[보상/재건축] 재개발사업 주거이전비·이사비 지급대상 및 금액

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재개발사업 주거이전비·이사비 지급대상 및 금액

제1. 주거이전비( 소유자와 세입자 다름)

소유자

가. 소유 요건
공익사업법 시행규칙 제54조의제1항은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

따라서 재개발사업에서도 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자는 주거이전비를 받는다(현금청산에 관한 협의 성립 여부는 불문하고 대상자, 대법원 2013. 1. 10. 선고 2011두19031 판결).

그러나 ①무허가건축물 소유자나 ②해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니한 자는 대상자가 아니고, ③당해 건축물에 대한 보상을 하기 전에 소유권을 상실한 자도 대상자가 아니다.

나. 거주요건 여부
대법원은 “도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 세입자의 경우와 마찬가지로 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람·공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다고 봄이 타당하다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519).”고 판시하고 있다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2016두49754 판결).

다. 금액
(1) 주거이전비 보상의 내용은 ‘사업시행인가 고시’ 당시 시행 중인 공익사업법 시행규칙에서 규정한 바에 따라 정해진다. 또한 도시정비법 제31조, 구 도시정비법 시행령 제42조 등에 규정된 공고 및 통지절차를 거치는 것으로 충분하다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010두13890 판결, 대법원 2012. 9. 27. 선고 2011두32966 판결).

(2) 구체적인 금액은 “도시가계조사통계의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 2개월분”이다. 2016년 4분기 기준으로 3인이라면 6,923,918원이고, 4인이라면 8,640,188원이다.

<2016년 4분기 기준으로 한 지급금액(소유자)>

가구원수	1인	2인	3인	4인	5인
금액(원)	3,541,370	5,082,546	6,923,918	8,640,188	8,598,038

2. 세입자

가. 연혁
도시정비법 시행규칙은 2009. 8. 13. 일부 개정되면서 도시정비법에 세입자에 대한 주거이전비 지급대상을 명확하게 규정하였다. 즉, 도시정비법 시행규칙 제9조의2는 “「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다.”고 규정하고, 이 규정은 2009. 8. 13. 신설된 것이며, 다만 부칙 제1조는 “제9조의2의 개정규정은 2009년 11월 28일부터 시행한다”고 규정하고 있다. 위 규칙 제9조의2는 며칠만인 2009. 12. 1. 다시 개정되었지만 내용은 거의 그대로이다.

현 도시정비법 시행규칙 제9조의2제3항은 “영 제44조의2제2항에 따른 주거이전비의 보상은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제2항 본문에도 불구하고 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다.”고 규정하고 있다.

나. 대상자
(1) 최초 거주 시점
위와 같이 세입자에 대한 주거이전비 보상은 2009. 11. 28. 도시정비법 시행규칙 제9조의2 신설조문이 시행되기 전에는 “사업시행인가일 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자”라는 하급심 판결이 있었으나, 대법원은 사업시행인가일이 아닌 공람공고일이라고 판시하였다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2009두16824 판결, 원심인 서울고등법원 2009. 8. 21. 선고 2008누38287 판결은 공람공고일이 아닌 사업시행인가일이라고 판시하였으나, 대법원이 파기한 것임).

다만, 도시정비법시행규칙 제9조의2는 “주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자”라고 표현하여 ‘해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자’라는 요건을 삭제한 것으로 보이나, 국토교통부는 이에 대해 위 3개월 소급요건을 삭제한 것이 아니라, 단지 “도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제9조의2 개정사항은 적용대상을 변경하는 것으로 거주시점을 당초 사업시행인가시점에서 정비계획 공람공고일 현재 거주자를 대상으로 변경된 사항”이고, “주거이전비는 도시 및 주거환경정비법 제40조제1항 및 토지보상법 시행규칙 제54조제2항에 따라 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 지급하도록 하고 있다.” 라고 한다(국토교통부 2017. 8. 29.).

결국 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 도시정비법 시행규칙 제9조의2 신설과 상관없이 ‘정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자’를 대상으로 하되, 그 보상의 방법 및 금액 등의 보상내용은 정비사업의 종류 및 내용, 사업시행자, 세입자의 주거대책, 비용부담에 관한 사항, 자금계획 등이 구체적으로 정해지는 ‘사업시행인가고시일’에 확정된다고 할 것이다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2009두16824 판결, 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010두13890 판결, 대법원 2012. 9. 27. 선고 2011두32966 판결).

위 규정의 “3월 이상 거주”라 함은 실제로 그곳에 거주하는 것을 말하는 것이지, 그곳에 주민등록이 되어 있는 것을 말하는 것이 아니므로, 주민등록상 등재 여부 및 다른 여러 가지 사정에 비추어 실제 거주 여부를 판단하여야 한다(부산지방법원 2008. 8. 22. 선고 2008나2279 판결 서대신1구역).

