[경매로 세상얻기] 낙찰 후에도 경매함정에 대비하라

한경닷컴 더 라이피스트

단독이든 경쟁을 통해서든 경매물건에 입찰해 최고가매수인이 된다는 것만큼 기분 좋은 일은 없지만 낙찰부동산에 대한 실질적인 지배권을 확보하지 않고서는 한시도 마음을 놓을 수 없는 것 또한 경매다.


특히 경쟁입찰을 예상하고 입찰하였으나 결과적으로 단독으로 낙찰받거나 치열한 경쟁을 통해 낙찰받았지만 2등 입찰자의 입찰가와 현격한 차이가 발생한 경우, 또는 입찰 전에 시간 부족 등을 이유로 현장조사나 권리분석을 제대로 하지 못하고 입찰에 임한 경우에는 더욱 그렇다. 잘못 입찰한 것 같기도 하고 뭔가 함정이 숨어있는 것 같기도 하는 등 뒷맛이 영 개운치가 않다.

이럴 때에는 그 개운치 않은 뒷맛을 해결하기 위해 낙찰 후에도 그냥 가만히 있을 수는 없다. 임대차 및 권리분석을 통해 미흡한 사항을 다시 점검하고 이제는 다소 시간을 들여 더 꼼꼼하게 현장조사를 통해 시세조사, 물건의 하자 여부, 점유현황, 기타 소유권 이전에 제한이 되는 사항들을 체크함으로써 혹여나 있을 경매함정에 대비하여야 한다.


특히 입찰 후에나 볼 수 있는 집행기록 열람은 필수다. 입찰 전에 열람할 수 있는 사건목록 외에 집행기록에는 채무자의 주민등록사항을 비롯하여 이해관계인의 권리신고 및 배당요구 내역, 임대차계약서, 유치권신고 내역, 각종 문서발송 및 송달 내역 등이 편철돼 있어 경우에 따라서는 경매함정에서 벗어날 수 있는 중요한 자료로 활용되기도 한다.


어찌됐든 경매함정에 빠졌음을 낙찰 후에서야 뒤늦게 알았다면 그리고 그 함정이 매각대금을 납부할 수 없을 정도로 중차대한 함정이라면 수수방관하고 대금납부기한만을 무작정 기다릴 것이 아니라 경매함정에서 벗어나려는 최대한의 노력을 경주해야 하지 않을까! 그나마 다행히도 경매절차에서는 일반매매 수준 정도는 아니지만 하자담보책임을 물을 수 있는 제도적 장치가 마련돼 있다.

경매함정에 빠졌을 때 구제방법으로 민사집행법은 우선적으로 매각불허가신청과 즉시항고를 규정하고 있다. 매각불허가신청이라 함은 경매절차에서의 이해관계인이 매각을 허가해서는 안 된다는 소송법상의 진술을 말한다. 이를 매각허가에 대한 이의라고도 하며, 서면으로 신청할 수도 있다.


그러나 매각허가에 대한 이의를 어느 경우에나 아무 때나 할 수 있는 것은 아니다. 민사집행법(제120조 제2항)에 의하면 매각에 대한 이의신청은 매각허가가 있을 때까지 해야 한다고 규정하고 있다. 매각허가가 있을 때까지라 함은 매각 후 7일내, 즉 매각결정기일까지이다.


7일 내라 하더라도 매각결정기일에 임박해서 하는 것보다는 가급적 매각 후 1~2일 내 즉시 하는 것이 좋다. 법원 민사신청과에 매각불허가신청서를 접수하면 사법보좌관에게 서류가 올라가는 데에도 1~2일이 소요되고 또 사법보좌관이 매각불허가사유를 검토하는 데에도 다소 시일이 걸릴 수 있기 때문이다. 너무 늦게 매각불허가신청을 하면 절차상 또는 불허가사유 판단을 위한 시간상의 부족을 이유로 불허가신청이 받아들여지지 않을 가능성이 많다.

