[부동산 포트폴리오] 금리 인상과 수익형 부동산 투자

한경닷컴 더 라이피스트

봄의 시작을 알리는 춘분이 지났건만, 미국발 금리 인상 이슈로 국내 부동산시장에는 여전히 차가운 기운이 감돈다. 금리 인상은 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않은데, 특히 임대를 목적으로 하는 수익형 부동산에는 커다란 위협요인이 아닐 수 없다. 시중금리가 높아지면 높아질수록 수익형 부동산의 투자수익률이 하락하기 때문이다. 따라서 수익형 부동산 투자자라면 원하든 원하지 않든 금리 인상에 대처할 수 있는 나름의 투자법을 강구해야할 것으로 보인다.

지난해 하반기 이후 현재까지 국내외 언론에 등장한 금리관련 경제뉴스를 살펴보면, 미국은 지난해 12월에 이어 올해 안에 최소 2~3차례의 추가적인 금리인상을 예고하고 있다. 미국 연방준비제도(FOMC)의 금리 인상 의지가 워낙 강한 만큼 한국은행으로서도 외국자본의 유출을 막기 위해서라도 기준금리 인상을 고민하는 분위기다. 그런데 문제는 헤어날 줄 모르는 경기침체와 심각한 가계부채 여파로 기준금리 인상을 단행하기가 쉽지 않다는데 있다. 이를 반영하듯 지난해 12월, 미국이 금리 인상을 전격 단행했음에도 불구하고 연초 한국은행은 기준금리를 동결시켜버렸다. 하지만 이미 시중은행들의 부동산 담보대출금리는 지난해 대비 적지 않게 올라와있는데, 이는 미국의 금리 인상 및 국내외 채권이율을 선방영한 결과로 보인다. 여하튼 향후 미국의 추가적인 금리 인상이 예상되는바, 수익형 부동산 투자를 고려하는 사람이라면 골치가 아플 수밖에 없다.

수익형 부동산 투자는 매각차익을 목적으로 하기보다는 매월 정기적으로 시중금리 이상의 임대수익을 얻을 목적으로 투자에 나서는 경우가 많은 만큼 금리인상에 민감할 수밖에 없는 기본적 속성을 가지고 있다. 금리와 시세 추이는 물론, 이들 상호간의 상관관계를 꼼꼼히 분석해야하는 이유가 바로 여기에 있다.

우선 미국의 금리 인상 속도에 주목할 필요가 있다. 미국의 금리 인상이 기정사실화된 만큼 방향은 이미 정해져있다. 다만 인상 속도가 변수로 남아있을 뿐이다. 미국의 금리 인상 속도가 빨라지면 빨라질수록 한국은행의 기준금리 인상 여부와 별개로 국내 시중은행의 담보대출이율 역시 동반 상승할 가능성이 크다. 특히 스프레드효과(금리차이효과)를 노리고 수익형 부동산에 투자할 생각이거나 대출을 통한 레버리지효과(지렛대효과)를 기대하고 수익형 부동산 투자를 고려하고 있는 투자자에게 금리 인상은 상상조차하기 싫은 위협요인일 뿐이다. 지금 당장 수익형 부동산을 매입하려는 투자자라면 불확실한 스프레드효과를 노리기보다는 미래가치적 관점에서 접근하고, 과도한 대출을 통한 레버리지효과보다는 자기자본비중을 높여 매입하는 편이 좋다.

일반적으로 재테크 투자의 3대요소라고 하면 수익성, 안전성, 환금성을 말한다. 수익형 부동산 투자 역시 재테크를 목적으로 하는 만큼 이들 3대요소에서 결코 자유로울 수 없다. 금리 인상은 수익성에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 안전성과 환금성을 위협하기도 한다. 금리 인상과 같은 강력한 위협요인이 도사릴수록 언제든 손쉽게 현금화할 수 있는 환금성에 투자하는 게 좋다. 남들이 갖고 싶어 하는 알짜배기 수익형 부동산, 즉 상권이 뛰어난 상가(또는 상가빌딩), 대규모 기업체나 산업단지를 배후지로 품고 있는 오피스텔, 직주근접에 적합한 도심지 초역세권 소형아파트 등을 투자의 기회로 삼는 것도 좋을 듯하다.


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