[성공으로 이끄는 투자노하우] 30% 수익 남기는 고급 빌라 경매 투자

한경닷컴 더 라이피스트

낙찰가 70~80%대 매물 늘어 수익 높아져

법원 경매시장에서 통상 1~2회 이상 유찰이 관행일 정도로 가격이 떨어지는 고급 연립․다세대주택은 비인기 투자종목이다. 통상 132~165㎡대 대형 빌라는 거의 대부분 유찰 과정을 거친 후 감정가격의 70~80% 안팎에서 낙찰 받을 수 있다.

대체로 대형 고급빌라는 감정가가 낮게 평가된 매물이 일반적이다. 수년전부터 고급주택의 오른 가격을 감정가에 반영하지 않은 채 6개월~1년 전 감정가에서 유찰 과정을 거쳐 낙찰 과정을 거치기 때문에 부동산 시장에 나온 가격보다 최소 30% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 가능하다.

서초구 반포동 방배동, 강남구 역삼동 논현동, 용산구 한남동, 종로구 평창 구기동 일대에 주거환경이 쾌적한 고급 빌라들도 경매시장에 자주 나오는 편이다. 소형 연립과 다세대는 1억 원 내외의 전세자금으로 20평형대를 구입할 수 있어 투자자들의 발길이 잦지만 대형 고급빌라는 투자자들이 많지 않아 여러 번 유찰 후 시세의 30% 저렴하게 낙찰되곤 한다.

일부 중소 벤처기업은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 5억 원 이상 중대형 연립은 시세의 80% 선에서 살 수 있고 감정가격이 10억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 많게는 70%대 수준에서 낙찰 받을 수 있다.

지난 2월 말 성남지원 경매5계에서 낙찰된 성남시 분당구 분당동 신안시네하우스 197㎡는 낙찰가율 72%로 저가에 낙찰됐다. 지난 98년에 지어진 고급 연립주택으로써 감정가 8억8200만원에서 1회 유찰해 6억1740만원으로 떨어졌다가 이번에 단독입찰로 6억3510만원에 낙찰됐다.

서울 강남권 대형 연립주택의 낙찰가율도 꾸준히 하락하고 있다. 강남구 청담동 127-2 연세리버빌 214㎡는 2회 유찰 후 감정가의 69%에 최종 낙찰됐다. 감정가 16억 원에서 두 번 유찰한 후 최저가 10억2400만원까지 떨어졌다가 입찰 당일 11억1300만원에 낙찰됐다. 강남권에서 최근 60%대에 낙찰된 사례는 아주 드문 일이다.

고급 빌라 경매를 노릴 때는 최소한 10m이상 도로에 접한 고급 주거 밀집지역 또는 대형주택 임대수요가 많은 역세권이나 도심 고급주택 인기지역에 투자하는 것이 바람직하다. 지은 지 오래된 연립주택은 개보수비용이 많이 들고 건물상태가 불량하므로 되도록 지은 지 10년 미만인 물건을 고르는 게 좋다.

감정가 들쭉날쭉해 정확한 시세 파악 필요

고급 빌라 경매물건은 현장을 방문해 입지분석과 함께 환금성 여부를 검토해 봐야 한다. 수요가 많지 않은 비인기 틈새 종목인 만큼 대체로 팔 때 애를 먹기도 한다. 또 아파트와 달리 매매사례가 흔치 않아 시세 파악이 어려운 게 단점으로 꼽힌다.

면적이나 지역의 입지여건과 맞지 않게 크거나 작으면 주거나 업무환경이 떨어질 수 있으므로 사전 분석이 필요하다. 반드시 입찰전 지역여건을 충분히 검토해 투자성 여부를 종합적으로 판단한 후 입찰에 응해야 한다.

여러 차례 유찰돼 가격이 싼 경매물건은 간혹 물건에 중요한 권리 상 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 조언을 받아야 한다. 또 대형 빌라는 법원의 감정평가액은 감정시점에 따라 들쭉날쭉하므로 주의해야 한다. 간혹 시세보다 과대평가한 빌라는 수회 유찰한 후 낙찰 받았어도 시세차익이 없는 경우도 있다. 보수적인 관점에서 시세를 파악한 후 입찰을 결정하는 게 낫다.

가격을 조사할 때는 최근 인근 및 유사지역 내 동일 규모의 부동산 매매사례를 참조 한 후 시세보다 최소한 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰 받아야 수익성이 높다. 특히 경매 물건 낙찰시 일반 매매와 달리 예상치 못한 비용이 추가로 들어갈 수 있으므로 충분히 감안해야 한다. 현장 확인은 모든 부동산 거래와 마찬가지로 필수적이다.
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