[성공으로 이끄는 투자노하우] ‘자투리’땅의 변신, 개성 있는 나만의 집짓기

한경닷컴 더 라이피스트

개성이 담긴 독특한 공간으로 탄생
도심 속 공터에 다양한 유형의 새집이 만들어지고 있다. 도로를 내거나 건축을 하다 남은 ‘자투리땅’에 새로운 변화가 일고 있는 것. 자투리 토지는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평)사이의 땅을 말한다.
3~4년 전 유행했던 ‘땅콩주택’(한 개의 필지에 두 개의 집을 짓는 형태)도 자투리땅의 활용사례라고 볼 수 있다. 이런 주택들은 대부분 각 층마다 콘셉트를 달리해 색다른 공간을 연출하고, 생활의 여유를 느낄 수 있는 앞마당도 가질 수 있다.
이외에도 크기는 작지만 있을 건 다 있는 협소주택이나 작은 한옥과 양옥을 결합한 건물 등 아파트의 대안이자 작은 공간의 대변신이 일어나고 있다. 이들 건축물은 건축주의 취향과 라이프스타일에 맞게 설계돼 각기 개성 있는 건물이 탄생하고 있다. 다양한 건물들은 각자가 살고 싶은 집에 대한 꿈을 그릴 수 있는 토대가 된다.
자투리땅의 틈새상품으로 기막힌 변신
도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치한 곳이 자투리땅이기도 하지만 저렴하게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품이 될 수 있다. 게다가 다양한 유형의 집이 소규모 공간에 가치를 불어넣어 내집 짓기에 대한 수요를 불러일으키고 있다.
종로 원서동 주택가 작은 공간에도 마법 같은 집이 생겼다. 한옥과 양옥이 하나로 합쳐진 듯 한 묘한 분위기를 주는 집이다. 1층에는 기존 한옥을 허물고 그 자재를 활용해 다시 소형 한옥을 지었고, 그 옆에 양옥도 함께 지어 2채의 건물을 연결했다. 작은 땅에 지은만큼 규모도 1층 47㎡(14평), 2층 41㎡(약12평), 3층 49.7㎡(약15평) 정도로 소규모 건물이다.
층마다 컨셉을 달리해 개성 있는 공간을 연출했다. 1층은 깔끔한 컨셉으로 포인트를 줬고, 2층에는 빈티지 스타일로 꾸미거나 수납장을 다용도로 설치하여 작은 공간을 넓게 활용하는 모습이다. 창덕궁의 정원을 감상할 수 있도록 큰 창을 낸 3층에는 다락방까지 갖췄다. 다락에 있는 탁 트인 욕실은 목욕하면서 창밖을 바로 볼 수 있게 만들었다.
도심 속 협소주택도 인기가 좋다. 공사기간은 3~4개월로 짧지만 개성 있는 ‘나만의 집짓기’가 가능하다. 대표적으로 서울 용산구 후암동 협소주택과 경기도 과천의 협소주택을 꼽을 수 있다. 두 주택의 공사비는 1~2억 선으로 땅값을 포함해도 수도권 아파트 구입가 보다 저렴하다.
후암동 협소주택은 대지면적 62.10㎡(18.79평)에 건축면적은 35.10㎡(10.62평)로 그야말로 소규모 건물이다. 연면적(층별 바닥면적의 합계)은 119.06㎡(36.02평)에 불과하다. 땅의 모양이 일정하지 않은 이곳에 '기적 같은 주택'이 탄생했다. 4개 층으로 설계된 이 집은 층마다 깔끔한 인테리어와 건축주의 개성이 잘 담긴 공간으로 만들어졌다. 특히 화이트 외관에 창문 사이즈를 다르게 포인트를 줘 모던하고 시크한 스타일을 보여주고 있다.
과천 협소주택의 경우도 자투리땅을 최대한 활용해 버리는 공간 하나없이 효율적으로 설계됐다. 지상 3층 규모로 대지면적은 50.00㎡(15.13평)이고 건축면적은 25.31㎡(7.66평)에 연면적은 46.40㎡(14.04평, 발코니면적 포함 57㎡)이다. 땅 값을 제외한 전체 공사비는 1억원(출장 경비 다 포함)정도고 완공기간은 3~4개월 정도 소요됐다.
최근에는 건축공법이 발달해 경사지거나 계단형인 자투리땅도 건물을 짓는데 무리가 없다. 게다가 33㎡(10평) 안팎의 땅도 사업성을 검토한 다음 지역의 이용도를 극대화시키면 경제성이 충분하다. 다만, 환금성이 떨어질 수 있다는 게 단점으로 꼽힌다. 건축주의 취향대로 지은만큼 이를 팔 때 시간이 소요될 수 있거나 시세를 낮춰 팔아야 할지도 모른다.
‘최소 도로변 3~4m에 위치해야…’
그렇다면 자투리땅은 어디서 찾을 수 있을까. 기본적으로 부동산 중개업자나 토지전문 업체, 경매를 통해 낙찰 받는 방법이 있다. 또 건축 전문가들은 “본인이 잘 아는 지역이나 그 동안 투자를 점찍어 둔 곳을 찾다 보면 쉽게 소규모 자투리땅을 찾을 수 있다”고 말한다.
평소 꾸준히 관심을 가지고 발품을 팔아야 원하는 입지에 자투리땅을 발견할 수 있다는 얘기다. 더욱이 입지가 양호한 곳은 소형 사무실이나 근린시설(상가주택)로 활용이 가능하니 임대수익을 올릴 수도 있다.
경매를 통해 싸게 낙찰 받을 수도 있다. 분기별 전국 토지 진행건수는 평균 1600건 이상에 달한다. 이중에서 100㎡이하의 땅이면서 건축이 가능한 ‘대지’인 경우 분기별 450건인데, 자투리땅 수요가 꾸준히 이어져 왔다. 소규모 자투리땅이다 보니 경매시장에 나오면 인기리에 낙찰되는 게 일반적이다.
낙찰가율은 75%, 입찰경쟁률은 2대 1 수준이다, 특히 수도권 인기 신도시 주변 소규모 필지의 자투리땅은 감정가를 넘어서 낙찰되고 입찰경쟁률도 5대 1까지 치솟아 인기가 높은 편이다.
다만 도로변 3~4m에 위치하는 것이 좋고, 땅을 고른 후에는 반드시 건축 전문가에게 설계자문을 받고 용도를 체크해야하며, 경매의 경우 토지 위에 약식 건물이라도 있을 경우 법정지상권이 성립되기 때문에 건물이 없는 자투리땅을 고르는 것이 바람직하다.
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