[보상/재건축] 한 필지가 둘 이상의 다른 용도지역에 속하는 경우 보상평가 방법

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한 필지가 둘 이상의 다른 용도지역에 속하는 경우 보상평가 방법

한 필지가 2 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지에 대한 평가는 각 용도지역 부분의 위치·형상·이용상황 기타 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 의한 평균가격으로 한다. 다만, 용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 별로 없거나 관계법령의 규정에 의하여 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있어 주된 용도지역의 가격으로 거래되는 관행이 있는 경우에는 주된 용도지역의 가격을 기준으로 할 수 있다. 이때에는 평가서에 그 내용을 기재한다(토지보상평가지침 제26조).

예컨대 총면적이 621㎡인 농지가 농림지역 부분이 200㎡, 관리지역이 421㎡인 경우에 있어, 농지의 경우는 한 필지 중 200㎡만 거래되는 경우가 거의 없고, 농지의 과소 면적은 일반적으로 대지보다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 대지의 과소면적만 규정하고 있다) 크다고 할 것인바, 이 경우는 ‘용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 별로 없거나 관계법령의 규정에 의하여 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있어 주된 용도지역의 가격으로 거래되는 관행이 있는 경우’에 해당된다고 할 수 있다.

그러나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조, 동법 시행령 제94조에 의하면, 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준은 330제곱미터(다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 필지의 경우에는 660제곱미터를 말한다.) 이하인 토지 부분에 대하여는 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 미관지구나 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구나 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다. 이는 건축을 위한 건폐율·용적율 적용 시는 넓은 면적을 기준으로 한다는 규정이지 보상평가에 관한 규정이 아니다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

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