[보상/재건축] 토지보상평가의 기준

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토지보상평가의 기준

1. 현황평가 원칙
○ 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다(법 제70조제2항). 이를 현황평가주의라 한다.

○ 국토교통부는 환지예정지로 지정된 토지라도 공공시설 용지 및 체비지 등으로 감보되지 아니하여 환지처분이 되지 아니한 상태로서 다른 공공사업에 편입된 경우에는 종전 토지의 현실적인 이용상황으로 평가되어야 한다고 한다(1998. 1. 24. 토정 58342-109).

○ 그러나 토지의 현실적인 이용상황은 객관적 자료에 의하여 판단할 것이지, 법령의 규정에 의하여 의제되거나 사업시행자 또는 토지소유자의 주관적인 의도 등에 의하여 좌우되어서는 안 되는 것이다(1998. 9. 18. 선고 97누13375). 다만 현실적인 이용상황이 위법행위에 기인한 것이거나, 허가 없이 이루어진 것인 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 그리고 한 필지의 토지가 여러 가지 용도로 사용된다면 그 각각의 용도에 따라 보상액을 산정하여야 할 것이다.

○ 위와 같은 현황평가주의에는 다음과 같은 예외가 있다. 즉, 토지의 물리적인 이용상황을 중심으로 살펴보면 ① 일시적인 이용상황, ② 미불용지, ③ 무허가 건물 등의 부지, ④ 불법으로 형질 변경된 토지, ⑤ 도로 및 구거 부지, ⑥ 건축물 등의 부지가 있고, 법률적인 규제사항을 포함하여 살펴보면 ① 공법상 제한을 받는 토지, ② 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이 변경된 토지 등이 있다.

2. 일반적 이용방법에 의한 객관적 상황의 기준
○ 일반적인 이용방법이라고 함은 토지가 놓여 있는 지역(공간적 상황)에서 당시(시간적 상황)의 당해 토지를 이용하는 사람들의 평균인이 이용할 것으로 기대되는 이용방법을 말한다. 예를 들어 대지는 영구적인 건축물의 부지로 사용되는 것이 일반적인 이용방법일 것이다.

○ 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치라 함은 다른 사람에게는 일반화 시킬 수 없는 애착심 또는 감정가치를 말한다. 예를 들어 집안을 일으킨 묘자리이므로 더 큰 보상을 할 수는 없는 것이다.

○ 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우라 함은 당해 토지의 일반적인 이용방법이 아닌 아주 예외적인 용도에 사용할 것을 전제로 한 것이다. 예를 들어 임야에 주유소를 지으려고 한 경우에 주유소로 보상을 할 수는 없는 것이다.

3. 나지 상정 평가
○ 토지에 건축물 등이 있는 때에는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다(규칙 제22조제2항).

○ 다만, 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 그 건축물등과 토지를 일괄하여 평가하여야 하며, 이 경우 보상평가서에 그 내용을 기재하여야 한다(규칙 제20조제1항단서).<법무법인 강산 김은유 변호사>

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