(2) 계속 거주 여부 : 소극
다만 소유자와는 달리 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자가 주거이전비를 보상받기 위하여 반드시 정비사업의 시행에 따른 관리처분계획인가고시 및 그에 따른 주거이전비에 관한 보상계획의 공고일 내지 그 산정통보일까지 계속 거주하여야 할 필요는 없다고 할 것이다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011두23603 판결).

재개발정비사업을 시행하는 데에는 조합설립인가와 사업시행인가가 반드시 필요하고, 사업시행자는 사업시행인가고시로써 비로소 수용을 할 수 있는 권리를 취득하게 되는 점, 그 반면 정비구역지정을 위한 공람공고일 당시에는 세입자가 주거이전비의 지급을 청구할 수 있는 상대방이 존재하지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 세입자는 사업시행인가 이후에는 언제든지 사업시행인가고시일을 기준으로 산정한 주거이전비의 지급을 청구할 수 있다(서울고등법원 2011. 8. 31. 선고 2011누5591 신길7조합, 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011두23603 판결로 확정).

즉, 다시 말하면 세입자는 사업시행자의 주거이전비 산정통보일 또는 수용개시일까지 계속 거주할 것을 요함이 없이 위 사업인정고시일 등에 바로 같은 법 시행규칙 제54조 제2항의 주거이전비와 같은 법 시행규칙 제55조 제2항의 이사비 청구권을 취득한다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결).

다. 금액
(1) 주거이전비 보상의 내용은 ‘사업시행인가 고시’ 당시 시행 중인 공익사업법 시행규칙에서 규정한 바에 따라 정해진다. 또한 도시정비법 제31조, 구 도시정비법 시행령 제42조 등에 규정된 공고 및 통지절차를 거치는 것으로 충분하다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010두13890 판결, 대법원 2012. 9. 27. 선고 2011두32966 판결).

(2) 구체적인 금액은 “도시가계조사통계의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 4개월분”이다. 2016년 4분기 기준으로 3인이라면 13,847,836원이고, 4인이라면 17,280,376원이다.

제2. 이사비

1. 지급대상자( 소유자 세입자 같음)

공익사업법 시행규칙 제55조제2항은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하는 경우에는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 보상하여야 한다.”라고 규정한다.

기존에는 주거이전비 지급대상자는 모두 이사비를 지급하여 왔다. 그러나 법은 주거이전비와는 달리 기준일이 없고, 단지 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로만 규정하고 있다. 또한 소유자와 세입자에 대한 차별도 없다.

대법원은 이사비의 경우는 기준일이 없이 단지 정비구역안의 주거용 건축물에 전입하여 거주하다가 그 사업시행인가고시일 후 이사하면 지급대상자라고 본다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011두22792 판결, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2016두49754 판결).

2. 금액( 소유자 세입자 같음)

가재도구 등 동산의 운반에 필요한 실비로 하되 주거용 건물 점유면적 기준에 의하여 지급한다. 자가주택거주자와 세입자 이사비는 동일하다.

<주택건평별 이사비(2017년 1∽8월 기준)>

주택건평	33㎡(10평)미만	33㎡(10평)~ 49.5㎡(15평)미만	49.5㎡(15편)~ 66㎡(20평)미만	66㎡(20평)~ 99㎡(30평)미만	99㎡(30평) 이상
금액(원)	634,666	1,033,288	1,291,611	1,549,933	2,066,577

<주택연면적 기준>

주택연면적기준	이사비			비고
	노임	차량운임	포장비
33㎡(10평)미만	3명분	1대분	(노임 + 차량운임) × 0.15	1. 노임은 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 같은 법 제18조에 따른 승인을 받아 작성ㆍ공표한 공사부문 보통인부의 노임을 기준으로 한다. 2. 차량운임은 한국교통연구원이 발표하는 최대적재량이 5톤 화물자동차의 1일 8시간 운임을 기준으로 한다. 3. 한 주택에서 여러 세대가 거주하는 경우 주택연면적기준은 세대별 점유면적에 따라 각 세대별로 계산ㆍ적용한다.
33㎡(10평)~ 49.5㎡(15평)미만	4명분	2대분	(노임 + 차량운임) × 0.15
49.5㎡(15편)~ 66㎡(20평)미만	5명분	2.5대분	(노임 + 차량운임) × 0.15
66㎡(20평)~ 99㎡(30평)미만	6명분	3대분	(노임 + 차량운임) × 0.15
99㎡(30평) 이상	8명분	4대분	(노임 + 차량운임) × 0.15

※ 공사부문 보통인부 노임: 102,628원 (공표일자: 2017.1.1)
(5톤 화물자동차 운임: 244,000원 (2016년))
※ 30평 이상일 경우 : 노임 821,024원(8명×94,338원)+차량운임비 976,000원(4대분×286,000원)+포장비 269,553원 =2,066,577원
※ 2016. 1. 6.자 규칙 개정으로 인하여 차량운임은 한국교통연구원이 발표하는 최대적재량이 5톤 화물자동차의 1일 8시간 운임을 기준으로 한다.
[‘현금청산금 아는 만큼 더 받는다’ 책 참고] [법무법인 강산]

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