[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매 특수물건의 틈새를 통해 저가에 낙찰받기

한경닷컴 더 라이피스트

# 유치권이 신고 된 물건을 낙찰 받아 성공재테크의 주인공이 된 사례를 살펴보자. 두 자녀 엄마인 임 씨는 평범한 전업주부이다. 3년 전 친구 따라 경매 입찰법정에 갔다가 이제는 자칭 ‘경매 중급자’임을 자부하고 있다. 최근에도 자주 입찰법정을 찾아 입찰했지만 높은 경쟁률로 인해 번번이 고배를 마셔야만 했다. 다소 어렵고 부담스러운 것이 사실이었지만 전문가들이나 한다는 유치권이 신고 된 경매물건에 도전하기로 한 것이다.

감정가 7억 원. 대지 1322㎡에 지상 2층짜리 단독주택과 별채건물이 있는 물건인데 한번 유찰되어 최저가는 4억 9천만 원까지 떨어져 있었다. 4차선 도로에 접해있고 도로 건너편은 대규모 택지개발이 예정되어 있어 낙찰 받는다면 투자가치는 그만이었다. 문제는 건물공사 대금으로 신고 된 유치권 2억 원이었다.

인근 은행관계자를 통해 미지급된 공사대금은 존재하지만 건물공사 후 소유자가 계속하여 점유해 사용하였고 유치권 신고자의 점유는 없었다는 사실을 확인하게 되었다. 이 경우, 공사대금이 실제 존재해도 점유가 없었다면 유치권은 성립되지 않는다는 조언을 받았다. 투자가치가 큰 물건이라 임 씨는 2차 입찰에 응찰을 결심했다. 최저가에서 1천만 원을 올린 금액으로 응찰가를 결정했다. 5백만 원 차이로 최고가 매수인은 임 씨였다. 근소한 차이로 낙찰을 받고 보니 기쁨이 두 배 였다.

현장 답사해 ‘인수’ 권리 체크

남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다.

경매에서 최대의 이익을 남기기 위해서는 남들이 보지 않는 틈새 물건을 찾아야 한다. 경매의 블루오션이라 할 수 있는 유치권과 법정지상권 등 특수물건 속에서 수익을 올리는 게 정답이다. 남들이 관심 두지 않는 물건을 발굴해 심층 현장조사·분석 후 입찰한다면 고수익을 거둘 수 있다. 겉으로는 해결하기 어려워 보이는 특수물건 속에서 고수익 물건을 올리기 위해서는 현장조사 기법을 터득하고 실전에 응용해야 투자에 성공할 확률이 높아진다.

특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수여부를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매우 중요하다.

‘미공시’ 권리, 세밀한 현장조사 필수

등기부에 기재되지 않은 미공시 특수물건의 경우 반드시 현장을 통한 사실관계와 함께 투자의 위험성과 이해관계인과의 협의 가능성을 동시에 체크해야 한다. 미공시 특수권리로는 유치권·법정지상권·분묘기지권과 함께 주택임차권도 포함된다. 법원의 매각물건명세서 비고란에 기재된 내용과 다르거나 불법 점유 또는 특약 여부 등을 이해관계자나 점유자, 주민들을 만나 총체적이고 체계적으로 탐문해보고 입찰을 결정해야 한다.

유치권 있는 물건은 점유형태, 피담보채권의 종류와 금액, 이해관계자들의 주장을 조사해 진정한 유치권 여부를 체크해야 한다. 점유사실이 없거나 경매개시일 이후 점유사실을 밝혀낸다면 유치권 부존재 내용을 밝힘으로써 저가에 낙찰 받을 수 있다. 또 진입로, 도로문제, 주변 시세와 수용 여부 등 직접 그 부동산을 찾아가 살펴본 뒤 하자가 없다는 것을 확인하고 꼼꼼하게 대처하면 훨씬 싼 가격에 낙찰 받아 고수익을 챙길 수 있다.

법정지상권은 토지와 건물 중 어느 하나만 매각하고, 하나는 매각 제외된 물건으로 투자 위험성이 높아 입찰을 꺼리는 대상이었다. 하지만 현장조사와 탐문을 거치다보면 의외로 고수익을 낼 수 있다. 건물등기부 유무에 따라 건축물대장과 무허가건축물관리대장 또는 건물분재산세과세대장으로 건물이 언제 지어졌는지 여부에 따라 성립 유무가 갈린다. 또 원주민과 이장을 만나 건물 건축 여부를 확인해보면 지상권 성립 여부를 파악할 수 있다.

경매물건의 현장조사에 임할 때는 답사 전에 체크리스트를 작성해 사전준비가 필요하다. 법원에서 비치한 '현황평가서'와 '감정서'를 참고해 중요 내용들을 토대로 조사목록을 만들면 차이점을 쉽게 판단할 수 있다. 답사 시에는 공적서류와 함께 현황의 일치 여부를 살펴야 한다. 서류와 실제 상 차이점을 발견하는 게 현장조사의 기본이다. 또 감정서를 바탕으로 경계확인, 경매 대상 포함여부도 확인해야 한다.
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