[성공으로 이끄는 투자노하우] 투자가치 높은 ‘임야’로 땅 재테크 나설까?

한경닷컴 더 라이피스트

전반적으로 부동산 시장이 주춤한 가운데 일부 종목과 지역에만 수요가 몰려 쏠림현상을 만들어내고 있다. 그러나 여전히 부동산 투자에 관심을 기울이는 소액투자자들이 늘면서 부동산 틈새 투자처 찾기에 고민하고 있다. 마땅한 투자대상을 찾지 못한 채 소액의 자금으로 장기적으로 묻어두고 싶다면 ‘임야’에 관심을 가져볼 만하다.
80년대 후반 부동산 경기가 호황기 일 때 투기가 절정에 달해 많은 산지가 외지인의 소유로 넘어갔다. 투기가 극성을 부리자 90년 7월 정부에서는 실수요자 취득이라는 원칙 아래 임야매매증명 제도를 시행, 거래에 발목이 묶이기 시작했고 토지거래 신고 및 허가구역의 확대로 외지인의 임야매입은 사실상 불가능하게 됐다.
그 후 투기열풍이 가라앉고 거래가 한산해지자 임야매매증명제도가 96년 폐지되고 98년 토지거래 허가구역이 거의 해제되면서 다시 거래가 자유로워졌지만 아직까지 거래가 크게 활발한 편은 아니다. 따라서 수도권 토지로의 투자심리가 전체적으로 확산되기 전에 개발가능성이 있는 저평가 임야를 미리 잡아둔다면 다시 투자대상으로 인기를 끌 가능성이 높다.
용도변경으로 시세차익 가능
산은 단기적인 시세차익을 거두기는 어렵지만 중․장기적으로 활용성을 따져 매입한다면 강한 매력을 갖고 있다. 특히 수도권이나 대도시 접경지역을 벗어나 도로 주변이나 레저단지, 택지개발지 내 우량매물을 구입하면 수익성이 짭짤하다.
게다가 정부에서도 그동안 수많은 농지의 전용으로 많은 농지가 훼손되어 가고 있는 점을 감안해 경사 15도 이하의 산지개발에 대해 적극적인 정책마련을 하고 있어 임야투자는 향후 전망이 밝다고 볼 수 있다.
서울 이촌동에 사는 장○○(52)씨는 임야를 샀다가 짭짤한 수익을 올렸다. 장 씨는 여유자금 1억 원으로 이천시 율면 임야 3,305㎡를 전원주택지로 형질을 바꾼 뒤 50% 이상의 시세차익을 올렸다. 장 씨는 3.3㎡ 당 45만원에 땅을 샀지만 현재 시세는 70만 원을 웃돈다.
이 땅을 매입하기 전 장 씨는 컨설팅업체의 자문을 받아 지방자치단체로부터 임야 형질변경 신청을 냈다. 용도를 바꾸는데 든 비용은 모두 8,400만원이 들었다. 땅값 상승분이 2억 원 정도라는 점을 감안하면 장 씨가 거둔 수익은 1억 원이 넘는 셈이다.
실제로 임야를 공장용지 등으로 바꾸면 토지 활용 범위가 넓어져 가격이 뛰는 게 일반적이다. 전원주택지로 조성 허가가 난 임야는 자연상태의 임야보다 가격이 20% 이상 높다. 특히 임야나 농지는 수익률을 겨냥, 장기적으로 투자하기에 적합한 투자상품이다. 사실 매년 9~10월 추석시즌에 거래가 활발한 부동산은 임야나 농지다. 가족과 친지들이 모여 값싼 땅에 대한 정보를 주고받고 가족묘지나 선산에 관심이 높은 시기이기 때문이다.
임야는 특히 가족묘지, 농장, 전원주택 등으로 다양하게 토지의 용도를 바꾸기 쉽고 가격도 높지 않아 소액으로 투자가 가능한 매력 있는 부동산이다. 용도가 다양하고 단위별로 금액이 높지 않기 때문에 대단위로 구입이 가능해 투기를 노린 부동산 󰡐꾼󰡑들이 선호하는 부동산 틈새상품 중 하나다. 일반 투자자들도 열심히 현장을 답사해 우량 물건을 고른다면 여전히 수익성을 높일 수 있는 임야는 얼마든지 있다.
