[힘이 되는 부동산 법률] 부동산 경매사, 塞翁之馬

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인생사 새옹지마라고 한다. 새옹지마는 “변방에 사는 노인의 말”이라는 뜻의 사자성어인데, 예상치 않은 변수가 많은 부동산 경매에서도 이런 새옹지마의 희비가 엇갈리기를 반복하곤 한다.
집합건물의 대지로 사용 중인 토지 일부 지분을 경매로 취득한 후, 구분건물(전유부분) 소유자들을 상대로 지료 내지 부당이득반환청구 소송을 하여 1심에서 승소, 2심에서 패소, 3심에서 승소취지의 파기환송 판결을 받은 후, 파기환송 후 재판에서 전혀 예기치 않은 새로운 쟁점이 부각되면서 낙찰 자체가 무효되어 토지 소유권을 최종적으로 취득하지 못한 것으로 판단 받은 의뢰인의 사연을 여러 차례 소개한 바 있다. 지금까지 이 사건의 소개는 법리적인 면에서 제기된 중요한 쟁점들을 다루어 왔는데, 곡절이 많은 에피소드 면에서도 기억에 많이 남는다.
먼저, 낙찰자인 의뢰인의 입장에서 보자.
서울 핵심상권에 있는 토지이지만 건물이 존재하는 부지만의 경매, 그것도 대지 전부가 아니라 일부 지분만이고 금액도 적지 않았기 때문에, 의뢰인은 시가 60억 원에 달하는 토지를 불과 9억 원에도 미치지 못하는 저가에 낙찰받았다. 구분소유자를 상대로 하는 지료청구 재판의 조정과정에서 구분소유자들에게 매각가격으로 거론된 가격도 50억 원 정도였다. 조정을 통한 매각이나 지료판결 어느 것이든 간에 의뢰인으로서는 막대한 수익을 올릴 수 있는 좋은 기회를 잡은 것이 거의 확실시 되었다.
하지만, 두 번의 대법원 판단을 거치면서 결국 경매의 근거가 된 근저당권 설정 자체의 무효로 인해 낙찰에 기한 의뢰인의 소유권 취득도 물거품으로 돌아갔다. 그 후 의뢰인은 대박의 꿈을 완전히 접고 마지막 정리를 위해 납부한 매각대금을 배당받은 사람을 상대로 부당이득반환청구소송을 진행하게 된다. 배당은 은행과 모 개인에게 거의 절반씩 이루어졌다. 1심 재판 결과 의뢰인은 이들 모두에게 승소하게 되는데, 자력이 충분한 은행에 대한 집행은 별다른 문제가 없는 반면, 개인에 대한 집행은 자력 여부가 불투명한 상태이다 보니 집행 결과에 따라 의뢰인의 명운도 크게 달라질 수 있을 것이다.
배당받은 개인의 희비 역시 복잡한 상황에 놓이게 되었다.
소위 NPL[non-performing loan]이라고 부르는 부실채권, 그 중에서도 근저당권부 부실채권을 투자의 일환으로 양수한 이 사람은, 당초 채권자인 은행으로부터 채권을 매입한 유동화회사로부터 재매입하였는데, 채권을 취득한 금액과 배당받은 금액과의 차액을 남기기 위해 경매물건인 이 건 토지 지분에 대한 시세 조사 등에 매진했다. 그 노력 덕분에, 유동화회사로부터의 채권매수 금액은 125,000,000원에 불과하지만 배당받은 금액이 무려 4억 원이어서 큰 차액을 남기게 되었다. 완전한 대박투자인 셈이다.