매각허가에 대한 이의를 신청하더라도 여하한 사유 없이 무조건 할 수 있는 것은 아니다. 민사집행법 제121조는 매각허가에 대한 이의신청 사유를 7가지로 한정해 규정하고 있다. 따라서 이들 사유 이외의 사유에 기하여는 이의신청 할 수 없으며, 이의신청을 하더라도 그 신청은 이유 없음으로 기각된다. 또한 매각허가에 대한 이의는 이의진술자인 자신의 권리에 관한 이유에 의하여야 하고 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지 못한다는 것도 명문으로 규정(법 제122조)하고 있다.


매각허가에 대한 이의 사유(민사집행법 제121조)
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호(매각장소의 질서유지 차원에서 집행관이 매수신청을 금지한 사람) 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

위와 같은 사유 중 하나만이라도 충족되는 사유(5호 내지 7호 사유가 이해관계인에게 주로 원용됨)가 있을 때 최고가매수인(낙찰자)을 포함한 이해관계인은 매각허가에 대한 이의를 신청할 수 있고, 이 이의신청이 정당하다고 인정한 경우 법원은 매각을 불허한다.

즉시항고는 매각이 허가되었거나 불허가 결정이 내려짐으로써 손해를 보는 이해관계인이 그 매각허부결정에 대한 불복 방법으로서 인정되는 것이다. 즉시항고를 할 수 있는 기간은 매각에 대한 이의신청과 같이 매각허부결정일로부터 7일이 주어지며, 매각허가 또는 불허가결정에 따라 손해를 보는 이해관계인, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인(낙찰자), 자신에게의 매각을 허가해야 한다고 주장하는 매수신고인(입찰자)이 할 수 있다.


다만 매각에 대한 이의신청과 달리 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다. 매각이 허가된 경우에 한하므로 매각불허가결정에 대한 항고에 대하여는 보증의 제공을 요하지 않는다.


만약 채무자 및 소유자가 한 항고가 기각된 때에는 항고보증금이 몰수되고, 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 보증금에서 항고를 한 날로부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 15%를 제하고 돌려준다. 항고가 기각되면 그만큼 손해를 보기 때문에 항고를 할 때에는 무작정 항고할 것이 아니라 그 항고가 받아들여질 가능성이 짙을 때 하는 것이 바람직하다는 얘기다. 항고에 대한 무분별한 남용으로 경매절차가 지연되는 것을 막기 위해 마련된 조치이다. 항고심의 재판에 불복하거나 손해를 받는 이해관계인은 재항고도 할 수 있다.


이렇듯 우리 경매제도는 경매함정에서 빠져나올 수 있는 기간, 즉 하자치유기간을 부여해주고 있다. 매각불허가신청이 경매함정에 빠졌을 때 구제될 수 있는 1차적인 방안이라면 즉시항고는 2차적인 구제방법인 셈이다.


이러한 1, 2차적인 구제방법 외에도 매각대금감액청구나 배당채권자에게 담보책임을 추급하는 방법도 있다. 예컨대, 낙찰 후 법원기록에도 없던 선순위 대항력 있는 임차인이 나타난 경우 우선 매각불허가신청이나 즉시항고를 통해 경매함정에서 벗어날 기회가 있으나 그 기회를 놓쳤거나 매각이 확정된 후 대항력 있는 임차인의 존재를 알았다면 매각대금에서 대항력 있는 임차인의 보증금에 해당하는 금액을 감액해달라는 청구를 할 수 있다.


이미 매각대금을 납부했다면 1차적으로 채무자 또는 물상보증인에게, 2차적으로 매각대금으로부터 배당을 받은 채권자에게 부당이득반환청구를 함으로써 담보책임을 물을 수 있다. 그러나 매각대금감액청구나 이미 배당받은 매각대금에 대한 부당이득반환청구는 사례도 거의 없을 뿐더러 현실적으로 어렵다는 점에서 매각불허가신청이나 즉시항고 선에서 경매하자를 치유하는 것이 바람직하다.

카페: 이영진 교수의 손에 잡히는 경매(http://cafe.daum.net/ewauction)
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