 완만한 하락세를 유지할 것으로 보인다. 2000년대 초반까지 인기 투자처로 꼽혔던 오피스텔은 최근 과잉공급으로 수익률이 크게 떨어졌다. 2016년 오피스텔 투자수익률은 5%를 겨우 유지하고 있다. 임대수익률이 지속적으로 하락하는데 매매가격은 꾸준히 상승하면서 수익률은 더욱 떨어질 전망이다.
공급물량 증가도 오피스텔 전망을 어둡게 하는 요소다. 오피스텔 입주 물량은 최근 4년 연평균 3만9000실로, 직전 4년 평균보다 약 4배가량 급증했다. 이에 따른 부작용으로 오피스텔 임대수익률은 내리막길을 걷고 있다. 중도금 대출 보증건수 제한까지 더해지면서 오피스텔 시장은 한층 위축될 가능성이 높다.
소형아파트·창고 틈새상품 인기 지속될 듯
소형아파트 임대사업이 수익형 부동산의 또 다른 대안상품으로 부상할 것으로 보인다. 전용 50~60m² 소형 아파트와 아파텔은 투자금 대비 임대 수익률이 낮다. 하지만 상가 등 상업시설에 비해 안정적이며 매각차익도 기대할 수 있어 장년층 투자자로부터 인기를 끌 것으로 보인다. 도심·역세권에 위치한 3억~4억 원대 상품은 임대수익과 매각차익을 함께 기대할 수 있다.
1∼2인 가구 전세난 해소를 위해 도입한 도시형 생활주택 등 원룸시장은 인기가 수그러들 전망이다. 2014년 이후 공급이 줄고 있지만 단기간 대량 공급이 이뤄졌으며 주변 기반시설이 없어 투자가치가 크게 하락했다. 또 규제 강화 · 주차장 부족 문제 등 영향으로 세입자 유치 경쟁이 치열해져 임대료 하락과 함께 공실률도 높아지고 있다. 경쟁 상품인 오피스텔이 연간 수만 실씩 공급되면서 도시형 생활주택은 투자상품으로서 가치가 점차 떨어질 전망이다.
중소형 빌딩과 상가주택 같은 꼬마빌딩 거래 시장은 수요자들의 선호도가 점차 떨어져 약보합세를 보일 것으로 전망된다. 2016년 물건 품귀 현상을 빚었던 때와는 달리 금융 규제, 금리 인상 등 대내외 다양한 변수가 시장에 영향을 줄 가능성이 높다. 그간 빌딩 가격이 지나치게 오른 데다 투자금 대비 수익률이 저조해 급매 위주로 시장이 형성될 것으로 보인다.
2017년에는 외국인 렌털하우스나 창고, 물류센터 등 틈새 수익형 상품이 주목 받을 전망이다. 또 온라인 및 모바일 상거래 시장이 급팽창하면서 창고·물류센터 투자에 대한 문의가 많아지고 있다. 임대수익률이 연 7~10%에 이르러 자산가로부터 관심을 모으는 분위기다.
기존 허름한 단독주택이나 상가를 리모델링해 수익형 부동산으로 활용하는 수요도 늘 것으로 보인다. 이에 따라 단독주택과 사무실 리모델링 바람도 거세게 불 전망이다. 그동안 상권 주변에 있는 준주거지 내 단독주택 위주로 리모델링이 진행됐다면 2017년에는 전용 주거지역 주택으로 리모델링 사업이 확산되는 분위기이다.
수익형 부동산 2017년 기상도는 대체로 ‘맑음’이다. 정부 금융규제 영향으로 대출이 축소되고 고분양가 여파로 수익률이 떨어졌지만 단기적으로 급격한 금리인상이 없는 한 수익형 부동산 투자는 여전히 큰 인기를 얻을 전망이다.
수익형 부동산을 고를 때는 분양가 수준이 적정한지 고려하는 것이 중요하다. 또한 안정적인 임대수익을 위해 주변에 공실이 있는지 살피고, 지역별 공급량 대비 임대수요가 풍부한지 파악해야 한다. 아울러 일부 지역은 공급과잉 현상이 나타나고 있는 만큼 공격적인 투자보다는 리스크 관리에 중점을 둘 필요가 있다.
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