[성공으로 이끄는 투자노하우] 침체기에 경매에서 돈 되는 물건 찾아볼까?

한경닷컴 더 라이피스트

수도권 중소형 주택 경매 ‘활기’
지난 해 법원 경매시장은 입찰 물건은 줄고 응찰자는 늘어 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 완만한 상승세를 보였다. 부동산 시장에서 수요는 넉넉한데 공급이 부족하면 시장가격이 상승하기 마련이다. 하지만 새해 들어 경매시장에서는 이러한 시장의 기본 논리가 통하지 않았다. 주택의 경매물건은 지난 해 대비 5% 줄었지만, 응찰자는 매월 소폭 줄고, 낙찰가율은 3%나 떨어졌다.
이처럼 경매 공급량·응찰자 수와 낙찰가율이 따로 노는 것은 전환기 부동산시장에서 나타나는 반복되는 현상이다. 침체된 부동산시장에 경기 회복에 대한 기대감이 조금씩 퍼지면서 입찰 경쟁률도 소폭 올라가고 있다. 경매 물량이 꾸준히 줄어드는 이유는 금융기관 등 채권자들이 담보권 실행에 대한 경매청구를 자제하는 사회 분위기에다 시장 활성화에 대한 기대감이 높아지면서 자연스럽게 경매 신청 건수도 조금씩 줄고 있다.
최근 경매시장은 감정가 턱밑까지 치솟았던 주거시설 경매 낙찰가율이 주춤하고 있다. 특히 상대적으로 인기가 적은 대형 아파트(120㎡ 초과)를 중심으로 낙찰가율 70%대에 낙찰되는 사례까지 발견되고 있다. 응찰액 수준이 낮아 감정가의 20~30% 저가에서 매각되는 수도권 외곽지역을 중심으로 속속 생겨나면서, 평균 주거시설 낙찰가율 역시 하락했다.
서울·수도권 주택 경매시장은 경매 물량 증가와 낙찰가율 하락으로 구입 부담이 줄고 매매가 대비 전세가격 비율이 올라 상반기 이후의 기상도는 대체로 ‘맑음’이다. 정부의 부동산 거래 규제 강화와 낙찰가율 상승세, 글로벌 주택시장의 회복세 등으로 중소형 주택 경매시장은 실수요자들이 입찰에 가세하면서 입찰 경쟁률과 함께 낙찰가율의 완만한 보합세가 점쳐진다.
부동산 침체가 이어지며 경매 주택이 대형에서 중소형으로까지 확산돼 실수요자들의 입찰이 늘어날 전망이다. 특히 수도권 경매시장에 2~3억 원 이하 중저가 주택 경매물량이 급증하면서 실수요자와 투자자들이 동시에 몰려 과열 경쟁을 기록하는 물건들이 증가할 것이다. 지난 해 전국 법원에 나온 10만 여건의 경매 물건을 금액대별로 조사한 결과 감정가 2억~3억 원 미만 물건의 입찰 경쟁률이 4.1대 1로 가장 높았다.
거래시장에서 푸대접을 받았던 대형 아파트와 고가 경매주택의 경우 저가 낙찰이 늘고 낙찰가율의 하향세가 두드러질 전망이다. 대형 주택의 처분조건부 대출, 대출한도 축소 등의 규제로 인해 대출 연장과 이자 납부를 제대로 못하는 채무자들의 부동산이 경매시장으로 꾸준히 유입될 가능성이 높다. 경매시장에 대거 공급될 것으로 보이지만 투자자들의 반응은 냉랭해 경매 주요 지표인 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률의 트리플 동반 하락이 예상된다.
