[힘이 되는 부동산 법률] 건물 분 부가가치세 절감을 위한 사업의 포괄양수도 약정

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부동산 거래과정에서 건물에 대한 부가가치세를 절감하기 위해 “사업의 포괄양수도”라는 방법을 많이 사용하는데, 이 법리에 대한 오해로 인해 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 포괄양수도 합의를 통해 부가세를 납부하지 않아도 될 것으로 기대하고 거래에 임했지만, 결국은 부가세를 납부하게 되면서 법적 분쟁이 발생하는 것이다. 세법상 사업의 포괄양수도 대상인지 여부는, 세무적으로 매우 복잡할 수 있고 세무 전문가들조차도 힘들어하는 분야이어서 정확하게 자문을 받고 거래를 해야함에도 불구하고 부주의하게 거래하는 경우가 적지 않기 때문이다.

다음은, 기대와 달리 건물 분 부가세를 납부하게 된 매도인이, 주위적으로는 매수인에 대해 납부한 부가세 상당 금액을 지급해달라는 청구를, 예비적으로는 중개업자에 대해 부가세 상당의 손해배상청구를 구한 사건의 판결이다.

★ 인천지방법원 2016. 11. 30.선고 2015가단51196 손해배상

1. 기초사실
가. 원고는 2015. 1. 30. 피고 박00의 중개 하에 피고 유한회사 &&주류판매(이하 ‘피고 &&주류판매’라 한다)에게 인천 부평구 00동 79-8 대 1690㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다), 같은 동 79-133 도로 391㎡ 중 391분의 110.5 지분(이하 위 토지 및 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매매대금 26억 9,000만 원에 매도하면서, 매매대금에 관하여 피고 &&주류판매가 기존 임대차보증금반환채무 3,900만 원을 승계하고, 계약금 4억 원은 계약 시 지급받고, 잔금 22억 5,100만 원은 2015. 5. 29.에 지급받기로 하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다).
나. 그 전에 이 사건 매매계약이 체결되기까지 협상 과정에서 원고는 이 사건 부동산 중 토지(대지와 도로) 총 544평을 평당 500만 원으로 계산하여 매매대금으로 27억 2,000만 원을 제시하였는데, 피고 &&주류판매는 도로를 빼고 대지만 매입하는 것으로 하여 대지 면적 511평을 평당 500만 원으로 계산하여 25억 5,500만원을 제시하였다. 이에 원고는 도로를 제외하고 대지와 건물만 매각할 수 없다고 주장하면서 27억 원을 제시하였고, 피고 &&주류판매가 다시 26억 원, 26억 5,000만 원을 제시했으나 원고가 거부하여 매매계약이 체결되지 못하였다. 이후 피고 박00의 중개보조원인 김##이 피고 &&주류판매에 매매대금 26억 9,000만 원을 제시하였고, 원고는 여전히 27억 원을 고수하여 합의가 이루어지지 않다가, 원고 측에서 매매계약을 중개하던 송00이 자신이 받을 중개수수료 중 1,000만 원을 포기하겠으니 26억 9,000만 원에 계약을 체결하자고 하여, 원고가 승낙함으로써 이 사건 매매계약이 체결되었다.
다. 원고와 피고 &&주류판매는 이 사건 매매계약에 특약사항으로 “5. 잔금 시 매도인(원고)은 모든 제세공과금 등을 정산하며 등기서류 일체를 제공하며 매도인(원고)과 매수인(피고 &&주류판매)은 잔금 시 사업(부동산)의 포괄 양도 양수한다.”는 내용을 포함시켰다. 이는 건물을 양도하는 경우 통상 부가가치세가 부과되는데, 사업의 포괄적 양도의 경우에는 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 부과되지 아니하므로(부가가치세법 제10조 제8항 제2호, 동법 시행령 제23조 참조), 원고와 피고 &&주류판매가 회사인 점을 이용하여 부가가치세를 납부하지 않기 위해 피고 박00의 중개보조인인 김##의 제의로 삽입되었다.
라. 이 사건 매매계약이 체결된 후, 피고 박00과 김##은 원고와 피고 &&주류판매의 업종이 서로 달라 사업의 포괄적 양도가 불가능하다는 것을 알게 되었고, 원고가 이 사건 건물에 대하여 부가가치세를 납부하여야 할 처지가 되자, 피고 &&주류판매에 부가가치세를 부담해 줄 것을 요구하였다.
마. 피고 &&주류판매는 2015. 5. 27. 원고에게 매매대금 잔금 22억 5,100만 원을 지급하고 등기 관련 서류를 교부받아, 이 사건 부동산에 관하여 인천지방법원 북인천등기소 2015. 5. 27. 접수 제46520호로 소유권이전등기를 마쳤다.
바. 이 사건 건물에 관한 부가가치세 신고기한이 임박하였음에도 피고 &&주류판매가 부가가치세를 부담하지 아니하자, 원고는 2015. 6. 10. 이 사건 건물에 관하여 부가가치세 21,384,000원으로 한 전자세금계산서를 발행하고, 2015. 7. 9. 부가가치세 19,616,000원을 추가하는 전자세금계산서를 발행하여 부가가치세 총 41,000,000원을 신고한 후, 2015. 7. 27. 관할 세무관청에 납부하였다.
[인정근거] 갑 제1 내지 6, 9, 10호증의 각 기재(가지번호 포함, 이하 같다), 증인 김##의 일부 증언, 변론 전체의 취지