투자성 높은 임야 고르는 요령
5000만원에서 1억 원 대의 자금을 장기적으로 묻어 두려는 투자자는 지방 중․소도시 주변이나 신설 지방도로 주변의 개발 가능한 우량매물을 구입하면 환금성과 수익성이 보장돼 중․장기적 재테크 대상으로 안성맞춤이다. 일반 농지에 비해 형질변경이 쉽고 가공하지 않은 상태이기 때문에 가족묘지뿐 아니라 입지여건에 따라 주택, 공장부지, 전원주택지, 수련원, 수목원 등 다양한 개발사업을 구상할 수 있다.
투자성 높은 임야를 고르려면 도시나 큰 도로에 인접해 있는 것을 골라야 한다. 특히 확장계획이 있는 도로변 임야가 발전성이 높은데 지자체의 지역개발에 따라 황금알로 변할 가능성이 크기 때문이다. 진입로가 없는 땅은 활용이 불가능하므로 반드시 진입로가 있거나 진입로를 개설할 수 있어야 한다.
경사도 35도를 넘거나 밀집된 자생 소나무가 있는 산지는 개발이 불가능하거나 제한적 개발만 가능하다는 점이 단점이다. 이 같은 단점으로 인한 위험을 피하기 위해서는 매입 전 집중적인 물건분석이 필요하다. 구입 시기 또한 중요하다. 낙엽이 모두 떨어진 가을부터 수목이 우거지기 전까지는 산 속이 잘 보이므로 지금부터가 구입적기 인 셈이다.
지방 토지의 본격적인 가격상승기 이전에 급매물로 나온 임야를 적극적으로 노려볼 만하다. 하지만 투자할 때는 취득절차가 복잡하므로 자세히 알아본 다음 실행에 옮기는 것이 좋다. 전용절차는 땅 구입→ 제세공과금 납부→ 소유권 등기→ 형질변경(전용) 허가신청 순으로 진행된다. 토지 지목을 바꾸는 것은 신청하는 곳의 토지 관할 군․구청이며, 특별한 문제가 없는 한 1~2개월에 허가가 난다.
서울과 수도권 일대 임야 중에는 개발제한구역이나 군사시설 보호구역으로 묶인 곳이 많다. 등기부상에는 개인 명의로 되어 있어도 실소유자가 문중이면 소유권 이전등기가 어려울 수 있다. 따라서 다른 부동산 매입과 마찬가지로 임야를 매입할 때도 반드시 현장을 답사해야 한다.
산세가 가파르거나 임도(林道)가 없는 산은 산림이 우거지지 않은 계절인 겨울․봄에 봐야 한다. 무연고가 있거나 돌이 많은 산은 일반적으로 투자가치가 없다. 상수원보호구역으로 지정된 땅은 형질 변경의 제약이 많아 투자 시 주의해야 하며, 토지이용계획확인원을 떼 봐 수질보전지역인지를 점검해야 한다.
땅은 면적이 크면 클수록 경계가 잘 보이지 않는다. 물건지 건너편 좀 멀리 떨어진 곳의 높은 곳에서 임야도를 들고 이웃 임야와 대조하면서 전문업자와 같이 경계를 확인하는 것이 좋다. 산의 용도에 따라 토질도 살펴봐야 하는데, 경사도가 완만한 산은 한 삽만 파도 암석인 경우가 있다. 이런 산은 비가 내려도 물이 금방 빠지기 때문에 메말라서 초지나 농장지로 개간하기 적당하지 않다.
임야라도 보전임지는 형질을 변경하기가 까다롭다. 이 밖에 나무 조밀도 50% 이상, 경사도 20도 이상, 천연기념물로 지정되거나 희귀한 나무가 있을 때는 형질변경 허가를 받기 어렵다. 국토이용계획확인원 및 도시계획법, 기타 관련법의 규제사항이 있는 지 여부와 군 통제지역이나 군사시설 보호구역인지 여부, 소유권 이외의 권리인 광업권, 입목권 등이 설정되어 있는지 여부, 고압선 등도 점검해야 한다.
지목이 임야라 하더라도 이용현황이 농지에 해당되면 농지취득자격증명이 필요하므로 사전에 확인해 두는 게 좋다. 개발이 제한되는 보전임지 보다는 준보전임지가 유리하며, 진입로가 있어 차량 접근이 가능한 곳이면 유리한 조건으로 다시 되팔 수도 있다.
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