상가 등 수익형 ‘몸값’ 상승
전반적인 경기 침체로 인한 저금리 가능성이 높아 상가와 오피스텔, 근린시설 등 임대수익형 경매 부동산으로 경매 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다. 부동산 시장이 살아날 모멘텀이 없는 상태에서 지난해와 비슷한 상황으로 수익형 경매물건의 인기 상승 가능성이 짙다. 경매 상가의 경우 상업용 부동산의 연체율(1.44%)이 주택대출 연체율(0.93%)을 추월해 경매로 나오는 상가매물이 늘어 수익형 경매의 대표종목으로 부각될 여지가 높다.
경매시장에 오피스텔·오피스 물건이 늘면서 응찰자들이 몰리는 양상이 재연될 것으로 보인다. 매월 서울·수도권 오피스텔 경매 물건은 200여건씩 꾸준히 경매시장으로 유입돼 투자자들의 관심 종목으로 떠오르고 있다. 물량은 점차 늘고 낙찰률은 증가해 낙찰가율 70%대의 저가 낙찰 사례가 눈에 띄게 늘고 있다. 평균 오피스텔과 오피스 경매물건의 입찰 경쟁률은 4대 1 수준이다.
몇 년간 경매시장 인기종목으로 떠올랐던 오피스텔은 고가낙찰에 주의해야 한다. 도심 오피스텔은 중대형에 비해 낙찰가율이 감정가를 넘어 낙찰돼 고가낙찰 논란에 휩싸인다. 도심 오피스텔의 경우 싸게 살수록 임대수익률이 높은데다 물량 부족 현상으로 인기가 높다보니 감정가보다 높게 낙찰 받는 오류를 범하기도 한다. 오피스텔은 시세 변동이 작아 시세차익을 노리기보다는 철저하게 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 물건을 찾아야 한다.
공장과 주유소, 숙박시설 등 테마 임대종목은 경매에 부쳐지는 매물이 풍부해 새해 들어 한층 인기를 끌 전망이다. 장기적인 경기침체와 내수경기 부진으로 영세 자영업자들이 빚을 감당하지 못하고 부도, 파산하면서 중소형 테마부동산 물건의 경매시장으로 대거 유입되는 매물이 매년 증가세에 있다. 경매에 나오는 주유소 등 테마형 부동산은 2~3회 유찰돼 낙찰가율 70% 이하에 결정돼 저가에 낙찰되는 대표적인 수익형 틈새부동산으로 꼽힌다.
수도권 개발지 토지 경매 ‘주목’
상반기를 지나면서 토지 경매시장은 혼조세를 띠고 있다. 인구 유입이 늘고 교통망이 개선되는 강원·충청권 토지는 개발호재 여파로 외지인의 유입이 늘어 낙찰가율의 상승 가능성이 매우 높다. 하지만 수도권 외곽과 지방 토지, 도심 개발 사업용 토지, 파산 건설사 소유의 중대형 토지 경매는 감정가가 높이 책정된 데다 투자자의 가수요가 급감하며 인기가 시들해져 지역 간 낙찰가의 변동 폭이 커질 것으로 예상된다.
토지가격 하락과 거래위축으로 토지경매 물건이 급증하면서 주목 받는 투자시장으로 한해 내내 각광 받을 전망이다. 입찰 대기 중이던 토지 경매물건이 매월 약7000여건으로 2008년 국제위기 이후 10% 이상 증가하며 최대의 경매 물건수를 기록하고 있다. 전국 토지경매의 평균 낙찰가율은 75% 선이며 2회 유찰 후 낙찰되고 경매 물량이 꾸준해 토지 실수요자들의 선택 폭이 넓다.
세종시와 강원도 등 호재 많은 지역 내 토지 경매시장은 가수요자 증가와 여유자금 투자자들의 증가로 인해 입찰경쟁이 높아질 것으로 보인다. 다만 땅값 상승에 대한 기대감으로 경매 물량이 공급되지 않고 낙찰가율만 치솟는 과열양상이 상반기 내내 이어질 가능성도 높다. 기업·혁신도시 주변 토지 경매물건은 투자처를 찾지 못해 방황하는 자산가들이 투자에 가세하며 숨은 틈새투자처로 인기를 끌 전망이다.
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