[부동산 포트폴리오] 신정부 부동산 정책에 대응한 맞춤식 투자전략

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[다주택자 투자전략]

8.2 부동산 대책 이후 정부의 고강도 규제정책이 사실상 다주택자에게 이어지는 모양새다. 이에 대한 대응방안으로 다주택자가 선택할 수 있는 방법에는 크게 3가지가 있다.

첫째, 매각하는 것이다. 다만 양도차익의 크기에 따라 매각시기를 달리 정할 필요는 있다. 집값을 크게 상승시킬만한 특별한 호재가 없는 한, 2018년 4월 1일 이후 다주택자에 대한 양도세 중과가 예고된 만큼 양도차익이 큰 주택은 늦어도 2018년 3월 31까지 매각하는 것이 좋다. 조정대상지역에서 2주택을 가지고 있는 경우에는 기본세율(6~40%)에 10%p를 더해 양도차익의 16~50%, 3주택 이상 보유자는 20%p를 더해 양도차익의 26~60%까지 무거운 세금을 내야하기 때문이다.

둘째, 증여하는 것이다. 보유 중인 주택을 매각하는 게 아쉬울 경우 자녀에게 증여해 주택수를 줄여나가는 것도 방법이다.

셋째, 주택임대사업자로 등록하는 것이다. 신정부는 서민의 주거안정을 위해 다주택자의 임대사업자 등록을 권장하고 있다. 기본적으로 임대사업자로 등록하게 되면 거주주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 임대사업자로 등록 후 5년 이상 임대를 하게 되면 해당 주택에 대해 취득세를 면제해주고, 재산세와 양도소득세 등을 감면해준다.

[가수요자 투자전략]

실수요가 아닌 투자(투기)를 목적으로 부동산을 매입하는 사람을 가수요자라고 한다. 가수요자는 크게 분양권 가수요자와 실물 가수요자로 나뉜다. ‘8.2 부동산 대책’에 따라 조정대상지역에서 분양권을 보유하고 있는 사람은 2018년 1월 1일 이후부터는 전매 시 보유기간과 상관없이 일괄적으로 50% 양도세율을 적용받는다. 따라서 2017년 12월 31일까지 매각하는 게 유리하다. 다만 주변시세 대비 저렴한 가격에 분양받아 입주 시 큰 폭의 가격상승이 예상될 경우 입주 이후 시세추이를 지켜보는 것도 괜찮다.

한편 실물 가수요자로는 ‘레버리지 투자자’와 ‘갭 투자자’가 있다. 레버리지 투자자는 대출을 활용해 부동산을 매입하는 가수요자를 말한다. 신정부는 3~4차례의 부동산 대책을 통해 주택담보대출을 지속적으로 규제해왔다. 투기과열지구와 투기지역의 경우 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 각 40%씩 적용받는다. 더욱이 이들 지역에서 이미 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 DTI와 LTV는 30%까지 하향 적용된다.

한편 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 매입한 뒤 시세차익을 노리는 갭 투자자 역시 ‘8.2 부동산 대책’ 이후 어려움에 직면한 상태다. 더욱이 2018년 4월부터 조정대상지역에서 2주택 이상 다주택자가 주택을 매각하게 되면 양도세를 중과 받게 돼 갭 투자를 통해 양도차익을 남기기는 더욱 어려워 보인다.

[실수요자 투자전략]

‘8.2 부동산 대책’은 실수요자인 무주택자에게 상대적으로 보다 많은 수혜를 제공하고 있다. 다만 청약가점제 적용비율이 확대되는 만큼 가점이 높을수록 유리하다. 따라서 청약1순위요건이 충족되지 않는 실수요자라면 다주택자가 양도세 중과를 회피하기 위해 내놓은 급매물을 노리는 전략도 좋다.

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