[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매 물건 싸게 낙찰 받는 효율적 방법

한경닷컴 더 라이피스트

경매 물량이 꾸준히 늘고 낙찰가율이 안정세를 보이면서 경매 투자에 나서야 할 시기를 저울질하는 투자자들이 늘고 있다. 서울 수도권의 경우 낙찰가율이 80% 후반대를 유지하는 등 경매 지표가 하락 안정세를 보이자 경매 실수요자들은 저가에 낙찰되는 시기를 잡아 투자 타이밍을 잡기 위해 경매시장 흐름에 민감하게 반응하는 분위기다. 경매 투자에 있어 입찰시기 선정은 매우 중요하다.

부동산 투자 격언에 “투자는 타이밍으로 시작해 타이밍으로 끝난다”는 말이 있다. 일반 부동산 투자와 마찬가지로 경매도 입찰 시기를 잘 맞춰야 값싸게 낙찰 받아 투자에 성공할 수 있다. 일반 부동산시장과 함께 경매도 경쟁이 치열하지 않은 때를 노려 입찰하면 우량물건을 잡을 수 있고 남들보다 값싸게 낙찰할 수 있어서다. 경매의 특성 상 물량이 풍부한 대신 경쟁자가 적을 때 입찰을 노리는 것이 유리하기 때문이다.

경매의 매력은 급매물보다 10%에서 많게는 30~40% 저렴하게 구입하는 것이다. 그런데 경매 투자자들은 남 따라 하기 식 투자에 젖어 경매 호황기에 입찰에 나서는 일이 대부분이다. 부동산 경기가 좋아 경쟁이 치열한 시기에는 낙찰가의 상승으로 인해 수익률은 급격히 떨어진다. 경매에서 최대 수익을 올리려면 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 시기를 골라야 한다. 경매 투자에서 값싸게 낙찰 받는 적정 타이밍은 언제로 정하는 게 좋을까.

물량 많은 낙찰 하락기 노려라

경매 시장의 3대 지표인 ‘낙찰가율’과 ‘낙찰률’, ‘입찰경쟁률’을 살피면 적절한 투자 타이밍을 잡는 데 도움이 된다. 이들 낙찰 지표는 대법원 법원경매정보나 사설경매정보 사이트의 매각 통계를 통해 연도별, 법원별, 지역과 용도별로 최근 매각결과에 대한 통계를 확인할 있다. 경매 정보업체들은 입찰 예정물건 하단에 낙찰사례 분석을 통해 최근 1개월에서 1년까지 낙찰가율과 유찰횟수, 경쟁률을 자세히 소개해 놓았다.

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰금액 비율이다. 낙찰가율이 하락하는 시점은 경매 수요가 줄어 투자자들이 경매시장을 관망하는 시점으로 값싸게 낙찰되는 때이다. 인기지역 아파트의 평균 낙찰가율이 70%대로 내려서면 경매 지표가 최저치로 떨어진 상태로 실수요자에게는 우호적인 경매 여건이 조성돼 낙찰을 시도해볼 시기라는 시장 분위기가 조성되는 셈이다. 2015년 아파트 낙찰가율은 91.3%였으나 2016년은 90.4%로 소폭 하락한 상태이며 2017년 8월말 현재 89.3%로 하락한 상태다.

낙찰률은 경매 물건 대비 낙찰건수이다. 낙찰률이 떨어지는 시기는 경매 물건이 잘 팔리지 않는 때이다. 입찰경쟁률은 한 물건 당 입찰자가 몇 명이 몰렸는가를 나타내는 지표로서 경매 물건의 인기도를 한 눈에 살필 수 있다. 예를 들어 입찰에 부쳐진 한 아파트가 10명 이상이 입찰경쟁을 벌여 낙찰됐다면 낙찰가율은 최저가보다 10% 정도 올랐을 가능성이 높다. 시세보다 싸게 낙찰 받아야 하는 경매에서 사람이 몰릴수록 남는 게 없는 시장인 셈이다.

우량 부동산을 싸게 낙찰 받으려면 물건이 많은 시기를 노려야 한다. 물건이 늘면 낙찰가율이 하락하고 그만큼 싼 물건을 낙찰 받을 수 있다. 최저가 수준에 여러 번 입찰해야 하기 때문에 유사한 경매물건이 많을수록 좋다. 많은 물량이 경매에 부쳐지는 시점을 노려 공격적으로 입찰해야 한다. 경매 물량은 주택과 상가의 담보대출 연체가 늘어나면서 서민층이 거주하는 주거와 상업용 부동산 경매물건수가 늘어나는 불황기일수록 급증한다.

아줌마부대 늘수록 경매는 ‘끝물’

경매 투자의 적절한 타이밍을 잡으려면 입찰장을 찾아 최근의 낙찰 상황과 경쟁률 동향을 살피는 것이 필요하다. 여러 물건에 고가 낙찰이 늘거나 입찰경쟁이 치열하다면 값싼 물건을 낙찰 받을 수 없는 상황이다. 최근 낙찰되는 결과를 주시하며 낙찰가율을 살피면 최근의 동향을 쉽게 판단할 수 있어서다. 입찰 당일 감정가 대비 90% 이상 낙찰이 늘거나 경쟁률이 10대 1를 넘는 물건이 5건 이상이라면 경매 과열양상이라도 봐도 무방하다.

경매 고수들은 ‘실수요자들이 경매장에 몰리면 낙찰 받기 어렵다’는 말을 자주 한다. 경매에서 실수요자는 경매 투자 경험이 없는 사람들로서 한두 번 입찰했다 패찰한 경험을 살려(?) 높은 금액을 써내 낙찰 받는 사람들이다. 대체로 가수요자나 임대사업자들은 최저가 수준에서 낙찰금액을 쓰는 대신 실수요자들은 고가 낙찰 성향이 강한 편이다. 경매에 대한 기대감이 높은 실수요자들이 몰리는 시기에는 투자타이밍을 한 템포 늦추는 게 좋다.

실수요자들이 몰리는지 여부는 입찰장 풍경을 지켜보면 금세 알 수 있다. 법정 내 실수가 잦은 응찰자들이 늘어나면 예외 없이 초보 실수요자들이다. 입찰서류를 잘못 기재해 무효화되거나, 경매장 지각 소동이 잦거나 경매 법정을 잘못 찾은 경우, 입찰가를 쓰는 곳에 ‘0’자 하나를 더 써내 고가 낙찰이 늘어난다면 실수요자들이 몰리기 시작했다고 봐도 무방하다. 아줌마부대들이 대거 몰려든다면 더 이상 경매 투자의 메리트는 상실했다고 봐야 한다.

우량 물건이 늘어나는 시점에 경매를 통해 가격 싼 부동산을 낙찰 받으려면 충분한 시간적 여유를 갖고 꾸준히 경매시장을 바라봐야 한다. 경매 대중화로 수요가 늘고 있는 만큼 저가매입에 대한 환상만을 갖고 입찰에 참여하는 것은 금물이다. 경매 투자에 대한 이익이 줄어들고 있는 만큼 타이밍에 맞춰 원하는 가격에 낙찰 받을 수 있는지 사전조사가 필요하다. 경매 물건은 오늘과 내일 꾸준히 공급되고 앞으로도 경매 법정은 계속 열린다.
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