하지만, 그로부터 약 10년이 지난 시점에서 느닷없이 경매 무효로 낙찰자의 소유권 취득 자체가 불가능해지면서 졸지에 이 개인도 배당받은 돈 전부를 낙찰자에게 반환해야 하는 처지가 된다. 그 때문에 성공하는 듯 싶었던 그의 투자는 실패로 돌아간다. 게다가, 이 사람이 부실채권을 매입한 곳은 사실상 페이퍼컴퍼니가 되어버린 유동화회사이다 보니, 유동화회사에 지급한 125,000,000원에 대한 반환마저도 불투명해져 버렸다. 자칫, 투자한 금액 전액마저도 손해 볼 처지에 놓인 것이다.
마지막으로, 의뢰인과 지료 재판을 했던 토지 지상 집합건물 구분소유자들의 희비도 엇갈리고 있다.
지료청구는 구분소유자 수십 명을 상대로 제기되었는데, 경매 무효라는 사실을 까맣게 모르던 파기환송 전 1심 재판 단계에서는 피고 전부들에 대한 지료청구가 인정되었다. 이에 대해 다수의 피고들은 항소하였지만, 소수의 일부 피고들은 항소하지 않아 그들에 대해서는 지료청구가 확정되고 말았다. 그 후 두번에 걸친 대법원 재판 끝에 경매 무효라는 최종판단을 받기 이전에는, 패소 확정된 구분소유자들은 상대적으로 상소한 구분소유자들에 비해 분쟁에 따른 비용부담이나 갈등이 적었지만, 여러 번의 재판 끝에 상소한 구분소유자들의 최종 승소로 결론나면서 이들 간에도 희비가 엇갈리게 되었다.
결국, 이들 패소 확정된 구분소유자들은 의뢰인을 상대로 청구이의 재판을 하고 있지만, 결과는 부정적이다. 동일한 사안임에도 불구하고 일부 구분소유자는 지료청구 소송에서 승소한 반면, 다른 구분소유자는 패소하게 되면서 모순되고 부당한 결과처럼 보이지만, 민사소송법상 변론주의하에서는 그다지 이상할 것이 없기 때문이다.

★ 대법원 1991.2.26. 선고 90다6576 판결 【손해배상(기)】
확정판결은 재심의 소 등으로 취소되지 아니하는 한 그 소송당사자를 기속하는 것이므로, 비록 그 뒤 관련소송에서 그 확정판결에 반하는 내용의 판결이 선고되어 확정되었다 하더라도 그러한 사정만으로 위 확정판결에 기한 강제집행으로 교부받은 금원이 바로 법률상 원인없이 지급된 것이라고 단정할 수 없다.
★ 대법원 1995.6.29. 선고 94다41430 판결 【부당이득금반환】
대여금 중 일부를 변제받고도 이를 속이고 대여금 전액에 대하여 소송을 제기하여 승소 확정판결을 받은 후 강제집행에 의하여 위 금원을 수령한 채권자에 대하여, 채무자가 그 일부 변제금 상당액은 법률상 원인 없는 이득으로서 반환되어야 한다고 주장하면서 부당이득반환 청구를 하는 경우, 그 변제주장은 대여금반환청구 소송의 확정판결 전의 사유로서 그 판결이 재심의 소 등으로 취소되지 아니하는 한 그 판결의 기판력에 저촉되어 이를 주장할 수 없으므로, 그 확정판결의 강제집행으로 교부받은 금원을 법률상 원인 없는 이득이라고 할 수 없다고 한 원심판결을 수긍한 사례.

★ 대법원 2001. 11. 13. 선고 99다32899 판결
판결이 확정되면 기판력에 의하여 대상이 된 청구권의 존재가 확정되고 그 내용에 따라 집행력이 발생하는 것이므로, 그에 따른 집행이 불법행위를 구성하기 위하여는 소송당사자가 상대방의 권리를 해할 의사로 상대방의 소송 관여를 방해하거나 허위의 주장으로 법원을 기망하는 등 부정한 방법으로 실체의 권리관계와 다른 내용의 확정판결을 취득하여 집행을 하는 것과 같은 특별한 사정이 있어야 하고, 그와 같은 사정이 없이 확정판결의 내용이 단순히 실체적 권리관계에 배치되어 부당하고 또한 확정판결에 기한 집행 채권자가 이를 알고 있었다는 것만으로는 그 집행행위가 불법행위를 구성한다고 할 수 없는바, 편취된 판결에 기한 강제집행이 불법행위로 되는 경우가 있다고 하더라도 당사자의 법적 안정성을 위해 확정판결에 기판력을 인정한 취지나 확정판결의 효력을 배제하기 위하여는 그 확정판결에 재심사유가 존재하는 경우에 재심의 소에 의하여 그 취소를 구하는 것이 원칙적인 방법인 점에 비추어 볼 때 불법행위의 성립을 쉽게 인정하여서는 아니되고, 확정판결에 기한 강제집행이 불법행위로 되는 것은 당사자의 절차적 기본권이 근본적으로 침해된 상태에서 판결이 선고되었거나 확정판결에 재심사유가 존재하는 등 확정판결의 효력을 존중하는 것이 정의에 반함이 명백하여 이를 묵과할 수 없는 경우로 한정하여야 한다.


경매사 새옹지마 !
운수소관이라는 의미가 아니라, 경매라는 분야가 그만큼 위험하고 변수가 많을 수 있다는 점에서 최대한 조심스럽고 신중하게 접근하자는 뜻으로 이 말의 의미를 다시금 강조하고 싶다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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