2. 피고 &&주류판매에 대한 청구에 관한 판단
가. 주위적 청구에 관한 판단
1) 원고의 주장
피고 &&주류판매가 원고와 이 사건 매매계약을 체결하면서 이 사건 건물에 관한 부가가치세를 부담하기로 합의하였으므로, 사업의 포괄적 양도로 인한 부가가치세 면제가 불가능해진 이상, 위 피고가 이를 부담하여야 한다.
따라서 원고는 피고 &&주류판매에게 약정금 4,100만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
2) 판 단
살피건대, 이에 부합하는 듯한 증인 김##의 일부 증언은 믿지 아니하고, 갑 제1 내지 10호증의 각 기재만으로 피고 &&주류판매가 원고와 사이에 이 사건 건물에 관한 부가가치세를 부담하기로 하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.
오히려 위 기초사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 매매계약의 협상과정에서 원고와 피고 &&주류판매 사이에 매매대금 1,000만 원의 차이로 계약이 이루어지지 않다가 중개인 측의 중개수수료 포기로 간신히 매매계약이 체결된 점, ② 이 사건 건물의 부가가치세를 정하기 위해서는 사전에 위 건물에 관한 매매가격의 정함이 있어야 하는데, 이 사건 매매계약 당시는 물론 잔금 지급 시에도 이를 정하지 아니하였던 점, ③ 증인 김##의 일부 증언에 의하더라도, 사업의 포괄적 양도로 부가가치세가 면제되지 아니할 경우에 부가가치세 부담을 어떻게 할 것인지에 관하여 구체적인 논의가 없었던 점 등을 고려하면, 원고와 피고 &&주류판매 사이에 피고 &&주류판매가 이 사건 건물에 관한 부가가치세를 부담하기로 하는 합의가 있었다고 보이지 않고, 만약 피고 &&주류판매가 추가로 부가가치세 4,100만 원을 부담해야 함을 알았다면(즉 매매대금이 부가가치세 포함 총 27억 3,100만 원이었다면) 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다.
따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
나. 예비적 청구에 관한 판단
1) 원고의 주장
원고는 관할 세무관청에 이 사건 매매계약에 따른 부가가치세 4,100만 원을 납부하였고, 피고 &&주류판매는 이 사건 매매계약에 의하여 관할 세무관청으로부터 이를 환급받았다. 따라서 피고 &&주류판매는 법률상 원인 없이 4,100만 원의 이익을 얻고 이로 인해 원고에게 동액 상당의 손실을 입게 하였으므로, 원고는 피고 &&주류판매에게 부당이득금 4,100만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
2) 판 단
살피건대, 관할 세무관청의 부가가치세 부과와 환급은 부가가치세법에 따라 이루어지는 행정처분에 해당하는바, 행정처분이 무효이거나 취소가 되지 않는 이상, 법률상 원인 없이 피고 &&주류판매가 이익을 얻고, 이로 인해 원고에게 손해를 가하였다고 볼 수 없다.
따라서 원고의 위 주장도 받아들이지 않는다.

3. 피고 박00에 대한 청구에 관한 판단
가. 손해배상책임의 발생
1) 관련 법리
중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고(공인중개사법 제15조 제2항), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(공인중개사법 제30조 제1항).
공인중개사법에서 정한 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 등 참조).
2) 앞서 든 증거들에 의하면, 피고 박00의 중개보조원인 김##이 이 사건 매매계약을 중개하면서 원고와 피고 &&주류판매에게 사업의 포괄적 양도의 방법에 의하면 이 사건 건물에 관한 부가가치세를 납부하지 않을 수 있다고 제의하여, 원고와 피고 &&주류판매가 이 사건 매매계약을 체결하면서 특약사항만 정하고 이 사건 건물에 관한 매매가격이나 부가가치세 부담에 관한 합의를 하지 아니한 사실, 그러나 원고와 피고 &&주류판매 사이에 사업의 포괄적 양도가 애초에 불가능하였던 사실, 이로 인해 원고가 이 사건 매매계약 당시 예상치 못한 부가가치세 4,100만 원을 부담한 사실이 인정된다.
3) 위 인정사실에 의하면, 김##의 사업의 포괄적 양도 제의는 중개행위의 일부로 인정되고, 김##은 부가가치세법을 제대로 알지 못함에도 사업의 포괄적 양도를 통해 부가가치세를 면할 수 있다고 원고에게 잘못 설명함으로써 이로 인하여 원고로 하여금 이를 고려하지 않고 이 사건 매매계약을 체결하게 하였다고 보인다.
따라서 공인중개사인 피고 박00은 그 중개보조원인 김##의 위와 같은 잘못된 중개행위로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 손해배상책임의 제한
위 증거들에서 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 매매계약상 사업의 포괄적 양도 조항은 원고와 피고 &&주류판매가 부가가치세를 납부하지 않기 위한 불법적인 가장행위로 보이고, 원고도 이를 잘 알고 있었으며, 결국 그 이익은 원고와 피고 &&주류판매를 위한 것인 점, ② 이 사건 매매계약을 체결하기 위해 피고 박00 측에서 중개수수료 1,000만 원을 포기한 점, ③ 원고가 사업의 포괄적 양도로 인한 부가가치세 면제가 불가능함을 알면서도 2015. 5. 27. 피고 &&주류판매와 부가가치세에 관한 명백한 합의 없이 매매계약을 그대로 이행한 점 등을 종합하면, 피고 박00의 위 설명의무위반을 이유로 한 손해배상책임을 40%로 제한한다.
다. 소 결
그렇다면, 피고 박00은 원고에게 손해배상금 1,640만 원(= 4,100만 원 × 40/100)과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 지급명령정본 송달일 다음날인 2015. 8. 14.부터 피고 박00이 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2016. 11. 30.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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